Polska Apetyt na magazyny ciągle rośnie

Spadek pustostanów i dynamiczny wzrost wolumenu inwestycji – tak firma Cushman & Wakefield podsumowuje II kwartał 2021 roku na polskim rynku magazynowym. Podczas gdy wiele branż w ostatnich kilkunastu miesiącach przeżywało ogromne trudności w związku z pandemią, rynek magazynowy odnotował silne wzrosty. To głównie zasługa długofalowego rozwoju napędzanego w dużej mierze wysoką dynamiką rozwoju sektora e-commerce. W strukturze popytu największy udział ma branża logistyczna/KEP oraz retail.

Rynek e-commerce w 2020 zanotował wzrost o około 30 proc., a prognozy wskazują dynamiczny wzrost w kolejnych latach dzięki trwałej zmianie zachowań konsumenckich – zgodnie zbadaniami PWC 85 proc. polskich konsumentów deklaruje utrzymanie częstotliwość zakupów online po pandemii. Dodatkowo do 2025 roku udział handlu internetowego powinien stanowić ponad 30 proc. całej sprzedaży konsumenckiej.

Zwiększony popyt na rynku krajowym obserwujemy również od partnerów spoza Polski, którzy relokują centra dystrybucji do naszego regionu. Strategiczna lokalizacja Polski na przecięciu głównych szlaków handlowych, a także dalsze inwestycje w infrastrukturę transportową w powiązaniu z rozwojem logistyki miejskiej i cross-border, pozwalają z optymizmem patrzeć na kondycję rynku w kolejnych latach. Rynek magazynowo-logistyczny w Polsce pozostaje ze znaczną przestrzenią do dalszego zrównoważonego rozwoju – przekonuje Michał Brzeziński, associate eCommerce, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

W I półroczu 2021 roku w Polsce wynajęto rekordowe 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowej. Tak wysoki wynik oznacza skokowy wzrost popytu o ponad 50 proc. w ujęciu rocznym. Podobną dynamikę wzrostu odnotowano po stronie popytu netto – w ramach nowych umów i ekspansji wynajętych zostało około 2,5 mln mkw. powierzchni magazynowej. Duży udział miały umowy typu pre-let,w tym kilkanaście największych transakcji w zakresie 40 tys. – 109 tys. mkw. zawartych m.in. przez firmę DHL Supply Chain w Żernikach koło Poznania (109 tys. mkw., pod obsługę Zalando), firmę e-commerce w ramach projektu Panattoni BTS Gorzyczki (82 tys. mkw., Górny Śląsk) czy ID Logistics, która na potrzeby branży e-commerce otworzy trzy nowe centra logistyki o łącznej powierzchni około 200 tys. mkw., zlokalizowane w rejonie Wrocławia, Zgorzelca i Gorzowa Wielkopolskiego.

W ujęciu geograficznym najwyższy popyt netto odnotowano na rynkach Poznania (507 tys. mkw.), Górnego Śląska (448 tys. mkw.), Warszawy (317 tys. mkw.) i Wrocławia (290 tys. mkw.). Wzrost aktywności najemców obserwuje się w zachodniej i północnej Polsce, na co wpływa dalszy rozwój logistyki transgranicznej, a także na rynkach takich jak Bydgoszcz-Toruń i Szczecin, gdzie rozpoczęto realizację nowych inwestycji deweloperskich – wylicza Adrian Semaan, senior research consultant, Cushman & Wakefield.

W II kwartale 2021 roku ukończonych zostało 411 tys. mkw. w ramach 26 projektów, a całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 21,9 mln mkw. Stan na koniec czerwca 2021 roku pokazuje, że na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia było około 1,27 mln mkw. Liczba ta stanowiła 5,8 proc. całkowitej podaży. Wskaźnik pustostanów uległ obniżeniu o 0,7 pp. w ujęciu kwartalnym i 1,2 pp. w ujęciu rocznym.

Wzrost aktywności deweloperskiej odzwierciedla rozpoczęcie realizacji aż 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej w ramach nowych projektów inwestycyjnych. Według stanu na koniec czerwca br. w budowie znajdowało się rekordowe 3,35 mln mkw., z czego 63 proc. zostało zabezpieczone umowami typu pre-let. Wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie wyniósł 1,24 miliona mkw., co oznacza poziom zbliżony do odnotowanego w okresie poprzedzającym pandemię i świadczy o potrzebie dostosowania skali podaży względem silnych trendów popytowych.

Do najbardziej aktywnych firm deweloperskich zaliczają się: Panattoni (51 proc. wolumenu inwestycji), Hillwood (12 proc.), 7R SA (10 proc.) a także P3 Logistic Parks (4 proc.), GLP (4 proc.) i Segro (3 proc.). Biorąc pod uwagę wysoki popyt, aktywność deweloperska powinna utrzymać się na wysokim poziomie w II połowie roku. Istnieją jednak pewne czynniki ryzyka w postaci ograniczonej dostępności materiałów budowalnych oraz siły roboczej czy też wystąpienia kolejnych fal pandemii, które mogą opóźnić realizację planowanych projektów inwestycyjnych.

W ubiegłym kwartale eksperci Cushman & Wakefield nie zaobserwowali istotnych zmian w poziomie czynszów na większości rynków regionalnych w Polsce. Obecnie dla obiektów typu big-box stawki bazowe czynszów zawierają się w zakresie 2,8-3,80 euro za mkw. za miesiąc oraz 4-5,25 euro za mkw. za miesiąc w przypadku mniejszych modułów magazynowych typu SBU. Czynsze efektywne nadal wahają się w zakresie od 2 do 3,10 euro za mkw. za miesiąc w zależności od lokalizacji. Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10-30 proc. czynszu bazowego w zależności od warunków najmu.

W perspektywie kolejnych kwartałów spodziewamy się nieznacznego wzrostu czynszów i mniejszej skłonności deweloperów do negocjacji ze względu na wpływ takich czynników jak wysoki popyt, niski wskaźnik powierzchni niewynajętej, a także wyraźny wzrost kosztów budowy i rosnące ceny gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach logistycznych – dodaje Adrian Semaan.