Europa Kapitał szuka inwestycji na rynku magazynowym

W 2021 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych w Europie wyniosła około 62 mld euro, co oznacza wzrost aż o 79 proc. w porównaniu do średniej za poprzednie pięć lat. W skali całego kontynentu najwięcej, bo aż 19,5 mld euro, zainwestowano w Wielkiej Brytanii, co stanowi 31 proc. łącznego wolumenu. Wysokie poziomy aktywności inwestycyjnej odnotowano także w Niemczech (8,6 mld euro), Francji (6,5 mld euro), Szwecji (5,8 mld euro) oraz Holandii (5,7 mld euro).

Jak podaje Savills, udział transakcji w sektorze magazynowym w całkowitym wolumenie kapitału zainwestowanego na rynku nieruchomości w Europie wzrósł z 47 proc. w 2019 roku do 66 proc. w 2021 roku, ponieważ inwestorzy byli chętni zapłacić więcej za aktywa w tym segmencie.

Rosnąca popularność zakupów przez internet w czasie pandemii zapoczątkowała boom na e-commerce, co okazało się istotnym katalizatorem rozwoju tego sektora i nie widać oznak jego spowolnienia pomimo zniesienia obostrzeń. Z powodu dużego zainteresowania kapitału inwestycjami w aktywa w tym sektorze stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów w ostatnich sześciu miesiącach uległy kompresji o średnio 27 punktów bazowych i obecnie kształtują się na poziomie 4,2 proc. W Portugalii, Hiszpanii i Finlandii obniżyły się o 50 punktów bazowych – komentuje Mike Barnes, dział badań rynków europejskich w Savills.

O skali popytu świadczy bezprecedensowy poziom aktywności najemców w sektorze magazynowym na terenie całej Europy – wolumen transakcji najmu w ubiegłym roku wyniósł 38 mln mkw. i był wyższy o 28 proc. od średniej za poprzednie pięć lat. Największy w tym udział miały Niemcy (8,6 mln m kw.), Holandia (6,9 mln m kw.) i Wielka Brytania (5,1 mln m kw.). Wynik powyżej średniej pięcioletniej odnotowano także w Rumunii (+63 proc.), Francji (+63 proc.) i Hiszpanii (+62 proc.).

Eksperci firmy Savills zauważają, że rekordowo niska podaż obiektów magazynowych wysokiej klasy powoduje presję wzrostową na czynsze, które wzrosły średnio o 5 proc. w ujęciu rocznym. Największe wzrosty w 2021 roku zaobserwowano w Londynie (+25 proc.), Dublinie (+17 proc.) i Pradze (12 proc.).

Sytuacja na rynku mocno sprzyja rozwojowi tego sektora w ostatnich latach i w tym roku nie będzie inaczej. Z naszego ubiegłorocznego raportu European Real Estate Logistics Census wynika, że 46 proc. najemców przewiduje konieczność wynajęcia dodatkowej powierzchni magazynowej w najbliższych 12 miesiącach – najwięcej takich opinii pojawiało się wśród firm związanych z handlem internetowym. Z powodu ograniczonej podaży, pomimo rosnących kosztów budowy, przewidujemy wzrost aktywności deweloperów w tym sektorze, a także zainteresowania aktywami w lokalizacjach poza głównymi rynkami, ponieważ inwestorzy coraz chętniej podejmują większe ryzyko w poszukiwaniu wyższych zysków – mówi Marcus De Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.

W Polsce odnotowano w ubiegłym roku rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe na poziomie 7,35 mln m kw. oraz wzrost absorpcji netto o 84 proc. rok do roku. 55 proc. powierzchni pozostającej w budowie zostało już wynajęte, a wskaźniki pustostanów spadły poniżej 4 proc. Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym sięgnęła 2,96 mld euro, co stanowi ponad połowę całkowitego wolumenu inwestycyjnego w 2021 roku i oznacza wzrost o 15 proc. w ujęciu rocznym.

Rynek magazynowy w Polsce bije kolejne rekordy. Ten trend nie tylko się utrzyma, lecz także przyśpieszy w 2022 roku i kolejnych latach. Nadal obserwujemy wysoki apetyt inwestorów na aktywa i portfele generujące przychód oraz finansowanie nowych inwestycji w oparciu o struktury forward funding. Polska oferuje konkurencyjne koszty pracy, zachęty dla bezpośrednich inwestycji zagranicznych oraz sprawnie działający system uzyskiwania decyzji planistycznych i pozwoleń na budowę; dodatkowym czynnikiem jest wzrost krajowej konsumpcji. Zmieniają się również preferencje najemców, którzy coraz częściej są zainteresowani nieruchomościami wysokiej jakości, ekologicznymi i spełniającymi wymogi ESG oraz zarządzanymi profesjonalnie i długofalowo – podsumowuje John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.