Polska Najmniej pustostanów

Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wynika zarówno z konieczności dywersyfikacji sieci logistycznej dostosowanej do potrzeb rynku e-commerce, jak i wciąż widocznych zatorów w globalnych łańcuchach dostaw. Skłania to wiele firm do zwiększenia poziomu zapasów. Obserwujemy wysoką aktywność przedsiębiorstw z sektorów: handlowego, e-commerce, logistyczno-kurierskiego, produkcyjnego i motoryzacyjnego. Firmy te zgłaszają zapotrzebowanie na rożne zakresy, wielkości i typy magazynów, które będą obejmować duże centra dystrybucyjne, projekty typu BTS (build to suit), a także magazyny miejskie, huby kurierskie oraz centra zwrotów – komentuje Damian Kołata, partner, dyrektor Działu Industrial & Logistics w Polsce oraz Dyrektor E-Commerce w regionie CEE, Cushman & Wakefield.

W 2021 roku odnotowano wzrost dużych transakcji najmu, z których 38 przekroczyło 30 tys. mkw. Wśród podmiotów, które zawarły największe umowy, znaleźli się m.in.: Zalando, które zyskało nowy magazyn w obiekcie Panattoni BTS Bydgoszcz o powierzchni 140 tys. mkw.; poufni najemcy z branży e-commerce, których wynajęte powierzchnie magazynowe zlokalizowane są w Hillwood Bydgoszcz – ponad 104 tys. mkw. oraz w Panattoni BTS Gorzyczki – 82,2 tys. mkw. W gronie najemców dysponujących największymi magazynami znalazło się również przedsiębiorstwo TEDi z magazynem w Panattoni BTS Stargard o powierzchni 87 tys. mkw.; Westwing Logistics z wynajętą 82,5 tys. mkw. powierzchnią w P3 Poznań II, ID Logistics z magazynem wynoszącym ponad 78 tys. mkw. w Hillwood Rokitno; LPP z powierzchnią w obiekcie Panattoni Park Rzeszów-North o powierzchni 69 tys. mkw. oraz Fiege z magazynem równnym 62,5 tys. mkw. w 7R Parku Goleniów II.

W IV kwartale 2021 roku oddano do użytku 868 tys. mkw. w ramach 37 projektów. Całorocznie liczba ta wzrasta do 3,1 mln mkw., tym samym notując wzrost o 56 proc. w stosunku do roku 2020, który jest rekordowym wynikiem aktywności deweloperskiej. Podaż na rekordowym poziomie nie odwróciła spadku poziomu pustostanów, który uległ kompresji o 2 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 3 pp. w porównaniu do roku 2020. Na koniec 2021 roku poziom pustostanów wyniósł 3,8 proc., co czyni go najniższym w historii przeprowadzanych pomiarów. Powierzchnia wchłonięta przez rynek wyniosła 1,11 mln mkw., tym samym przekraczając wolumen nowej podaży w kolejnym kwartale.

Spadek wskaźnika pustostanów został odnotowany na niemal wszystkich rynkach regionalnych. Największe zmiany zaszły w województwach: Świętokrzyskim (spadek o 17,5 pp., 3,1 proc. pustostanów); Łódzkim (spadek o 5,5pp; wskaźnik 2,9 proc.); Wielkopolskim (spadek o 5,1pp., wskaźnik 9,8 proc.), Opolskim (spadek o 4,5pp., wskaźnik 3,2 proc.), Dolnośląskim (spadek o 4,4pp, wskaźnik 2,8 proc.), kujawsko-pomorskim (spadek o 4,4pp., wskaźnik 4,3 proc.) i Pomorskim (spadek o 4,1pp., wskaźnik 2,5 proc.).

W reakcji na silny wzrost popytu oraz spadający wskaźnik pustostanów, w IV kwartale 2021 roku deweloperzy rozpoczęli realizację projektów o całkowitej powierzchni ponad 1,6 mln mkw. Na koniec grudnia ubiegłego roku w budowie było łącznie 4,5 mln mkw. powierzchni magazynowej i był to wynik rekordowy; 1,9 mln mkw. spośród nich nie było zabezpieczone umowami najmu, co świadczy o najwyższym do tej pory wolumenie inwestycji realizowanych spekulacyjnie.

Prognozy przewidują wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w 2022 roku o 20 proc. Poziom 30 mln mkw. przekroczony ma zostać już w pierwszych miesiącach 2023 roku.

Możliwy zapowiadany przez deweloperów wzrost stawek czynszów za powierzchnie magazynowe wywołany jest szybko malejącym wskaźnikiem pustostanów oraz wzrostem kosztów realizacji inwestycji deweloperskich, który wzrósł o około 20 proc. w stosunku rok do roku. Prognozy mówią o stopniowym wzroście stawek bazowych i zmniejszeniu elastyczności deweloperów w zakresie zachęt finansowych oferowanych najemcom. Obecnie, w przypadku projektów typu bug-box stawi bazowe czynszów wahają się miedzy 2,80-3,90 euro za mkw. miesięcznie. W przypadku innych, mniejszych modułów magazynowych typu SBU, stawki te zawierają się w zakresie 4,30-5,50 euro. Czynsze efektywne wahają się od 2,00 do 3,10 euro za mkw. miesięcznie (w zależności od lokalizacji).

Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10-25 proc. czynszu bazowego w zależności od warunków najmu. Rynek magazynowy w Polsce nadal pozostanie wysoce konkurencyjny, ponieważ wzrost czynszów przewidywany jest na większości rynków europejskich – komentuje Adrian Semaan, senior research consultant, Cushman & Wakefield.