Polska Luka podażowa i co dalej?

Całkowite zasoby polskiego rynku biurowego na koniec września 2022 roku wynosiły 12,7 mln mkw., liderem w zestawieniu pozostaje Warszawa z ponad 6 343 000 mkw., która wyprzedza Kraków (1 651 700 mkw.), Wrocław (1 320 600 mkw.) i Trójmiasto (1 011 000 mkw.). W stolicy w III kwartale oddano trzy inwestycje o łącznej powierzchni 99,1 tys. mkw. na czele z największym i najbardziej spektakularnym projektem Varso Tower (HB Reavis, 63,8 tys. mkw.) oraz biurowcami P180 (Skanska, 32 tys. mkw.) i Poleczki 32 (PID Polska, 3,3 tys. mkw.). Do końca września 2022 roku w Warszawie pozwolenie na użytkowanie uzyskało 11 budynków o łącznej powierzchni ponad 228,1 tys. mkw. Z kolei w analogicznym okresie na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin) dostarczono 28 inwestycji, z czego w samym III kwartale dwa projekty tj. Quorum Office Park D (Cavatina, 16,2 tys. mkw.) oraz L’Uni (Luni, 4 tys. mkw.) zlokalizowane we Wrocławiu. Tym samym od stycznia do września 2022 roku deweloperzy zrealizowali 332 tys. mkw., które powiększyły całkowite zasoby regionów do około 6 357 400 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Oddanie w III kwartale 2022 roku dwóch ostatnich zapowiadanych na ten rok wież biurowych tj. Varso Tower i P180 rozpocznie zapowiadany od dłuższego czasu okres luki podażowej na warszawskim rynku biurowym. Nowe projekty, które zmienią stołeczny skyline zgodnie z zapowiedziami deweloperów powinny pojawić się na przełomie 2023-24 roku. Z naszych obserwacji wynika, że po fali podwyżek, koszty fit-outu ustabilizowały się, przy czym nadal pozostają na wysokim poziomie. Sytuacja ta wpływa na decyzje właścicieli biurowców i zmniejszenie oferowanego pakietu tzw. zachęt np. w postaci dodatkowych zwolnień z czynszu czy partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni biurowej – mówi Bartosz Oleksak, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych, Axi Immo.

Nowa podaż zarówno w Warszawie, jak i na ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych nieznacznie wpłynęła na wzrost pustostanów. Obecnie w Polsce do wynajęcia od zaraz pozostaje ponad 1,73 mln mkw., co odpowiada 13,7 proc. całkowitych zasobów sektora. W stolicy na koniec września 2022 roku wskaźnik zatrzymał się na poziomie 12,1 proc., (+0,2 pp. kwartał do kwartału), a do dyspozycji najemców pozostawało około 770,2 tys. mkw. Zgodnie z oczekiwaniami w strefach centralnych Warszawy (11,1 proc.) trudniej o wolną powierzchnię niż poza centrum (13 proc.). Z kolei na rynkach regionalnych na koniec III kwartału stopa pustostanów wskazywała 15,2 proc. (+0,05 pp. kwartał do kwartału), co przekładało się na około 967,2 tys. mkw. do wynajęcia od zaraz. Bez zmian w kontekście rynków z najwyższym i najniższym wskaźnikiem dostępnej powierzchni pozostają Łódź (22 proc.) i Szczecin (3,9 proc.).

III kwartał 2022 roku to kontynuacja dobrej passy w popycie na polskim rynku biurowym. Aktywność najemców pozostaje wysoka, coraz trudniej o wolną powierzchnię w Warszawie w strefach centralnych i na Woli, a także w biurach serwisowanych czy w coworkach. Spodziewamy się, że przy obecnej dynamice i zgłaszanym zapotrzebowaniu na biura w IV kwartale współczynnik pustostanów w COB powinien zbliżyć się do około 10 proc. Nadal znaczącą grupę w popycie stanowią firmy przenoszące swoją działalność z Ukrainy. Niemniej, klienci ci wymagają dużej edukacji w zakresie procedur najmu w Polsce. Niezmiennie w strefie zainteresowania najemców pozostają dobrze zlokalizowane biura w pobliżu stacji metra czy innych środków transportu zbiorowego, a także komfortowo i atrakcyjnie zaaranżowana powierzchnia – wyjaśnia Jakub Potocki, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych, Axi Immo.

Całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym na koniec III kwartale wyniósł nieco powyżej 1,06 mln mkw. W okresie od stycznia do września 2022 roku najemcy w Warszawie podpisali umowy na ponad 608 tys. mkw., zaś na regionalnych rynkach biurowych na około 456,4 tys. mkw. Z kolei w samym III kwartale popyt w stolicy wyniósł 128,7 tys. mkw. przy 106,3 tys. mkw. wynajętej powierzchni w regionach. Najaktywniejszymi biurowymi ośrodkami po Warszawie w okresie od lipca do września 2022 roku były Kraków (24,8 tys. mkw.), Wrocław (23,3 tys. mkw.) i Gdańsk (22,9 tys. mkw.). Zarówno w stolicy, jak i w ośmiu największych regionalnych rynkach biurowych najwyższy udział w popycie w analizowanym okresie miały nowe umowy (48 proc. Warszawa; 68 proc. regiony), przed renegocjacjami (45,5 proc. Warszawa; 25 proc. regiony) i ekspansjami (5 proc. Warszawa; 7 proc. regiony). W piątce największych transakcji od lipca do września 2022 roku znalazły się dwie renegocjacje. Pierwsza podpisana przez poufnego klienta z sektora finansowego na 11,3 tys. mkw. w Konstruktorska Business Center (Warszawa) i druga na 6,5 tys. mkw. również przez poufnego najemcę w Warsaw Spier C (Warszawa). Podium domyka odnowienie umowy i ekspansja firmy Panattoni w Warsaw Spire Tower (Warszawa) na 4,5 tys. mkw. Na miejscach cztery i pięć znalazły się umowa przednajmu poufnego najemcę z sektora IT na 4,7 tys. mkw. w Ocean Office Park D (Kraków) oraz ekspansja do 3,8 tys. mkw. przez Keywords Studios w Global Office Park A1 (Katowice).

Z pewnością w kontekście kolejnych miesięcy i całego polskiego rynku powierzchni biurowych należy wskazać presję na wzrost stawek czynszów, która będzie odpowiedzią na utrzymującą się inflację, koszty fit-outu, wysoki popyt, lukę podażową i prognozowany spadek współczynnika pustostanów – ocenia Bartosz Oleksak.

W związku z niepewną sytuacją gospodarczą i rosnącymi cenami energii, klienci poza stawkami czynszu zwracają również uwagę na wzrost opłat eksploatacyjnych i mediów. Spodziewamy się, że w obecnych realiach rynkowych decyzję o najmie biura będzie determinować wybór spośród nowszych bardziej ekologicznych i efektywnych energetycznie budynków biurowych – dodaje Jakub Potocki.