Polska Więcej optymizmu w biurach

Na koniec czerwca 2022 całkowite zasoby A-klasowej powierzchni biurowej w Polsce wyniosły ponad 12,6 mln mkw. Aktywność deweloperów w II kwartale roku wyniosła 103,9 tys. mkw., co odzwierciedliło się w oddaniu do użytku 12 biurowców. Zliczając projekty oddane od stycznia do czerwca, na rynek biurowy w kraju dostarczono łącznie 34 inwestycje, których łączna powierzchnia wyniosła 440,8 tys. mkw. Wśród największych zrealizowanych biurowców znalazły się: budynek Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis, Warszawa), KTW II (39,9 tys. mkw., TDJ Estate, Katowice) oraz Midpoint71 (36,2 tys. mkw., Echo Investment, Wrocław).

W przypadku Warszawy w II kwartale 2022 oddano do użytku dwa projekty: SkySawa (22,8 tys. mkw.) i Intraco Prime (12,8 tys. mkw.), które powiększyły całkowite zasoby stołecznego rynku biurowego do niespełna 6 270 300 mkw. Sumaryczny wynik nowej podaży w stolicy w I połowie 2022 to ponad 129 tys. mkw. Prawdziwym placem budowy są natomiast regionalne rynki biurowe. Tam, w I półroczu 2022 dostarczono aż 26 inwestycji o łącznej powierzchni 311,8 tys. mkw. Od kwietnia do czerwca oddano kolejne 10 projektów, wśród których największym była I faza inwestycji The Park Kraków (11,7 tys. mkw., White Star). W kontekście nowej podaży w miastach regionalnych najwięcej projektów oddano w Krakowie (około 26,3 tys. mkw.), Trójmieście (18,8 tys. mkw.) oraz Łodzi (18,8 tys. mkw.). Wysoka aktywność deweloperska przełożyła się na wzrost całkowitych zasobów powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin) do poziomu 6 335 700 mkw. Największymi centrami biznesowymi po Warszawie pozostają Kraków (1 666 200 mkw.), Wrocław (1 284 500 mkw.) i Trójmiasto (1 010 900 mkw.).

Nowa podaż na rynku biurowym w drugim kwartale 2022 nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów. Na polskim rynku znajduje się około 1,71 mln mkw. powierzchni dostępnej od ręki. W Warszawie na koniec czerwca 2022 wskaźnik pustostanów wskazał 11,9 proc. (747,7 tys. mkw.), przy czym bardzo wyraźny jest deficyt wolnej powierzchni w strefach centralnych. Z kolei na regionalnych rynkach biurowych do wynajęcia od zaraz pozostaje 961 tys. mkw. (15,2 proc.). Najwyższy zarejestrowany współczynnik pustostanów pozostaje w Łodzi (18,6 proc.), a najniższy w Szczecinie (4,9 proc.).

W kontekście średnio- i długoterminowych trendów z pewnością należy również wskazać na rosnące koszty za opłaty eksploatacyjne. Spodziewamy się, że service charges dla mniej energooszczędnych budynków biurowych mogą na początku 2023 roku zaczynać się od 30 zł/mkw. – przewiduje Jakub Potocki, starszy konsultant w dziale powierzchni biurowych, Axi Immo.

Po I połowie 2022 całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym zakończył się z wynikiem 829,5 tys. mkw. W pierwszych trzech miesiącach 2022 roku najemcy podpisali umowy na łącznie 427,7 tys. mkw., z kolei w okresie od kwietnia do czerwca wynajęto dodatkowe 401,8 tys. mkw. W II kwartale 2022 w miastach regionalnych największy popyt odnotowano w Krakowie (73,9 tys. mkw.), we Wrocławiu (25,6 tys. mkw.) oraz w Trójmieście (25,1 tys. mkw.). W strukturze najmu w stolicy w okresie od kwietnia do czerwca najemcy najczęściej decydowali się na renegocjacje (48 proc.), które wyprzedziły nowe umowy (45 proc. wraz z przednajmami) i ekspansje (7 proc.). Natomiast na regionalnych rynkach biurowych w analogicznym okresie najwyższy udział w popycie przypadł nowym umowom (57 proc., włączając przednajmy oraz umowy na potrzeby własne), renegocjacjom (35 proc.) i ekspansjom (8 proc.).

W Warszawie obserwujemy wysoki popyt, którego wynikiem jest obniżający się poziom pustostanów w strefach centralnych. Najemcy na obecnym etapie nie obawiają się Covidu. W przypadku kolejnej fali ponownie zostaną włączone procedury związane z większym bezpieczeństwem sanitarnym, jak chociażby wprowadzenie systemu pracy zmianowej czy home office w większym zakresie. Kolejnym następstwem uspokojenia się najemców w kontekście pandemii jest mniejsza liczba decyzji dotyczącej optymalizacji powierzchni. Wśród branż, które z naszej perspektywy zwiększają swoje zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową są kancelarie prawne, firmy podatkowe, branża IT, a także operatorzy biur serwisowanych. Na wzrost ostatniej grupy szczególne znaczenie ma rosnąca liczba firm przenoszących swoją działalność ze wschodu, głównie z Ukrainy. Ci najczęściej poszukują mniejszej powierzchni dla 4-5 osób, na około rok. Wpływ na to, czy firmy ze wschodu staną się znaczącą grupą najemców, która w kolejnych kwartałach zdecyduje się na wynajęcie tradycyjnej powierzchni biurowej, będą miały dwa czynniki. Pierwszym jest stopień i czas adaptacji do warunków i rynku pracy w Polsce, z kolei drugim dalsze losy działań militarnych na Ukrainie – dodaje Jakub Potocki.

Wśród największych transakcji zamkniętych na warszawskim rynku biurowym do końca czerwca br. znalazły się dwie umowy przednajmu. W pierwszej PKO BP wynajęło 34,5 tys. mkw. w kompleksie SkySawa, w ramach drugiej natomiast poufny najemca z sektora bankowego zajmie 30 tys. mkw. w budynku Forest Tower. Podium domyka transakcja z II kwartału 2022, w której Samsung Electronic Polska (R&D) odnowiło umowę najmu blisko 21 tys. mkw. w budynku Warsaw Spire C. W regionach najciekawsze transakcje miały miejsce między kwietniem a czerwcem 2022. Capgemini podpisało umowę przednajmu 13,8 tys. mkw. w budynku Fabryczna Office Park B5, a Cisco Systems Poland zdecydowało się na renegocjację i odnowienie umowy 12,5 tys. mkw. w kompleksie Enterprise Park C. Regionalne podium za pierwsze sześć miesięcy uzupełnia nowa umowa podpisana w budynku KTW II, gdzie PWC zajmie blisko 10 tys. mkw.

Rosnący popyt i ograniczona podaż z pewnością znajdą w przyszłych miesiącach odzwierciedlenie w podwyższających się stawkach czynszów. Na dziś trudno oszacować, o ile właściciele nieruchomości podniosą czynsze wyjściowe w przypadku nowych najemców. Na obecnym etapie trudniej również wynegocjować zachęty w postaci dłuższych wakacji czynszowych czy większej partycypacji w kosztach fit-outu. Wyceny zaaranżowania powierzchni powoli stabilizują się, na co wpływ ma większa normalizacja cen i większa dostępność materiałów. Wyjściowe stawki za fit-out dla powierzchni Shell&Core w strefach centralnych Warszawy utrzymują się na poziomie 900-1000 euro/mkw., przy czym średni czas na zrealizowane projektu po klucz od momentu podpisania umowy trwa około 5-6 miesięcy – prognozuje Bartosz Oleksak, starszy konsultant w dziale powierzchni biurowych, Axi Immo.