Polska Wysoka podaż, wielki popyt

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni zwiększyły się w Polsce w ciągu roku o ponad 16 proc. Największymi zasobami powierzchni magazynowej dysponuje warszawski obszar koncentracji, który oferuje 5,5 mln mkw. (21 proc. całkowitego wolumenu powierzchni magazynowej w Polsce), region Górnego Śląska z 4,6 mln mkw. (17 proc.), oraz Polski Centralnej dysponujący 3,8 mkw. powierzchni magazynowej (15 proc. zasobów).

Pod względem nowej podaży w I półroczu prym wiodły Wielkopolska (350 tys. mkw.), Polska Centralna (350 tys. mkw.), Dolny Śląsk (330 tys. mkw.) oraz Górny Śląsk (300 tys. mkw.).

W okresie od stycznia 2022 do czerwca 2022 roku cały czas obserwowaliśmy dynamiczny rozwój sektora magazynowego. W tym okresie na rynek trafiło 2,4 mln mkw. powierzchni magazynowej i jest to najwyższy półroczny wolumen zarejestrowany w historii rynku. Aktywność deweloperów pozostaje wysoka. Na koniec I półrocza 2022 roku w realizacji cały czas było 4,35 mln mkw., czyli o 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Sytuacja może się jednak zmienić w najbliższych kwartałach, ponieważ deweloperzy ograniczyli realizację projektów spekulacyjnych. Zmiany te można już było zauważyć w II kwartale 2022 roku, kiedy to w budowie było 10 proc. powierzchni mniej niż w I kwartale - wyjaśnia Michał Kozdrój, dyrektor działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Knight Frank.

Na tę zmianę wpłynęła wojna na Ukrainie oraz konsekwencje gospodarcze agresji Rosji. Wzrost cen materiałów budowlanych, brak dostępnych pracowników w sektorze budowlanym, inflacja, rosnące stopy procentowe oraz związane z tym wyższe koszty finansowania spowodowały, że część inwestorów zaczęła wycofywać się z planowanych inwestycji.

Nie oznacza to jednak braku aktywności, gdyż wiele podmiotów z Europy Zachodniej i Środkowo-Wschodniej nadal pozostaje w grze. W II kwartale rynek zanotował kilka debiutów, a obecne dotychczas w Polsce podmioty powiększyły swoje portfele. To dobry znak na przyszłość – uważa Michał Grabara, dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych, Knight Frank.

Wysokie zainteresowanie najemców powierzchnią magazynową w Polsce przełożyło się na 3,8 mln mkw. powierzchni wynajętej w I półroczu 2022. Najwięcej powierzchni wynajęte zostało w obszarze Górnego Śląska (770 tys. mkw., co stanowi 20-procentowy udział w całkowitym wolumenie zawartych umów), w II strefie warszawskiej (630 tys. mkw.; 16 proc. wynajętej powierzchni) oraz w obszarze Polski Centralnej (450 tys. mkw.; 12 proc. wolumenu transakcji).

Mimo bardzo wysokiej nowej podaży dostarczonej na rynek w I półroczu 2022 roku, współczynnik pustostanów na rynku magazynowym w Polsce obniżył się do rekordowo niskiego poziomu szacowanego aktualnie na nieco ponad 3 proc. We wszystkich rejonach koncentracji powierzchni magazynowej podaż wolnej powierzchni jest bardzo ograniczona, a ze względu na niewielką liczbę projektów realizowanych spekulacyjnie nie należy oczekiwać znaczących zmian w tym zakresie w kolejnych kwartałach - zauważa Elżbieta Czerpak, dyrektor działu Badań Rynku.

W I połowie 2022 roku odnotowano również wzrost stawek czynszów wywoławczych na głównych rynkach magazynowych w Polsce.

Utrzymujące się wysokie zainteresowanie najemców oraz niski współczynnik pustostanów, a także prognozy dotyczące spodziewanej niższej podaży w kolejnych miesiącach stawiają w lepszej sytuacji negocjacyjnej wynajmujących. Należy oczekiwać dalszych wzrostów czynszów wywoławczych, a nowi najemcy mogą spodziewać się, że deweloperzy oferować będą mniejsze pakiety zachęt, co w rezultacie przekładać się będzie na wzrost stawek efektywnych - ostrzega Michał Kozdrój.