Polska Łódź z wysokim popytem

Polska Centralna jest trzecim największym rynkiem magazynowym w kraju. Jej zasoby wynoszą 3,48 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, z czego tylko w latach 2018-2021 na rynek trafiło ponad 1,7 mln mkw. Największym atutem regionu jest jego centralne położenie, na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8, które łączą aglomeracje: wrocławską, łódzką i warszawską. Dzięki lokalizacji i rozbudowanemu systemowi dróg Polska Centralna dla wielu firm stała się punktem przeładunkowym do dystrybucji towarów po Polsce, jak i dalej, za granicę.

W grudniu 2021 roku aż 18,3 proc. wszystkich metrów magazynowych powstających w kraju było w budowie w woj. łódzkim.

Na koniec ubiegłego roku tylko 38 proc. z tej powierzchni zabezpieczone było umowami najmu, co oznacza, że pozostałe 62 proc. powstawało spekulacyjnie – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Newmark Polska.

Wyjaśnia, że powierzchnia w budowie pozwoli w najbliższych kwartałach złagodzić w Polsce Centralnej niedobór magazynów dostępnych od zaraz. A o tym, że tych powierzchni od jakiegoś czasu w regionie brakuje, świadczą rekordowo niskie pustostany, które na koniec ubiegłego roku kształtowały się w województwie łódzkim na poziomie 3,2 proc.

Na dynamiczny rozwój powierzchni magazynowych w Polsce Centralnej wpłynęła pandemia. Nigdy wcześniej nie notowaliśmy takiego zapotrzebowania na hale, jak w ubiegłych dwóch latach. W 2021 roku popyt kształtował się na poziomie 907 tys. mkw., co jest ponad 26-procentowym wzrostem w porównaniu z wolumenem odnotowanym w roku 2020. Tak duży popyt dodał deweloperom odwagi, żeby budować spekulacyjnie. We wcześniejszych latach – w 2018 czy 2019 roku, inwestycje niezabezpieczone umowami były ograniczone. Dlatego, gdy w 2020 roku firmy nagle zaczęły wynajmować, wygranymi okazali się deweloperzy, którzy posiadali wolne powierzchnie – mówi Katarzyna Bojanowicz, business development director w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Według statystyk Newmark Polska, w regionie najwięcej budują: Panattoni, Hillwood i 7R, a największymi powstającymi tam projektami są: Panattoni Park Zgierz, Panattoni Park Pabianice, Hillwood Stryków II (BTS dla Oponeo) oraz Panattoni Park Stryków IV - Beta Wschód i Zachód. Natomiast największe projekty oddane w 2021 roku to: Loogic Park Radomsko, 7R Park Łódź West II oraz 7R Park Łódź East.

Polska Centralna była jedną z pierwszych lokalizacji na rynku nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, które zaczęły się dynamicznie rozwijać w Polsce na początku pierwszej dekady tego wieku.

Historycznie najwięcej budowało się na Widzewie i w Strykowie. Dzisiaj w tych okolicach coraz trudniej o grunty przygotowane pod infrastrukturę magazynową. Same lokalizacje nie są już też tak atrakcyjne dla najemców, jak jeszcze 10 lat temu, ponieważ duże zagęszczenie parków w tej okolicy powoduje korkowanie się dróg dojazdowych. Jednocześnie otwarcie nowych dróg, między innymi drogi ekspresowej S14, czyli tzw. zachodniej obwodnicy Łodzi i Pabianic, umożliwiło rozwój innych lokalizacji na mapie logistycznej Polski Centralnej. Nowe inwestycje powstają przede wszystkim w Konstantynowie Łódzkim, Pabianicach, Zgierzu oraz w okolicach Aleksandrowa. Nie znaczy to oczywiście, że we wschodnich rejonach nic się już nie buduje. W okolicach autostrady A1 cały czas powstają nowe obiekty – mówi Agnieszka Marczak, starszy doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Kolejnym powodem rozwoju nowych lokalizacji w aglomeracji łódzkiej jest poszukiwanie przez deweloperów miejsc z lepszym dostępem do pracowników. Dotychczasowe lokalizacje, które cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów ze względu na nasycenie rynku, nie są już tak atrakcyjne.

Obecni tam pracodawcy z powodzeniem zaangażowali potrzebnych im wykwalifikowanych pracowników, dbając jednocześnie o warunki zatrudnienia. To sprawia, że nowi inwestorzy musieliby się mierzyć z wyzwaniami rekrutacyjnymi, ze względu na deficyt pracowników. Często oznacza to konieczność ciągłego konkurowania poziomem wynagrodzeń, a nie zawsze pozwalają na to budżety inwestorów. Taka sytuacja na rynku pracy sprzyja większemu zainteresowaniu obszarami inwestycyjnymi w regionie, dotychczas rzadziej wybieranymi przez firmy – twierdzi Małgorzata Mudyna, Randstad Professionals Regional Manager, Randstad Polska.

Decyzje inwestorów wpływają na sytuację na lokalnym rynku pracy.

Widzimy zwiększone zapotrzebowanie na pracowników magazynowych, zawody techniczne związane z produkcją, w tym elektryków, elektromechaników, elektromonterów, spawaczy, a także budowlańców – murarzy i tynkarzy, operatorów sprzętu budowlanego i monterów instalacji. Poszukiwani są również kierowcy samochodów ciężarowych – dodaje Małgorzata Mudyna.

Ze względu na swoje położenie, Polska Centralna jest lokalizacją typowo przeładunkową z przewagą powierzchni przeznaczonej pod magazynowanie. Najbardziej aktywne w regionie w poprzednim roku były firmy z sektora e-commerce oraz operatorzy logistyczni. Rekordowo wysokie transakcje najmu zawarł w tym okresie Jysk, renegocjując kontrakt na 70 tys. mkw. w Logistic City – Piotrków Distribution Center oraz wynajmując 54 tys. mkw. w Loogic Park Radomsko. W sumie w 2021 roku firmy w woj. łódzkim wynajęły prawie 907 tys. mkw., co jest ponad 26-procentowym wzrostem w porównaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2020 roku.

Ostatnie tygodnie to czas zmian i wzrostu stawek czynszu. Czynsze bazowe w Strykowie kształtują się na poziomie 3-3,40 euro za mkw. miesięcznie. Zdecydowanie drożej jest w Łodzi, gdzie za wynajem hali trzeba zapłacić 3,50-4 euro, a za powierzchnie Small Business Units nawet powyżej 4 euro. Trochę taniej magazyn można wynająć jeszcze w zachodniej części miasta, gdzie stawki zaczynają się od 3,50 euro. Jednak zdecydowanie najtańszą lokalizacją w regionie zawsze był i jest Piotrków Trybunalski, gdzie czynsze bazowe wahają się w przedziale 2,70-3,10 euro.

Biorąc pod uwagę fakt, że łódzkie magazyny znajdują się w bliskich centrum częściach miasta, a nie na jego obrzeżach, to stawki czynszu w Łodzi są naprawdę bardzo atrakcyjne i kształtują się na podobnym poziomie, jak np. w drugiej strefie Warszawy. Dużo taniej niż w stolicy województwa magazyny można wynająć w Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim, jednak w tych lokalizacjach najemcy muszą liczyć się z większymi trudnościami w znalezieniu pracowników. W Strykowie aktualnie powstaje mniej nowych inwestycji, a w ofercie przeważają starsze hale. Jednak właściciele tych parków dostosowują je do obecnych standardów, wymieniając oświetlenie na energooszczędne LED-y i przeprowadzając inne niezbędne prace remontowe. Stryków na pewno wybiorą firmy, dla których istotna jest cena. Również najemcy obecni już w tym rejonie, dalej będą chcieli „rosnąć” w tych samych albo sąsiadujących parkach – twierdzi Katarzyna Bojanowicz.

Jak jednak twierdzi Agnieszka Marczak, czynsze w Polsce Centralnej, podobnie, jak w całym kraju, będą wzrastać, przede wszystkim ze względu na rosnące ceny działek oraz koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych.

Ubiegły rok w Polsce Centralnej upłynął pod znakiem dużych transakcji i rekordowego wolumenu nowych umów najmu, co przyczyniło się do znacznego spadku wskaźnika pustostanów. Trudno też dzisiaj oceniać, jak na rynek magazynowy w Polsce Centralnej wpłynie sytuacja polityczno-gospodarcza na wschodzie Europy, spodziewamy się wydłużenia procesów budowlanych i zmniejszenia liczby obiektów budowanych spekulacyjnie – podsumowuje Agnieszka Marczak.