Polska Magazynów coraz więcej

Wypadkową tej aktywności jest szybka absorpcja, która wpływa na spadek poziomu pustostanów (5,4 proc.). Niemniej ilość powierzchni w budowie jest rekordowa, deweloperzy realizują inwestycje o łącznej powierzchni 3,4 mln mkw. Firma Axi Immo prezentuje wyniki raportu „Polski Rynek Powierzchni Magazynowych w I poł. 2021 r.”.

Na zakończenie I połowy 2021 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnęła poziom 2 mld euro (60 transakcji), z czego ponad 40 proc. (900 mln euro), stanowiły zmiany właścicielskie w sektorze przemysłowo-logistycznym. Wśród największych transakcji w analizowanym okresie znalazły się sprzedaż portfela AEW, w którym znalazło się pięć nieruchomości o łącznej powierzchni 166 tys. mkw. zlokalizowanych na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi. Nowym właścicielem parków magazynowych zostały Reino Capital & IO Asset Management w imieniu Grosvenor Group. Drugie miejsce zajmuje przejęcie przez poufnego nabywcę nieruchomości w Warszawie i Wrocławiu, których właścicielem była firma Panattoni. Podium domyka transakcja z I kwartału 2021 roku, w której to Savills Investment Management zakupił od Tritax EuroBox, Castorama BTS Stryków o powierzchni 101,5 tys. mkw. Na uwagę zasługują także zmiany właścicieli obiektów w segmencie logistyki miejskiej. Aktywnym graczem okazał się deweloper 7R, który sprzedał swoją inwestycję w Tczewie (39 tys. mkw. plus około 10 tys. mkw. do wybudowania) kanadyjskiemu funduszowi inwestycyjnemu BentallGreenOak, a także pozbył się praw do 7R City Flex Sosnowiec i 7R Siemianowice Śląskie o powierzchni 22,5 tys. mkw. na rzecz paneuropejskiego podmiotu inwestycyjnego M7 Real Estate. Duże zainteresowanie nieruchomościami logistycznymi powoduje kompresję stóp kapitalizacji, co skutkuje wycenami na poziomie 5,3-5,5 proc. w ujęciu netto za obiekty prime typu big box, z kolei za magazyny miejskie należy spodziewać się około 4,75 proc.

- Głównym czynnikiem determinującymi dobre nastroje inwestorów i duże zainteresowanie sektorem przemysłowo-logistycznym jest przede wszystkim wolumen transakcji najmu z udziałem najemców reprezentujących e-commerce, który utrzymuje popyt na wysokim poziomie. Co warte zauważenia w I połowie roku rynek inwestycyjny w sektorze logistycznym zdominowały nieruchomości typu prime odpowiadające za około 80 proc. całkowitego wolumenu. Symptomatyczne jest również to, że wraz z rozwojem e-commerce wśród inwestorów rośnie apetyt na mniejsze obiekty z segmentu logistyki miejskiej. Trend ten był zwłaszcza widoczny w II kwartale 2021 roku. Niemniej, tego, co najciekawsze spodziewamy się na zakończenie roku, kiedy to rozpoczęte jeszcze pod koniec ubiegłego lub na początku roku transakcje powinny zostać sfinalizowane – analizuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Na zakończenie czerwca 2021 roku deweloperzy dostarczyli 1,1 mln mkw. (-2 proc. rok do roku) nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej, przez co całkowite zasoby polskiego rynku nieruchomości przemysłowych osiągnęły poziom 21,7 mln mkw. (+11 proc. rok do roku). Z kolei według zapowiedzi deweloperów na koniec I połowie 2021 roku w budowie znajdowało się 3,4 mln mkw. (+96 proc. rok do roku), co jest najlepszym wynikiem w historii rynku. Klasyfikację największych parków magazynowych o powierzchni powyżej 100 tys. mkw. otwiera Panattoni BTS Amazon w Świebodzinie (203,5 tys. mkw.), przed Panattoni CEL HUB - BTO Media Expert w Łodzi (158 tys. mkw.) Hillwood Rokitno w regionie Polski Zachodniej (112,5 tys. mkw.), Panattoni Poznań X – BTS DHL (108 tys. mkw.) i Hillwood Bydgoszcz (102 tys. mkw.). Na koniec I połowie 2021 roku udział modelu spekulacyjnego w nowej podaży wynosił 29 proc.

Na koniec czerwca 2021 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł do poziomu 5,4 proc. (-1,3 p.p. rok do roku), przy czym to region Górnego Śląska charakteryzuje się najwyższym poziomem pustostanów (8,7 proc.), natomiast po drugiej stronie osi znajduje się w Polska Zachodnia (1,2 proc.).

Szybka absorpcja powierzchni i brak stabilizacji w kosztach materiałów budowlanych wpływaj na ograniczenia zachęt ofertowych dla najemców ze strony deweloperów na rynkach o najniższej dostępności w projektach z rynku pierwotnego. Póki co, duży popyt nie wpływa znacząco na wzrost średniej wysokości stawek czynszów, które w ostatnich sześciu miesiącach pozostały na stabilnym poziomie. Niemniej spodziewamy się, że część właścicieli nieruchomości przy niskim poziomie pustostanów może zdecydować się na korektę i podwyżkę stawek wyjściowych – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Magazynowych.

Aktywność najemców w I połowie 2021 roku zakończył się wynikiem 3,3 mln mkw. (+40 proc. rok do roku) wynajętej powierzchni w ramach długoterminowych umów. Z kolei popyt netto nieuwzględniający przedłużenia na koniec czerwca wyniósł 2,5 mln mkw. (+40 proc. rok do roku), w porównaniu do 1,8 mln mkw. rok wcześniej. W całkowitym wolumenie najmu wśród 15 największych transakcji w analizowanym okresie aż 11 dotyczyło powierzchni przeznaczonej w zupełności lub w dużej części do obsługi handlu e-commerce. Największą podpisaną umową jest najem przez DHL budynku Panattoni BTS w Poznaniu (109 tys. mkw.), następnie internetowy sklep z meblami zdecydował się na zajęcie 82,3 tys. mkw. w P3 Poznań II, a podium domyka globalny gracz e-commerce, który podpisał umowę najmu w budynku Panattoni BTS Gorzyczki (Górny Śląsk) o powierzchni 82,2 tys. mkw.

W strukturze popytu najaktywniejszymi grupami najemców w okresie pomiędzy styczniem 2020 roku a czerwcem 2021 roku byli logistycy (30 proc.), e-commerce (23 proc.) tradycyjny handel (22 proc.), produkcja (8,4 proc.) i budownictwo/wyposażenie wnętrz (5,5 proc.).

Na polskim rynku magazynowym obserwujemy kontynuację silnego trendu związanego z szybkim rozwojem handlu w internecie, który uczestniczy już w 23 proc. zawieranych umów najmu, przy czym transakcje te dotyczą zarówno powierzchni wynajmowanej bezpośrednio przez sklepy internetowe, jak i przez obsługujące je firmy logistyczne. Niemniej pod względem wynajętej powierzchni w ujęciu największych rynków logistycznych liderem na koniec I połowy 2021 roku pozostaje Poznań z wynikiem 650 tys. mkw., który wyprzedza Górny Śląsk - 552 tys. mkw. i Warszawę - 546 tys. mkw. – komentuje Anna Głowacz.

Dobre wyniki makro i mikro ekonomiczne polskiej gospodarki będą wpływać na wzrost zawieranych transakcji najmu, przy czym możemy spodziewać się, że to sprzedaż towarów i produkcja przemysłowa będą główną siłą napędową popytu na nieruchomości przemysłowe. W konsekwencji poziom powierzchni dostępnej do wynajęcia od ręki będzie spadać, co pozwoli deweloperom w drugiej połowie roku na rozpoczęcie wielu nowych inwestycji, w tym projektów spekulacyjnych na najbardziej dojrzałych rynkach. Z dużym zainteresowaniem należy obserwować ewentualne zmiany wysokości w cenach materiałów, które mogą zwiastować presję czynszową i podwyższenie kosztów budowy nowych obiektów – podsumowuje Renata Osiecka.