Polska Pod presją ograniczonej podaży

W okresie od stycznia do marca deweloperzy dostarczyli jedynie 2,4 tys. mkw. nowej powierzchni w budynku Dymka 188 w Poznaniu. To ponad 40 razy mniej niż średnia dla pierwszych kwartałów z lat 2015-2024, wynosząca 100,5 tys. mkw. Niska aktywność deweloperów i jednoczesny wzrost popytu przełożą się na spadek współczynnika pustostanów, a w dłuższej perspektywie mogą być jednym z powodów dla potencjalnych wzrostów czynszów i do ograniczenia wyboru dla najemców.

Struktura zasobów

Na koniec marca całkowite zasoby biurowe ośmiu głównych miast regionalnych wynosiły 6,76 mln mkw. Najbardziej rozwiniętymi rynkami pozostają Kraków, Wrocław i Trójmiasto, które łącznie koncentrują 63 proc. zasobów. W każdym z tych miast znajduje się ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Katowice, Poznań i Łódź razem odpowiadają za 31 proc. zasobów, natomiast Lublin i Szczecin za pozostałe 6 proc.

W budowie pozostaje niespełna 203 tys. mkw., czyli o 26 proc. mniej niż przed rokiem. Dla porównania średnioroczne wolumeny z lat 2015-2019 sięgały 908 tys. mkw., a z lat 2020-2024 – 522 tys. mkw. Tak wyraźne ograniczenie nowych inwestycji może w perspektywie kolejnych kwartałów skutkować dalszym spadkiem dostępnej powierzchni, a co za tym idzie również zmniejszeniem opcji najmu dla najemców.

Pustostany

Na koniec marca w regionach pozostawało 1,18 mln mkw. niewynajętej powierzchni, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów 17,5 proc. (spadek o 0,3 p.p. r/r). W pięciu miastach wskaźnik pustostanów wyniósł co najmniej 15 proc., a były to Łódź (22,3 proc.), Katowice (21,1 proc.), Wrocław (20,4 proc.), Kraków (14,6 proc.) i Poznań (15,0 proc.). W pozostałych miastach dostępność powierzchni była niższa, a wskaźnik ten był pomiędzy 8 proc. w Szczecinie a 12,6 proc. w Trójmieście.

Ograniczona podaż stawia właścicieli w dość komfortowej pozycji, bo potencjalnie otwiera pole do wzrostu czynszów w niedługim horyzoncie. Mimo to, przy obecnym wysokim współczynniku pustostanów oraz silnej konkurencji, sukces komercjalizacji wymaga dziś wyjątkowo aktywnych działań, aby pozyskać i utrzymać najemców – zaznacza Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation, Office Agency, Savills.

Popyt i sektory napędzające rynek

Pomimo nikłej nowej podaży to popyt w miastach regionalnych utrzymał się na wysokim poziomie i w I kwartale osiągnął 176,9 tys. mkw. To wynik o 27 proc. lepszy niż rok temu i o 17 proc. powyżej średniej z pierwszych kwartałów lat 2020-2024. Najemcy byli szczególnie aktywni w Krakowie (56,6 tys. mkw.) i Wrocławiu (43,8 tys. mkw.). Wyższy popyt brutto niż w tym samym okresie poprzedniego roku zanotowano również w Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Lublinie.

Cztery branże – IT, usługi dla biznesu, produkcja oraz finanse – wygenerowały łącznie 58 proc. całkowitego popytu. Największy udział miał sektor IT (18 proc.), tuż przed usługami dla biznesu (16 proc.), produkcją (14 proc.) i finansami (10 proc.). 5 proc. przypadło na operatorów biur flex, którzy zdecydowali się rozwijać swój biznes w regionach. Struktura transakcji wskazuje, że niemal połowę wolumenu stanowiły renegocjacje istniejących umów (48 proc.), natomiast nowe kontrakty odpowiadały za 41 proc. Ponadto zanotowano 8 proc. udział ekspansji i 3 proc. umów przednajmu.

Średni poziom wakatów w regionach wciąż wynosi około 18 proc. i może dawać złudne poczucie komfortu, jednak przy historycznie niskiej nowej podaży ta „poduszka” może się skurczyć szybciej, niż to się wydaje. Firmy planujące ekspansję lub relokację powinny więc z dużym wyprzedzeniem rezerwować powierzchnie i szybko finalizować umowy, aby zagwarantować sobie najlepsze lokalizacje i warunki – tłumaczy Jarosław Pilch, head of Tenant Representation, Office Agency, Savills.

Czynsze i koszty eksploatacyjne

Stawki bazowe w biurowcach klasy A w regionach kształtowały się pomiędzy 12,00 a 17,00 euro/mkw./miesiąc. Najwyższe czynsze obowiązują w Poznaniu (do 17 euro), a tuż za nim plasują się Kraków i Wrocław (do 16,50 euro). Opłaty eksploatacyjne co do zasady nie przekraczają 37 zł/mkw./miesiąc, choć ich wysokość zależy głównie od efektywności budynku.

Perspektywy

Do końca 2027 roku deweloperzy deklarują dostarczenie nawet 475 tys. mkw. nowej powierzchni. Zdecydowana większość z tej powierzchni może trafić na rynek dopiero w ostatnim roku prognozy. Wiele jednak zależy od warunków rynkowych, czyli m.in.: od dalszego spadku dostępności biur, wzrostu aktywności najemców oraz dostępu do finansowania na realizację projektów – komentuje Wioleta Wojtczak, head of Research, Savills.

Obecna sytuacja na rynku sprzyja właścicielom najlepiej zlokalizowanych i zrównoważonych budynków, ale jednocześnie podnosi poprzeczkę dla projektów planowanych – tylko te o najwyższym standardzie, dobrze skomunikowane i z potwierdzonym popytem w postaci umów przednajmu będą miały szansę na komercjalizację.