Czechy Renegocjacje w oczekiwaniu na stabilizację

Od 2020 roku obserwujemy rosnący trend wielokrotnego przedłużania istniejących umów najmu. Początkowo głównym powodem była pandemia, później niska podaż powierzchni oraz konieczność wprowadzenia oszczędności - komentuje Jana Vlková, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Doradztwa, Colliers.

Przeprowadzki do nowych biur wiążą się ze znacznymi kosztami, szacowanymi na około 25 tys. koron za mkw. (łącznie z meblami i technologią).

Czeski rynek biurowy doświadcza obecnie bardzo niskiej aktywności budowlanej. Szczególnie w lokalizacjach premium, takich jak niektóre części Pragi, zauważalny jest brak nowoczesnych, certyfikowanych budynków, które pasowałyby do strategii ESG większości firm. Firmy te mają zatem coraz większe trudności ze znalezieniem nowych lokalizacji, a renegocjacja jest dla nich jedyną opcją. Niskie wskaźniki pustostanów i niedobór powierzchni mogą wywierać presję na ceny najmu w nadchodzącym okresie. Wynajmujący będą mieli silniejszą pozycję na rynku niż najemcy - dodaje Jana Vlková.

Najemcy szukają elastyczności, ale i stabilności

Z jednej strony najemcy domagają się większej elastyczności umów, np. krótszych okresów wypowiedzenia w odpowiedzi na niepewną sytuację, z drugiej strony preferują stabilność i unikanie kosztów i ryzyka związanego z przeprowadzką. W rezultacie standardowe umowy pięcioletnie są obecnie często zastępowane umowami na okres do siedmiu lat. Firmy najczęściej pozostają w jednej przestrzeni przez dwa lub trzy cykle najmu.

Firmy, które potrzebują maksymalnej elastyczności pod względem wielkości lub długości najmu, częściej przenoszą się do centrów biur współdzielonych i przestrzeni coworkingowych - wyjaśnia Jana Vlková.

Wynajmujący muszą zmienić swoje strategie

Choć obecna sytuacja stawia wynajmujących w nieco korzystniejszej pozycji, nie oznacza to, że nie muszą oni dokładać starań, by pozyskać najemców. Wręcz przeciwnie, kluczem jest aktywne pielęgnowanie relacji z obecnymi klientami i oferowanie im atrakcyjnych zachęt do pozostania - kontynuuje Jana Vlková.

Może to dotyczyć wkładu finansowego, modernizacji lokali lub większej elastyczności umów. Wynajmujący powinni również wziąć pod uwagę koszt utrzymania pustostanów. Inwestycje w jakość budynków, udogodnienia i zgodność ze standardami ESG pozostają niezbędne, aby pozostać konkurencyjnym i atrakcyjnym dla obecnych i nowych najemców.

Specyfika regionalna: podobny trend, różne powody

Chociaż wysoki odsetek renegocjacji jest widoczny w całej Republice Czeskiej, przyczyny tego zjawiska różnią się w zależności od regionu. W Pradze silny wpływ na ten trend ma brak nowej powierzchni premium i wysokie koszty relokacji. Szczególnie w pożądanych lokalizacjach, takich jak Karlín, Brumlovka czy Palmovka, gdzie wskaźnik pustostanów spadł poniżej 4 proc. Niższa aktywność deweloperska i fakt, że 15 z 20 największych transakcji od 2023 roku było renegocjacjami, potwierdzają tę sytuację. Najemcy często decydują się na przedłużenie umowy najmu, aby pozostać w dobrej lokalizacji i wynegocjować inwestycje w modernizację powierzchni.
W Brnie, przy bardziej aktywnej budowie i wyższych wskaźnikach pustostanów, najemcy teoretycznie mają więcej możliwości relokacji. Wysoki odsetek renegocjacji wskazuje na wysoki poziom zadowolenia z istniejących budynków, znaczną wrażliwość na koszty lub bardziej proaktywne podejście wynajmujących do zatrzymania najemców ze względu na większą konkurencję. W Ostrawie renegocjacje mogą być również motywowane ogólnym brakiem odpowiednich alternatywnych powierzchni lub silnymi powiązaniami z istniejącymi budynkami.

O ile nie nastąpi znaczący wzrost podaży nowej, wysokiej jakości powierzchni, fundamentalna zmiana klimatu gospodarczego lub rewolucja w strategiach dotyczących środowiska pracy, możemy spodziewać się, że wysoki poziom renegocjacji na czeskim rynku biurowym utrzyma się w najbliższej przyszłości.

Wysoki odsetek renegocjacji na czeskim rynku biurowym to nie tylko statystyka, ale odzwierciedlenie złożonej interakcji między czynnikami ekonomicznymi, strategicznymi i rynkowymi. - podsumowuje Jana Vlková.