Polska Dwa razy więcej to ciągle za mało

Eksperci CBRE zwracają uwagę, że sektor jest rozpędzony, ale wyższe koszty przełożą się na spadającą nową podaż, która będzie rosnąć w wolniejszym tempie. Będzie też drożej. Rosnące ceny materiałów przekładają się na czynsze, które w zależności od rynku, wzrosły o 5-15 proc. w ciągu roku i to najprawdopodobniej nie jest koniec podwyżek.

Magazyny rozwijają się pomimo trudnego otoczenia. Pandemia nie powstrzymała tego tempa i podobnie będzie z wojną na terytorium Ukrainy. Te czynniki powodują jednak kilka globalnych problemów. Najważniejsze to m.in. załamanie łańcuchów dostaw czy ograniczona dostępność surowców i towarów. Konsekwencje tych zjawisk zobaczymy wyraźnie w naszym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w Polsce. Dotknięty zostanie zarówno popyt, podaż jak i inwestycje – prognozuje Beata Hryniewska, szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE.

Z punktu widzenia nowych obiektów kluczowe są rosnące koszty budowy. Tylko w 2021 roku wzrosły one o ponad 20 proc., a tym roku będzie gorzej ze względu na ograniczoną dostępność surowców sprowadzanych z Ukrainy i Rosji. To wpłynie ostatecznie na wydłużający się czas budowy pojedynczego magazynu. Projekty budowlane, które rozpoczęły się przed inwazją, będą kontynuowane ze względu na zabezpieczenie materiałów, ale może wystąpić problem z rozpoczęciem nowych inwestycji. To rodzi ryzyko powstania luki podażowej. Zwłaszcza, że poziom pustostanów w pierwszym kwartale 2022 roku był historycznie niski i wyniósł 3,4 proc.

Wzrost kosztów budowy idzie w parze z rosnącą inflacją, która obejmuje też ceny energii. To podbije trend energooszczędności w sektorze magazynowym. Nastawienie na eko widać zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów. Ci pierwsi coraz częściej biorą pod uwagę kwestie związane z ESG wybierając odpowiedni budynek. Natomiast deweloperzy, chcąc się wyróżnić spośród swojej konkurencji, stawiają na zrównoważone rozwiązania, które podnoszą atrakcyjność budynku.

Popyt na magazyny w I kwartale 2022 roku utrzymał się na wysokim poziomie i wyniósł 1,5 mln mkw., podobnie jak rok wcześniej. Ten stan utrzyma się w kolejnych miesiącach m.in. ze względu na możliwe relokacje firm z Ukrainy czy wciąż silną dynamikę e-commerce. W Polsce rośnie sprzedaż online – klienci, którzy zaczęli kupować w ten sposób w pandemii, utrzymali ten nawyk, co nakręca rozwój infrastruktury, niezbędnej do sprawnej obsługi rosnącej liczby zamówień. Chodzi tu m.in. o magazyny dystrybucyjne czy magazyny zwrotów.

Nowa fala Covid-19 w Chinach powoduje kolejne zakłócenia produkcji i logistyki – zamówione towary dotrą do Polski i Europy z opóźnieniem. Firmy będą chciały zwiększać zapasy w magazynach, aby zabezpieczyć się przed kolejnymi zakłóceniami w łańcuchach dostaw napędzając tym popyt na powierzchnię – komentuje Beata Hryniewska.

Rosnące koszty materiałów mają swoje przełożenie na czynsze, które były stabilne do III kwartału zeszłego roku. Później na rynku drgnęło. Czynsze umowne w zależności od rynku poszybowały w górę o 5-15 proc. w ciągu ostatniego roku i to najprawdopodobniej nie jest koniec. W Warszawie stawki czynszu wzrosły o 15 proc., w Łodzi i Katowicach o 8 proc., a w Gdańsku o 7 proc. Warto podkreślić, że poziomy czynszów w Polsce przez długi czas były niższe niż w krajach Europy Zachodniej i w większości krajów Europy Środkowej, dlatego pomimo wzrostu pozostaną konkurencyjne. Jednak kurs wymiany zł/euro jest niestabilny, a czynsze są fakturowane w euro i płatne w zł, co może mieć negatywny wpływ na najemców.

Aktywa przemysłowe i logistyczne postrzegane są jako silny produkt inwestycyjny, co udowodniono zwłaszcza w czasach pandemii. W 2021 roku łączna wartość inwestycji wyniosła 5,71 mld euro, a złożyła się na nią rekordowa liczba 164 transakcji. Ponad połowa całej kwoty dotyczyła rynku magazynowego. Najwięcej inwestorów pochodziło z Europy, a wartość polskiego kapitału wyniosła 4 proc. Co istotne, w ostatnich latach nie odnotowano znaczących przepływów kapitałowych z Rosji, Ukrainy i Białorusi w inwestycjach przemysłowych i magazynowych. To oznacza, że odpływ tych inwestycji nie wpłynie znacząco na ogólny wynik. Inwestorzy nadal będą zainteresowani magazynami, choć chwilowo, ze względu na wojnę na terytorium Ukrainy, dominuje ostrożność i oczekiwanie na rozwój sytuacji.