Polska Najemca docenia ESG

Zgodnie z raportem firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” na koniec III kwartału 2022 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,34 mln mkw., a nowa podaż od początku roku przekroczyła 228 tys. mkw.

W III kwartale deweloperzy oddali do użytku łącznie 99,1 tys. mkw., w tym prawie 64 tys. mkw. w wieży Varso Tower wybudowanej w ramach kompleksu Varso Place. Wśród pozostałych największych inwestycji ukończonych w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku znalazły się: Forest Tower (51,5 tys. mkw.), biurowiec P180 (32 tys. mkw.), kompleks SkySawa I&II (łącznie 31,3 tys. mkw.) oraz Lixa C (19,4 tys. mkw.).

Ze względu na rosnące koszty mediów najemcy coraz częściej doceniają nowoczesne rozwiązania technologiczne oraz z zakresu ESG. Mogą one mieć realny wpływ na wysokość ponoszonych kosztów eksploatacyjnych w przyszłości. Dlatego też powierzchnie oraz budynki biurowe, które już teraz oferują tego typu rozwiązania, są chętniej wybierane przez najemców - ocenia Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.

Na stołecznym rynku w budowie pozostaje obecnie około 200 tys. mkw. biur, przy czym kolejne większe budynki biurowe powstaną najwcześniej pod koniec 2023 roku i na przełomie lat 2024/2025. Z kolei zgodnie z zapowiedziami deweloperów pod koniec tego roku lub w pierwszych miesiącach 2023 roku rozpocznie się realizacja kilku nowych inwestycji biurowych, m.in. The Form (Lincoln Property) czy T22 (Echo Investment/AFI Europe); rozpoczęła się też już budowa biurowca Vibe (Ghelamco). Niemniej jednak pierwsze etapy tych projektów zostaną ukończone dopiero pod koniec 2024 roku. W obecnych warunkach rynkowych najemcy poszukujący biur do wynajęcia w najbliższych dwóch latach już teraz mają dość ograniczony wybór, szczególnie w centralnych lokalizacjach.

Na stołecznym rynku powierzchni biurowych nadal utrzymuje się presja na wzrost czynszów, szczególnie w budynkach i lokalizacjach cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Dodatkowym czynnikiem powodującym presję wzrostową na czynsze, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, jest prognozowana na lata 2023-2024 luka podażowa – wskazuje Anna Osiecka, associate director w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Newmark Polska.

W pierwszych trzech kwartałach 2022 roku popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 608 tys. mkw., z czego prawie 80 proc. przypadło na I półrocze (około 479 tys. mkw.). W III kwartale aktywność najemców uległa zmniejszeniu – łączny popyt w tym okresie nie przekroczył 129 tys. mkw. Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się centralne lokalizacje, w których podpisano umowy na niemal 414 tys. mkw., co stanowiło ponad 68 proc. całkowitego zarejestrowanego popytu.

Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w okresie od stycznia do końca września 2022 roku nadal były firmy z sektora finansowego (28,1 proc.) oraz IT (16,9 proc.). Największymi podpisanymi umowami najmu pozostają dwa przednajmy: PKO BP na 34,5 tys. mkw. w kompleksie SkySawa oraz Pekao SA na 30 tys. mkw. w Forest Tower.

Utrzymujące się wysokie koszty wykończenia powierzchni biurowej oraz niepewność związana z wysokością opłat eksploatacyjnych skłaniają najemców do większej ostrożności przy podejmowaniu decyzji, co sprawia, że renegocjacje nadal mają duży udział w strukturze popytu. W III kwartale 2022 roku renegocjacje stanowiły 45 proc. całkowitego wolumenu w porównaniu ze średnią dla pierwszych trzech kwartałów na poziomie 38 proc. Na pozostałe 62 proc. złożyły się nowe umowy (36 proc.), umowy przednajmu (12 proc.), ekspansje (10 proc.) i transakcje na potrzeby własne (4 proc.).

Na koniec września 2022 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 12,1 proc., co stanowi nieznaczny wzrost o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz spadek o 0,4 p.p. w ujęciu rok do roku. W ostatnich trzech kwartałach wolumen powierzchni dostępnej w centralnych lokalizacjach zmniejszył się o prawie 39 tys. mkw., natomiast w lokalizacjach poza centrum wzrósł o ponad 41 tys. mkw.