Europa Środkowo-Wschodnia Inwestycje w czasach niepewności

Eksperci Avison Young podkreślają, że II połowa 2022 roku stoi pod znakiem zapytania.

Warto pamiętać, że skutków wojny w Ukrainie i rekordowo wysokiej inflacji nie odczuliśmy jeszcze w II kwartale tego roku. Dodatkowo, w I półroczu zamykały się transakcje przeniesione z 2021 roku. W IV kwartale 2022 spodziewamy się już niższego wolumenu i mniejszej ilości finalizowanych transakcji – podkreśla Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager w Avison Young.

W pierwszych sześciu miesiącach 2022 roku wszystkie kraje Europy Środkowo-Wschodniej odnotowały wzrost wolumenów. Polska pozostaje numerem jeden, z wynikiem 2,9 mld euro, co jest jednocześnie najlepszym od 2016 roku wynikiem dla I półrocza w naszym kraju. W 2022 roku znaczny wpływ na ten wynik miały trzy duże transakcje: akwizycja biurowej części The Warsaw Hub przez Google (585 mln euro) oraz zbycie przez EPP udziałów w dwóch portfelach nieruchomości handlowych - do Pimco i do I Group o łącznej wartości około 654 mln euro.

Na drugim miejscu plasują się Czechy - 1,2 mld euro to 30 procentowy wzrost rok do roku. Wolumen inwestycyjny ukształtował między innymi zakup portfela centrów handlowych obejmujący Igy Ceske Budejovice, City Park Jihlava i OC Gecko Ceske Budejovice przez słowackiego inwestora 365.invest (215 mln euro) a także sprzedaż Borislavka Office & Retail Centre, nieruchomości wielofunkcyjnej w Pradze na rzecz Reico za szacowaną wartość około 180 mln euro. Aktywa z sektora magazynowego nadal pozostawały atrakcyjne dla inwestorów, co świetnie odzwierciedla zakupienie przez Hinesa praskiego portfela nieruchomości logistycznych o szacowanej wartości około 100 mln euro.

Słowacja osiągnęła wynik około 620 mln euro, który zawdzięcza w głównej mierze dużej transakcji (szacunkowo około 300 mln euro) przeniesienia własności części biurowego portfela Penta do nowopowstałego dewelopera Alto Real Estate (należącego do Jozefa Oravkina, byłego partnera w Pencie). Biurowce, których dotyczyła ta transakcja, to m.in. Jurkovičova Tepláreň, Sky Park Offices i Digital Park. Druga największa transakcja w I półroczu na Słowacji to sprzedaż centrum handlowego Atrium Optima w Koszycach dwóm słowackim inwestorom prywatnym za 118 mln euro.

Odnotowany na Węgrzech wolumen to 619 mln euro, więcej niż w analogicznym okresie w 2021 roku (590 mln euro). Największa w I półroczu transakcja dotyczyła sprzedaży i częściowego leasingu zwrotnego portfela nieruchomości handlowych Tesco, który nabyty został przez Adventum Investment Fund Management. W portfelu złożonym z 13 aktywów zlokalizowanych na Węgrzech i czterech w Czechach, węgierska część obejmowała 273 tys. mkw. powierzchni o wartości około 219 mln euro. Najważniejszą transakcją w sektorze przemysłowym było przejęcie Airport City Logistic Park przez Wing od CPI w szacowanej kwocie około 59 mln euro. Segment biurowy zapisał się w wolumenie transakcyjnym przejęciem od DWS obiektu Akademia Business Center przez Europę Capital i lokalnego partnera ConvergenCE, w kwocie około 49 mln euro. Ponadto, fundusz zarządzany przez spółkę Groupama Gan Reim wszedł na rynek węgierski, kupując od grupy SCC historyczny obiekt Freedom Palace.

Rumunia również podniosła nieznacznie poprzeczkę w porównaniu do ubiegłego roku i zbliżyła się do wolumenu 320 mln euro. Na rumuńskim rynku biurowym największą transakcją była sprzedaż Expo Business Parku za kwotę około 110 mln euro. Drugą największą transakcją był zakup znajdującego się w Kluż Napoce Record Parku, przez fundusz Aya Properties Fund z udziałem partnerów belgijskich, za kwotę około 35 mln euro.

W skali całego regionu, sektor biurowy z udziałem 36 proc. i handlowy, odpowiedzialny za 32 proc. wartości inwestycji, to liderzy rynku pod względem zrealizowanego wolumenu. Sektor magazynowy osiągnął z kolei 20 proc. udziału, a główny czynnik wpływający na ten wynik to ograniczona liczba dostępnych na rynku aktywów.

Najbardziej atrakcyjnymi stopami kapitalizacji w regionie CEE, jak podaje Avison Young, może pochwalić się sektor parków handlowych. Najniższe stopy kapitalizacji (5,25 proc.) odnotowywane zostały tylko w Czechach. W pozostałych krajach regionu kształtują się w przedziale 6,50 - 7,25 proc. Atrakcyjnymi aktywami są również nieruchomości magazynowe w Rumunii, których stopy kapitalizacji w I połowie 2022 roku oscylowały wokół 7,50 proc., jednak w ciągu najbliższych 12 miesięcy prognozowana jest ich kompresja.

W ubiegłym półroczu, najbardziej aktywni na rynkach inwestycyjnych w analizowanych krajach byli inwestorzy z regionu CEE, a w zasadzie z dwóch krajów – z Czech i z Węgier. Ich łączny udział w wolumenie regionu w I półroczu 2022 wyniósł 41 proc. i był wynikiem o około 10 pp. wyższym niż w 2021 roku.

W 2022 roku wojna w Ukrainie i wysoka inflacja zastąpiły Covid-19 jako główne źródło niepewności. Branża znajduje się obecnie w trudnym otoczeniu makroekonomicznym, z rekordowymi poziomami inflacji oraz prawdopodobieństwem kryzysu energetycznego - podkreślają analitycy Avison Young.

Nieruchomości zawsze były świetnym zabezpieczeniem przed wyższą inflacją, ponieważ stawki czynszów są co roku waloryzowane. W przyszłym roku inwestorzy skorzystają na zwiększonych przychodach z najmu, które zostaną zindeksowane o wysoki wskaźnik inflacji. Niemniej jednak, dla najemców, połączenie rosnących czynszów i rosnących kosztów eksploatacyjnych będzie stanowić wyzwanie.

Wyższy koszt kredytu (również w euro) powoduje pewien wzrost stóp kapitalizacji, jednak płynność na rynkach wciąż wygląda dobrze, a przewagę uzyskują inwestorzy, którzy gotowi są sfinansować akwizycje w 100 proc. z kapitału własnego - oceniają eksperci Avison Young.

Aktywa z sektora logistyczno-przemysłowego, tak poszukiwane przez inwestorów w 2021 roku, pozostały na szczycie listy zakupów. W Czechach i Słowacji dostrzegalna jest kompresja stóp procentowych, w Polsce i Rumunii stopy utrzymują się na stabilnym poziomie, podczas gdy na Węgrzech rosną. Płynność w tym segmencie pozostaje bardzo wysoka, a szczególnie atrakcyjnie, zarówno pod względem stóp kapitalizacji, jak i stawek czynszu, wypadają Rumunia i Węgry.

Na rynku biurowym tylko w Rumunii odnotowano kompresję stóp kapitalizacji rok do roku. Główni inwestorzy zawęzili swoje kryteria inwestycyjne w związku z obecnymi kosztami finansowania zakupu oraz wymogami ESG. Poważny wzrost kosztów budowy w ostatnich latach sprawił, że wiele nieruchomości sprzedanych zostało po kosztach lub poniżej ceny.

Segment mieszkaniowy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wciąż się rozgrzewa, pomimo rosnących stóp procentowych. Zwiększa się ilość inwestorów instytucjonalnych, którzy postrzegają ten sektor jako bezpieczny. Coraz większa liczba deweloperów mieszkaniowych buduje drugi filar swojej działalności, utrzymując część projektów w portfolio, by tworzyć specjalne fundusze mieszkaniowe lub sprzedawać lokale inwestorom instytucjonalnym.