Polska Poziom podaży utrzyma się w tym roku

98 proc. całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zlokalizowane jest na 11 głównych rynkach. W ubiegłym roku największy przyrost nowej powierzchni w porównaniu do 2019 odnotowała Warszawa (566 tys. mkw. w ramach trzech stref), Górny Śląsk (438 tys. mkw.) oraz Wrocław (360 tys. mkw.).

Intensywny rozwój rynku magazynowego aglomeracji warszawskiej pokazuje, że obecnie na znaczeniu zyskuje logistyka tzw. ostatniej mili oraz małe magazyny miejskie (SBU) obsługujące klientów z sektora e-commerce. W celu zminimalizowania potencjalnego ryzyka utraty płynności w przepływie towarów firmy widzą konieczność reorganizacji i skrócenia dotychczasowego łańcucha dostaw, stąd ich zainteresowanie magazynami zlokalizowanymi w miastach. To na te produkty stawiają dziś deweloperzy działającący na rynku. Przewidujemy, że w 2021 roku trend na wynajem mniejszych modułów na terenach miejskich się utrzyma — prognozuje Jan Barbasiewicz, partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers.

Pomimo nietypowej sytuacji wywołanej pandemią, większość inwestycji w fazie budowy była realizowana zgodnie z harmonogramem. Do największych projektów oddanych w 2020 roku zaliczyć należy: A2 Warsaw Park firmy Panattoni w Grodzisku (103,7 tys. mkw.), Hillwood Wrocław Wschód II (63,9 tys. mkw.), kolejny etap Elite Mszczonów Logistic Park/d. P3 Mszczonów/ (58,5 tys. mkw.), Panattoni Park Ruda Śląska II (56 tys. mkw.), Hillwood Oleśnica (53 tys. mkw.), oraz 7R Park Gdańsk II (51,8 tys. mkw.). Uruchomiono również centra logistyczne dwóch gigantów branży e-commerce – Amazon otworzył w Gliwicach swoje największe, ósme już centrum w Polsce, natomiast Zalando swoją trzecią lokalizację w kraju (w Głuchowie pod Łodzią).

Od początku 2020 roku obserwowaliśmy trend wzrostowy w ilości nowej powierzchni dostarczanej na polski rynek magazynowy. Podczas gdy w I kwartale oddano 455 tys. mkw., w II kwartale było to już 622 tys. mkw., a w III kwartale 671 tys. mkw. W IV kwartale nastąpiło zwolnienie tempa i nowa podaż osiągnęła poziom 301 tys. mkw. Pod koniec roku w budowie znajdowało się kolejne 2 mln mkw. Także deweloperzy z innych sektorów zauważają potencjał rynku magazynowego, który dzięki intensywnemu rozwojowi e-commerce i branży kurierskiej staje się atrakcyjną formą lokaty kapitału — mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers.

Tak jak w przypadku nieruchomości biurowych, tak i na rynku magazynowym deweloperzy coraz większą wagę przywiązują do stosowania rozwiązań ekologicznych, zgodnych z koncepcją zrównoważonego rozwoju. Rynek kieruje się także w stronę automatyzacji magazynów oraz zapewnieniu w ofercie niestandardowych, elastycznych rozwiązań, które dają możliwość wyróżnienia się i podniesienia atrakcyjności powierzchni. Spodziewamy się, że powierzchnia magazynowa, która trafi na rynek w najbliższych latach będzie w coraz wyższym standardzie — dodaje Jan Barabsiewicz.

W 2020 roku najemcy wykazali się rekordową aktywnością – roczny popyt osiągnął poziom 5,4 mln mkw. Dla porównania w 2019 roku całkowity wolumen wynajętej powierzchni wyniósł 4,3 mln mkw., a zatem jest to wzrost o blisko 26 proc. rok do roku.

Najchętniej wybieraną przez najemców lokalizacją była Warszawa (1,2 mln mkw. wynajęte w ramach trzech stref magazynowych) oraz Górny Śląsk (1,07 mln mkw.), który odnotował wzrost poziomu popytu w stosunku do 2019 roku o 79 proc. Tylko na tych dwóch rynkach umowami najmu objęto blisko połowę (42 proc.) całej wynajętej w Polsce w 2020 roku powierzchni magazynowej. Na popularności zyskały również lokalizacje położone w Polsce Zachodniej, gdzie wynajęto 265 tys. mkw. (40 tys. mkw. w 2019 roku), Bydgoszcz/Toruń (139 tys. mkw. vs. 55 tys. mkw.) oraz Kraków (150 tys. mkw. vs. 77 tys. mkw.).

Tak wysoki wskaźnik popytu na magazyny pokazuje nam, w jaką stronę zmierza rynek - firmy rozwijają internetowe kanały sprzedaży i w tym celu zwiększają swoje zaplecze magazynowe. Stanowi to dodatkową motywację dla inwestorow albo funduszy inwestycyjnych, by powiększać swój portfel inwestycyjny o ten rodzaj powierzchni. Przy wyjątkowo intensywnym rozwoju sektora e-commerce wyzwaniem w najbliższym czasie może być zapewnienie wystarczającej liczby obiektów udostępniających duże powierzchnie rzędu 20-40 tys. mkw. W efekcie najemcy, którzy będą potrzebowali szybko wynająć dodatkową przestrzeń, będą musieli na nią poczekać. Ta sytuacja zapewni przewagę firmom, które zdążyły się na to przygotować — prognozuje Maciej Chmielewski.

2020 rok obfitował w znaczące transakcje. W pierwszej piątce tych największych są m.in. dwie transakcje firmy Amazon, która rozpoczęła budowę centrum logistycznego w Świebodzinie (200,4 tys. mkw.) w ramach umowy BTS oraz w Hillwood Łódź Górna (67,5 tys. mkw.) w ramach nowej umowy. Na szczególną uwagę zasługuje również wynajem przez Euro-net 73,4 tys. mkw. powierzchni w Prologis Park Janki (nowa umowa), wynajęcie przez Żabkę obiektu BTS Radzymin (67,5 tys. mkw.) oraz transakcja typu BTS zawarta przez 4F na magazyn w Czeladzi (67 tys. mkw.). Wśród najemców dominowali przedstawiciele sektora 3PL (32 proc. wolumenu transakcji) oraz branży handlowej (24 proc.).

Najwyższe bazowe stawki czynszu odnotowano w warszawskiej strefie I – średnio wynosiły między 4 a 5 euro za mkw. na miesiąc. Natomiast w pozostałych strefach oraz pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się pomiędzy 2,7-3,8 euro za mkw. na miesiąc.

Pomimo wysokiego wskaźnika popytu, stawki czynszu na głównych rynkach magazynowych w Polsce utrzymały się na stabilnym poziomie. Odnotowaliśmy duży udział nowych umów w strukturze najmu - stanowiły ponad połowę całkowitego wolumenu (54 proc.). W szczególności w pierwszych miesiącach po ogłoszeniu pandemii najemcy wykazali znaczny wzrost zainteresowania zawieraniem krótkoterminowych umów najmu – udział powierzchni objętej tego typu transakcjami wzrósł w porównaniu z rokiem 2019 aż o blisko 85 proc. – mówi Agnieszka Bogucka, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Choć często wysoka podaż nowej powierzchni idzie w parze ze wzrostem wskaźnika pustostanów, w tym roku na rynku magazynowym nie mamy do czynienia z tego rodzaju zależnością. Wręcz przeciwnie – duże zainteresowanie najemców przełożyło się na spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, który na koniec roku wyniósł 6,6 proc., czyli o 0,4 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2019 roku — podaje Agnieszka Bogucka.

Najniższym wskaźnikiem pustostanów ponownie, jak w roku 2019, może pochwalić się Szczecin (0,2 proc.) oraz wschodnie regiony Polski (0,3 proc.). Natomiast najwięcej dostępnej powierzchni znajdowało się na Śląsku (8,9 proc.) oraz w Polsce Centralnej (8,3 proc.), na co wpływ mogło mieć oddanie dużej liczby nowych magazynów na tych obszarach.

2020 rok był bardzo dobrym rokiem dla magazynów. Biorąc pod uwagę ilość powierzchni znajdującej się obecnie w budowie oraz zapotrzebowanie na nią wśród najemców, możemy przewidywać, że 2021 nie pozostanie w tyle. Zarówno pod względem podaży, popytu, jak i wskaźnika pustostanów czeka nas kolejny obiecujący rok – podsumowuje Jan Barbasiewicz.