Polska Trend na zielone

W całym 2021 roku odnotowaliśmy w Polsce rekordowy popyt na poziomie przekraczającym 7,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, co oznacza ponad 40-procentowy wzrost, porównując z rokiem 2020 i prawie 80-procentowy, porównując z rokiem 2019. Jednocześnie obserwujemy wyraźny spadek wolnej powierzchni. Na koniec ubiegłego roku współczynnik pustostanów osiągnął poziom 3,9 proc., a najwięcej wolnych metrów magazynowych odnotowujemy na Śląsku, Mazowszu oraz w Polsce Centralnej – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

W ubiegłym roku (wg wstępnych szacunków) deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 3 mln mkw. magazynów, czyli więcej niż w rekordowym do tej pory 2019 roku (2,7 mln mkw.). Największe inwestycje ukończone w poprzednim roku to: obiekt BTS o powierzchni 200 tys. mkw. w Świebodzinie, wybudowany dla firmy Amazon przez Panattoni, Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.), GLP Lędziny Logistics Centre (111,5 tys. mkw.) oraz magazyn o powierzchni 108 tys. mkw. w formule BTS dla DHL Supply Chain w Panattoni Park Poznań w Żernikach.

W 2022 roku analitycy Newmark Polska spodziewają się kolejnych rekordów na rynku magazynowym.

Popyt będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, przede wszystkim ze względu na permanentną już zmianę zwyczajów zakupowych Polaków, a także usprawnienia w łańcuchach dostaw, jak i coraz częstsze oczekiwania ze strony konsumentów sklepów internetowych na krótki czas dostawy, najchętniej jeszcze tego samego dnia – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Deweloperzy nadal będą bardzo aktywni – na koniec ubiegłego roku w budowie pozostawało ponad 4,6 mln mkw. magazynów, z czego około 2,8 mln mkw. w inwestycjach firmy Panattoni. Analitycy Newmark Polska szacują, że w sumie ponad 80 proc. budowanych metrów zostanie dostarczonych na rynek jeszcze do końca grudnia 2022 roku. Potwierdzają to również deklaracje inwestorów. Panattoni z portfolio ponad 10,3 mln mkw. dostarczonych w kraju, w 2021 roku podpisało umowy najmu na 3,2 mln mkw., a największe transakcje to m.in.: 146 tys. mkw. dla Zalando w Bydgoszczy, 105 tys. mkw. dla Zalando pod Poznaniem, 82 tys. mkw. w Gorzyczkach, 78 tys. mkw. dla ID Logistics we Wrocławiu na potrzeby realizacji obsługi sektora e-commerce czy ponad 134 tys. mkw. dla LPP w dwóch lokalizacjach. 7R zapowiada w tym roku wybudowanie prawie 1 mln mkw., co byłoby wzrostem o 150 proc. w porównaniu z powierzchnią dostarczoną w roku ubiegłym (w sumie w procesie inwestycyjnym deweloper posiada ponad 4 mln mkw.). White Star Logistics rozpocznie w tym roku budowę trzech projektów, z czego do grudnia sfinalizuje w sumie 175 tys. mkw., kolejne 100 tys. mkw. w bieżącym roku dostarczy Segro. Tymczasem MLP Group zakłada zwiększenie rocznego poziomu zawieranych umów najmu do 300 tys. mkw. rocznie.

Wśród lokalizacji na rynku magazynowym od lat prym wiedzie wielka piątka – Mazowsze, Górny Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk i Wielkopolska – w tych regionach znajduje się w sumie około 77 proc. całkowitych zasobów magazynowych kraju. Jednak, jak zauważają analitycy Newmark Polska, dominacja ta powoli topnieje, a na celownikach deweloperów pojawiają się nowe, dobrze skomunikowane lokalizacje.

Obserwujemy spore zainteresowanie Polską Zachodnią, a w szczególności województwami: lubuskim i zachodniopomorskim. Do tego na coraz większym znaczeniu zyskuje Trójmiasto. W tyle nie pozostają również inne regiony. Obecnie w woj. podlaskim, podkarpackim, świętokrzyskim i lubelskim znajduje się prawie 800 tys. mkw. magazynów – informuje Jakub Kurek.

Jednocześnie, dość systematycznie, już od dwóch lat, rośnie odsetek powierzchni budowanych spekulacyjnie. Spowodowane jest to między innymi przez nieznaczne wydłużenie czasu oczekiwania na nowy magazyn (z 6-8 do 8-10 miesięcy), i jednoczesny wzrost zapotrzebowania na magazyny „od zaraz”. W ubiegłym roku umowami najmu zabezpieczonych było około 55 proc. powstającej powierzchni magazynowej, przy czym 20 proc. wszystkich metrów to były hale powstające w systemie BTS (build-to-suit).

Sytuacja makroekonomiczna i doskonałe perspektywy branży magazynowej pozwalają na nieco większy udział projektów spekulacyjnych, niż jeszcze trzy – cztery lata temu. Proporcje w naszym portfelu wyglądają mniej więcej 70 do 30, gdzie ta mniejsza część dotyczy powierzchni spekulacyjnej – mówi Bartłomiej Krawiecki, wiceprezes zarządu 7R, chief operating officer.

Zapotrzebowanie na powierzchnie ad hoc zauważa również MLP Group.

Poza inwestycjami popartymi umowami pre-let, planujemy budować więcej też na zasadach spekulacyjnych. Naszym celem jest utrzymywanie wskaźnika najmu na stabilnym poziomie, wynoszącym średnio około 97 proc. obecnego portfela ogółem, z udziałem budowy na zasadach spekulacyjnych na poziomie do 20 tys. mkw. w projekcie – informuje Agnieszka Góźdź, director of Sales Department w MLP Group.

Zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne jest rekordowo wysokie, a liczba nowo rozpoczynanych inwestycji, na czele z obiektami typu build-to-suit, rośnie. Czynsze idą w górę, ponieważ pula dostępnej wolnej powierzchni topnieje, a klienci starają się zwiększyć odporność swojego łańcucha dostaw. Dzięki naszej globalnej skali i koncentracji na innowacjach, technologii i danych, zapewniamy wysokiej jakości nieruchomości na najbardziej pożądanych rynkach. Miniony rok zakończyliśmy rekordowo niskim wskaźnikiem pustostanów w Polsce. Dzięki udanemu zakupowi łódzkiego portfela obiektów magazynowych zdecydowanie umocniliśmy naszą pozycję w Polsce Centralnej. W 2021 roku ukończyliśmy budowę dziewięciu obiektów magazynowych o powierzchni ponad 216 tys. mkw. w czterech krajach Europy Środkowej. A co najważniejsze nadal się rozwijamy i mamy potencjał na jeszcze więcej – podsumował Paweł Sapek, senior vice president i szef Prologis w Europie Środkowej.

Jednym z najważniejszych kół napędowych rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej nadal będzie rozwój usług e-commerce.

Wraz z dynamicznym rozwojem sektora, rosną też oczekiwania klientów w zakresie szybszych i bardziej skutecznych dostaw towarów. Większość konsumentów deklaruje, że chciałaby, aby zamówione w Internecie produkty docierały do nich maksymalnie w ciągu 48 godzin. Żeby temu sprostać, niezbędna jest optymalizacja całego łańcucha dostaw, a zwłaszcza transportu ostatniej mili, którego ważnym elementem stały się magazyny miejskie oferujące możliwość wynajęcia powierzchni magazynowej w formacie Small Business Units – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.

Nie ma więc nic dziwnego w tym, że miejskie magazyny stanowią aż 67 proc. całkowitej wartości europejskiego portfela Segro.

Ze względu na popularność handlu internetowego i zwiększone zapotrzebowanie na SBU, również w Polsce chcemy dalej rozwijać ten element naszej oferty. Przykładem obiektu zlokalizowanego w granicach miasta jest nowo powstający budynek w Segro Business Park Warsaw Żerań, który oferuje typowe moduły SBU – mówi Magdalena Szulc, managing director Central Europe w Segro oraz dodaje, że dzięki rosnącej roli e-commerce, 2022 rok będzie dla branży magazynowej niewątpliwie kolejnym okresem pełnym sukcesów. Magazyny muszą zbliżać się do klienta końcowego, dlatego kluczowe stanie się pozyskanie doskonałych lokalizacji, pod nowe inwestycje, w granicach miast.

Z kolei Prologis w warszawskiej lokalizacji postawił na elastyczny format SBU. Budowany obecnie w Prologis Park Żerań magazyn będzie oferował najemcom szyte na miarę rozwiązania znane z realizacji BTS, a możliwość łączenia modułów magazynowych pozwoli klientom zwiększyć zajmowaną powierzchnię bez konieczności przeprowadzki.

Inny duży gracz na rynku – 7R – zauważa zwiększone zainteresowanie budynkami produkcyjnymi. W ostatnim kwartale 2021 roku Valeo Siemens eAutomotive, czołowy dostawca silników i technologii do samochodów elektrycznych oraz hybrydowych, uruchomił swoją fabrykę w kompleksie 7R Park Beskid II. W poprzednim roku 7R wzmocniło też swoje kompetencje w zakresie budowy centrów danych, co jest również jednym z ważnych punktów w agendzie firmy na obecny rok.

Są to obiekty budowane w formule build-to-own (BTO), projektowane na miarę, według wymagań klienta oraz realizowane w lokalizacjach gwarantujących zapewnienie ciągłości działania i maksymalne bezpieczeństwo przed wszelkimi zagrożeniami zewnętrznymi – wyjaśnia Bartłomiej Krawiecki.

Zwraca też uwagę na zmiany na rynku wymuszoną automatyzacją.

Automatyzacja w logistyce powoduje, że starsze magazyny, okazują się często niedopasowane do obecnych potrzeb najemców. Tworzy się tutaj nowy rynek, ponieważ firmy poszukują nowoczesnych, innowacyjnych budynków, w których technologie będą odgrywały coraz ważniejszą rolę – dodaje.

Aktywność w większości formatów magazynowych, które aktualnie powstają na rynku, deklaruje Panattoni.

Dla nas cel i plan były od zawsze proste – podążać za klientem i jego potrzebami. I to właśnie robimy – mówi Marek Dobrzycki, managing director w Panattoni. – Dlatego dostarczamy już nie tylko obiekty magazynowe, gdzie mamy do czynienia z logistyką produktu, czy jego produkcją, ale i obiekty pod data center – obecnie realizujemy budynki, których moc wyniesie blisko 30 MW, a w planach ma kolejne inwestycje. Skupiamy się również m.in. na inwestycjach typu brownfield, których udział w europejskim portfelu Panattoni się zwiększa. Tylko w Polsce, w latach 2020 i 2021 tego typu inwestycje stanowiły 35 proc. oddanej przez nas powierzchni. Mamy tutaj na uwadze racjonalne gospodarowanie gruntami oraz kierowanie się zasadą zrównoważonego rozwoju poprzez działania rewitalizacyjne i remediacyjne, zwłaszcza, że inwestycje te stanowią trzon logistyki miejskiej – dodaje.

Powstawanie nowych formatów magazynowych jest ściśle związane z ewolucją, a czasami nawet rewolucją standardu, w jakim budowane są hale. Panattoni, jako pierwszy deweloper w Polsce, wprowadził do standardu swoich inwestycji certyfikację BREEAM na poziomie Excellent i już ma sukcesy. Zgodnie z tymi restrykcyjnymi wymaganiami firma uzyskała pierwsze certyfikaty dla branży na krajowym rynku – w Panattoni Park Sosnowiec I i BTS Świebodzin o powierzchni ponad 200 tys. mkw. Podwyższenie poziomu certyfikacji z Very Good na Excellent w standardzie związane było z licznymi usprawnieniami z zakresu efektywności energetycznej budynków, wellbeingu pracowników, ale i wprowadzeniem analiz LCA (Life Cycle Assessment) czy LCC (Life Cycle Cost).

Nasze obiekty są przyjazne dla ich użytkowników i środowiska, dzięki innowacyjnemu projektowi aluminiowo-szklanych fasad w częściach biurowych, który współgra z nową koncepcją zieleni na terenie inwestycji. W ramach projektu powstają m.in. strefy relaksu wyposażone w ekologiczne meble miejskie, łąki kwietne, ule i domki dla bezkręgowców – wyjaśnia Marek Dobrzycki.

Natomiast deweloper Prologis, zmienia specyfikację techniczną swoich budynków, biorąc pod uwagę trzy główne czynniki: ograniczenie śladu węglowego, maksymalizację efektywności kosztowej dla klientów oraz zwiększanie komfortu pracy w magazynach.

Każdy nowobudowany obiekt jest poddawany akredytacji BREEAM na poziomie Very Good lub wyższym. Naszym standardem jest już wysokość w świetle na minimalnym poziomie 11,5-12 metrów. Podwyższamy też odporność ogniową naszych budynków oraz modernizujemy oświetlenie, wprowadzając systemy LED, wyposażone w czujniki ruchu i światła dziennego, które dają znaczne oszczędności w rachunkach oraz zwiększają bezpieczeństwo i komfort pracy w magazynie – mówi Michał Czarnecki, vice president, head of Capital Deployment & Leasing w Prologis.

Dodatkowo deweloper w swoich obiektach oferuje najemcom i ich pracownikom szereg udogodnień – od wiat rowerowych i stacji ładowania pojazdów elektrycznych, po zielone tereny do wypoczynku – wszystko w ramach projektu Prologis PARKLife.

Z kolei MLP Group zamierza powszechnie w swoich centrach logistycznych montować systemy fotowoltaiczne na dachach obiektów. W ramach uruchomionego projektu instalacje w Polsce obejmą łącznie około 120 tys. mkw., a ich łączna moc w pierwszym etapie sięgnie 6,4 MWp. Inwestycja realizowana w 10 parkach logistycznych ma być gotowa w I kwartale 2023 roku. Nowoczesne technologie w magazynach służą nie tylko oszczędnościom i optymalizacji wykonywanych zadań. Równie ważnym obszarem są rozwiązania związane z polityką zrównoważonego rozwoju, a jak twierdzą eksperci Newmark Polska, trend na zielone magazyny będzie jednym z wiodących w 2022 roku i w latach kolejnych.

Standard naszych najnowszych projektów, powstających zgodnie z wymogami certyfikatu BREEAM na poziomie co najmniej Very Good, obejmuje m.in. dachy wzmocnione pod montaż paneli fotowoltaicznych. Dzięki wykorzystaniu oświetlenia LED, najemcy zużywają mniej prądu, natomiast zdrowsze warunki pracy w strefie przydokowej zapewnia dwukrotnie większa niż zazwyczaj, liczba świetlików (świetliki zajmują powierzchnię 4 mkw. na każde 100 mkw. dachu). Niekontrolowane straty ciepła wyklucza kontrola izolacji termicznej przy pomocy kamer termowizyjnych. Standardem w naszych magazynach jest również tzw. inteligentna kontrola mediów, czyli smart metering – mówi Jarosław Czechowicz, country manager w GLP.

Potwierdza to też aktywność dewelopera Segro.

Gros naszych działań kierujemy w ostatnim czasie na zeroemisyjność obiektów, do osiągnięcia której zobowiązaliśmy się do 2030 roku. Pod kątem technicznym oznacza to dla naszych klientów bardziej ekologiczne, ale i bardziej ergonomiczne materiały, z których powstają magazyny. Jednym z elementów strategii zeroemisyjności jest montaż paneli fotowoltaicznych w wybranych budynkach. Nieustająco od lat nasze wszystkie nowo powstające budynki są poddawane także rygorystycznej certyfikacji BREEAM, a kilka wkrótce uzyska ocenę Excellent. Jesteśmy też pionierem we wdrażaniu rozwiązań PropTech, już praktycznie wszystkie nasze parki wyposażone są w nowoczesne systemy odczytywania tablic, monitoringu mediów czy w ładowarki do pojazdów elektrycznych i hybrydowych – dodaje Magdalena Szulc, managing director Central Europe w Segro.

Według ekspertów Newmark Polska, 2022 rok będzie kolejnym rekordowym rokiem na rynku magazynowym.

W bieżącym roku w dalszym ciągu bardzo mocno będzie się rozwijać e-commerce oraz wszelkie branże pośrednio bądź też bezpośrednio związane z handlem internetowym, czyli operatorzy logistyczni (sektor 3PL) i firmy kurierskie – twierdzi Jakub Kurek. – W sytuacji zakłóceń w funkcjonowaniu globalnych łańcuchów dostaw, znaczenia nabiera zjawisko tzw. nearshoringu, zabezpieczenie łańcuchów dostaw oraz lokowanie produkcji i magazynów bliżej rynków zbytu. Jednym z beneficjentów tych decyzji z pewnością będzie Polska, która jeszcze bardziej zaznaczy swoją pozycję jako jeden z kluczowych rynków przemysłowo-magazynowych w Europie – dodaje Kurek.

W 2022 roku, oprócz sukcesów, deweloperów czekają również wyzwania.

Od dłuższego czasu obserwujemy wzrost cen materiałów budowlanych. Utrzymanie poziomu rentowności będzie wyzwaniem dla całego rynku – twierdzi Dominik Buczkowski, industrial development director w White Star Real Estate.

Według Prologis jednym z poważniejszych wyzwań będzie również sytuacja na rynku pracy – utrudniony dostęp do pracowników magazynowych oraz poziom retencji. Innym problemem, z którym przyjdzie zmierzyć się deweloperom, jest niedostateczna ilość dostępnych gruntów pod nowe inwestycje.

Obydwa te czynniki, w przypadku rosnącego popytu na powierzchnie magazynowe, są wyzwaniem dla całego rynku. Jeśli chodzi o rynek pracy, staramy się zapewniać naszym klientom wsparcie w pozyskaniu i utrzymaniu pracowników – kładziemy nacisk na zapewnienie dobrego dojazdu do parku oraz zwiększanie komfortu pracy w magazynach. Odpowiedzią na rynek pracy jest również większa automatyzacja w magazynach, dlatego nasze inwestycje projektowane są w taki sposób, żeby ułatwić najemcom wdrożenia nowoczesnych technologii automatyzujących logistykę – podsumowuje Michał Czarnecki.