Polska Rynek magazynowy ma wyniki i potencjał

Rok 2021 był rekordowy na rynku powierzchni magazynowych pod wieloma względami. Deweloperzy, aby zaspokoić potrzeby klientów, decydowali się na rozpoczęcie nowych projektów, z których coraz większą część stanowiły obiekty czysto spekulacyjne.

Dzięki temu, w ubiegłym roku zarówno wolumen nowej podaży, jak i tej w budowie osiągnęły rekordowo wysokie wartości. Przez wyjątkowo wysoki popyt, pomimo ogromnego wolumenu dostarczanej powierzchni, stopa pustostanów nie wzrosła, a wręcz przeciwnie – jej poziom jest najniższy w historii rynku – mówi Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Dominującymi pod względem podaży rynkami magazynowymi w Polsce pozostały niezmiennie Warszawa (trzy strefy), Górny Śląsk oraz Polska Centralna, gdzie na koniec 2021 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej ukształtowały się na poziomach odpowiednio: 5,2 mln mkw., 4,3 mln mkw. oraz 3,5 mln mkw.

W całym 2021 roku deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni około 3,1 mln mkw. To ponad 1 mln mkw. więcej niż w roku 2020, co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku powierzchni magazynowych – zaznacza Dominika Jędrak.

Do największych obiektów magazynowych zrealizowanych w ciągu 2021 roku można zaliczyć: Panattoni BTS Świebodzin (200 tys. mkw.), Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.) oraz GLP Lędziny Logistics Centre (112 tys. mkw.).

Rok 2021 był rekordowy także pod względem wolumenu powierzchni w budowie. W II kwartale 2021 roku po raz pierwszy w historii przekroczył on granicę 3 mln mkw. powierzchni w trakcie realizacji, a ostatecznie pod koniec IV kwartału 2021 roku wyniósł 4,2 mln mkw. Obecnie najwięcej powierzchni buduje się w regionie Górnego Śląska (706,8 tys. mkw.).

Wolumen transakcji zawartych w 2021 r. osiągnął poziom 7,5 mln mkw. i wzrósł w stosunku do 2020 roku o ponad 2 mln mkw. Jest to najwyższy wynik w historii polskiego rynku magazynowego. W minionym roku najwięcej powierzchni wynajęto w Warszawie (1,26 mln mkw.), na Górnym Śląsku (1,17 mln mkw.) oraz w Poznaniu (1,10 mln mkw.).

Pod względem sektorów działalności najemców liderami były branża 3PL (39 proc.), e-commerce (14 proc.) oraz handel (14 proc.).

Ubiegły rok upłynął pod znakiem dalszego znacznego rozwoju e-commerce. W III kwartale 2021 roku swoje pierwsze centrum dystrybucyjne w Polsce otworzył AliExpress, natomiast na początku ubiegłego roku działalność logistyczną w naszym kraju rozpoczął jeden z jego większych konkurentów w Chinach – firma JD.com. Co więcej, w Świebodzinie swoje kolejne centrum dystrybucji w Polsce otworzył światowy gigant sektora e-commerce - jest ono drugim największym obiektem logistycznym w Polsce. Pod koniec roku firma Zalando ogłosiła, że otworzy dwa nowe centra logistyczne w okolicach Bydgoszczy, których łączna powierzchnia wyniesie około 250 tys. mkw. – wylicza Antoni Szwech, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

W strukturze transakcji dominowały nowe umowy (55 proc.). Znaczny udział przypadł także na renegocjacje oraz umowy typu BTS, które stanowiły odpowiednio 23 proc. i 17 proc. popytu. Czynsze na wszystkich rynkach magazynowych pozostały stabilne. Najwyższe odnotowano w warszawskiej strefie I, gdzie stawki bazowe zaczynały się od 4 euro za mkw. na miesiąc, a najwyższe przekraczały poziom 5,50 euro za mkw. na miesiąc. W warszawskich strefach II i III (obejmujących obszary poza granicami miasta) oraz na pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się w przedziale 2,7-3,9 euro za mkw. na miesiąc.

Współczynnik powierzchni niewynajętej na rynku magazynowym w całym kraju wyniósł na koniec 2021 roku 3,8 proc., notując tym samym spadek o 2,8 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku.

Współczynnik pustostanów zmniejszył się także o 0,1 p.p. w stosunku do III kwartału 2021 roku. Jest to najniższa wartość wskaźnika powierzchni niewynajętej w historii rynku – zauważa Antoni Szwech.

Na koniec IV kwartału 2021 roku w Polsce około 52,8 proc. powierzchni magazynowej w budowie zostało objęte umowami przednajmu. Spośród wyznaczonych stref magazynowych najwyższą wartość tego współczynnika zarejestrowano w Warszawie (strefa III), gdzie całość budowanej powierzchni jest już wynajęta, natomiast najmniejszą w Polsce Zachodniej (19,8 proc.).

W 2022 roku udział w popycie brutto firm z sektora e-commerce będzie cały czas wysoki.

Pandemia COVID-19 nie tylko nie wpłynęła negatywnie na rynek powierzchni magazynowej w Polsce, lecz jest jednym z akceleratorów jego rozwoju. Dobra koniunktura sprawia, że po historycznym roku 2021, w trakcie którego z kwartału na kwartał padały kolejne rekordy po stronie podażowej i popytowej, możemy spodziewać się, że rok 2022 będzie czasem dalszego intensywnego rozwoju rynku. Duży udział w tym będzie miał sektor e-commerce, którego obsługa nie wiąże się tylko z zapotrzebowaniem na powierzchnię czołowych graczy tego sektora, ale też m.in. firm kurierskich czy operatorów logistycznych sieci automatów paczkowych, których, jak wynika z naszego raportu „Rynek automatów paczkowych w Polsce”, z roku na rok jest coraz więcej – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Rozwój sektora e-commerce, pociągający za sobą rozwój usług kurierskich, wpływa na zwiększenie liczby obiektów miejskich skupionych wokół większych miast Polski.

Do tej pory obiekty typu last mile logistics oraz SBU znajdowały się głównie w pobliżu dużych miast, takich jak Warszawa, Katowice, Wrocław i innych aglomeracji miejskich. Obecnie pojawiają się one nawet w mniejszych ośrodkach miejskich, takich jak Elbląg lub Kalisz – dodaje Maciej Chmielewski.

Według ekspertów Colliers na popularności będzie zyskiwał także koncept dark store, który jest ściśle powiązany z rynkiem magazynowym.

W 2021 roku regionami, które przekroczyły granicę 1 mln mkw. całkowitych zasobów powierzchni magazynowej były Polska Zachodnia oraz Trójmiasto. W tym roku do tego grona dołączy Szczecin. W roku 2022 roku nastąpi także znaczny rozwój rynków wschodzących takich, jak Bydgoszcz / Toruń oraz wschodnia część Polski, w ramach których obecnie buduje się najwięcej powierzchni w historii.

Eksperci Colliers prognozują także dalsze zainteresowanie rozwiązaniami ekologicznymi na rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych.

Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na rozwiązania ekologiczne w potencjalnych obiektach, nie tylko ze względu na ochronę środowiska, ale i przez oszczędność. Trend na coraz bardziej „zielone” magazyny będzie się nasilał w nadchodzącym roku – mówi Maciej Chmielewski.