Polska Duży popyt, czynsze w górę

Firma doradcza JLL analizowała zachowania inwestorów, deweloperów oraz najemców na rynku magazynowym w I kwartale 2022 roku. W tym okresie popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce wzrósł o 5 proc. w stosunku do rekordowego I kwartału z poprzedniego roku. Pod względem nowego popytu Polska uplasowała się na trzecim miejscu w skali Europy.

Największy udział w kształtowaniu nowego popytu tradycyjnie przypadł rynkom Wielkiej Piątki, gdzie wynajęto aż 770 tys. mkw., co stanowi 70 proc. krajowych transakcji. Na szczycie rankingu znalazł się Górny Śląsk, który wyprzedził pozostałe lokacje również pod względem odnawianych i przedłużanych umów. Na mapie wyróżnia się również rynek trójmiejski, gdzie w I kwartale odnotowano wynajem o łącznej powierzchni 130 tys. mkw. (netto).

W Europie sektor e-commerce ustąpił miejsca w popycie sektorowi produkcyjnemu, którego udział wzrósł aż do 20 proc. W Polsce największe zainteresowanie najmem wykazywały branża logistyczna oraz sieci handlowe, co łącznie dało prawie 900 tys. mkw. nowych umów i ekspansji. Większość popytu generowały duże i średnie umowy, z czego największa dotyczyła transakcji na 100 tys. mkw. w Gdańsku.

W pierwszych miesiącach roku logistycy i sieci handlowe dalej rozwijali swoje zaplecze magazynowe na fali wzrostów sprzedaży online. Popyt generowany był w całej Polsce i dotyczył przede wszystkim dużych powierzchni. Co więcej, na rynku wciąż pojawiają się nowe podmioty rozpoczynające działalność w Polsce, które potrzebują magazynu od zaraz – zaznacza Paulina Dziubińska, starszy dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Deweloperzy realizują plan budowy inwestycji spekulacyjnych. Uwzględniając również istniejącą niewynajętą powierzchnię, obecnie oczekuje na najemców około 3,5 mln mkw. Pod koniec I kwartału 2022 roku w budowie znajdowało się 2,2 mln mkw. powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu, która prawdopodobnie zasili rynek jeszcze w tym roku. W sumie na koniec marca w budowie pozostawało ponad 4,7 mln mkw. Większość nowej powierzchni logistycznej powstanie w regionach Górnego Śląska, Wrocławia, Polski Centralnej oraz w Lubuskiem.

Nowa podaż w Polsce osiągnęła rekordowy wynik 1 mln 260 tys. mkw., co stanowiło 25 proc. dostarczonej powierzchni w Europie. Najwięcej powierzchni - 200 tys. mkw. - zasiliło rynki Poznania, Polski Centralnej, Warszawy oraz Wrocławia. Mimo rekordowych wyników, w momencie oddania inwestycji do użytkowania zaledwie 15 proc. powierzchni nie było objęte umowami najmu, co świadczy o dużym zapotrzebowaniu na powierzchnie dostępne od zaraz.

Wskaźnik pustostanów w I kwartale 2022 roku odnotował niewielki wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału. Dostępność powierzchni magazynowej przekroczyła próg 5,3 proc., co przekłada się na 1,3 mln mkw. dostępnych od ręki.

W kraju odnotowano pierwszy widoczny wzrost stawek najmu. Bazowe wartości czynszu w przypadku big-boxów na rynkach Wielkiej Piątki wzrosły o 5-10 proc. Najwyższe stawki zarejestrowano w lokalizacjach miejskich takich jak Warszawa, gdzie kwota bazowa osiąga nawet 6 euro za mkw. za miesiąc. Najbardziej atrakcyjne oferty otrzymać można w podmiejskich lokalizacjach w Polsce Centralnej, gdzie czynsze bazowe zaczynają się od 2,6 euro za mkw. za miesiąc.

Mimo widocznego oddziaływania czynników ekonomicznych i politycznych na gospodarkę krajową, rynek magazynowy w I kwartale miał się bardzo dobrze. Wciąż obserwujemy wzrost liczby transakcji. Jednocześnie staramy się monitorować zachodzące zmiany, by dostarczać indywidualne rozwiązania wspierające rozwój biznesu – komentuje Tomasz Mika, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

W I kwartale przeważały mniejsze transakcje z dwóch różnych spektrów ryzyka, tzn. core oraz value-add ze wskazaniem na te pierwsze. Defensywne strategie zakupowe dużych funduszy dały szansę małym i średnim graczom na zakup dobrych projektów do swoich wehikułów.

Przez trzy pierwsze miesiące roku wartość inwestycji magazynowych w Polsce wynosiła około 190 mln euro. Sektor magazynowy nadal przyciąga kapitał zagraniczny i patrząc na toczące się rozmowy oraz transakcje, dynamika wzrostu wolumenów w tym obszarze spodziewana jest wraz z upływem kolejnych miesięcy tego roku – prognozuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.

Obecne stopy kapitalizacji podyktowane są dynamiką popytu na powierzchnie magazynowe, wartością pieniądza oraz niską dostępnością produktu. Dla typowych magazynów multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu przewidywane stopy kapitalizacji są na poziomie bliskim 5 proc.

Warszawskie projekty szacowane są na poziomie 4,5 proc. Aktywa posiadające dłuższe umowy najmu około 10 lat notowane są poniżej 4,25-4,50 proc., natomiast wyjątkowo wynajęte aktywa mogą osiągać maksymalnie 4 proc.