Poland Mniejsza podaż w miastach regionalnych

Konieczność poszukiwania oszczędności, m.in. ze względu na wysoką inflację i rosnące koszty eksploatacyjne, będzie jednym z głównych wyzwań, z jakimi zmierzy się rynek nieruchomości biurowych w najbliższym czasie. W III kwartale 2022 roku deweloperzy ukończyli niecałe 20,2 tys. mkw. w dwóch budynkach, a całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych na rynkach największych miast regionalnych Polski (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wzrosły do prawie 6,36 mln mkw. Oznacza to, że wolumen nowej podaży w regionach zmniejszył się już drugi kwartał z rzędu.

W pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 roku całkowita podaż nowej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych wyniosła ponad 332 tys. mkw., czyli o 125 proc. więcej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku, ale o prawie 24 proc. mniej niż w rekordowym okresie pierwszych trzech kwartałów 2018 roku, kiedy to na rynek trafiło prawie 433 tys. mkw. Powierzchni – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Newmark Polska.

Wśród największych inwestycji ukończonych od początku 2022 roku znalazły się: budynki A1 i A2 w ramach kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55,2 tys. mkw.), Ktw. II w Katowicach (39,9 tys. mkw.), Midpoint71 we Wrocławiu (36,2 tys. mkw.), budynki C i D w ramach kompleksu Fuzja w Łodzi (łącznie 18,7 tys. mkw.), Format w Trójmieście (16 tys. mkw.) oraz Quorum Office Park D we Wrocławiu (16,2 tys. mkw.). Na koniec III kwartału 2022 roku wolumen powierzchni będącej w budowie na głównych rynkach regionalnych w Polsce utrzymywał się na poziomie zbliżonym do odnotowanego kwartał wcześniej - w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni około 580 tys. mkw., tj. o proc. więcej niż w poprzednim kwartale i prawie proc. mniej w ujęciu rok do roku. Ze względu na bardziej restrykcyjną politykę banków dotyczącą finansowania nowych inwestycji obserwujemy spadek liczby rozpoczynanych projektów biurowych w regionach. W III kwartale 2022 roku na głównych rynkach regionalnych, podobnie jak w Warszawie, zaobserwowano spowolnienie aktywności najemców. Całkowity popyt w największych miastach regionalnych wyniósł 106,3 tys. mkw., co oznacza spadek o prawie 44 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o prawie 6 proc. względem III kwartału 2021 roku. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 roku najemcy wynajęli łącznie prawie 450,6 tys. mkw. Prawie połowę popytu wygenerowały firmy z sektora IT oraz usług dla biznesu – odpowiednio 25 i 23 proc. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział w całkowitym wolumenie transakcji najmu sięgnął 11 proc. W pierwszych trzech kwartałach 2022 roku najwięcej podpisano nowych umów (51 proc.), na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia umów (27 proc.), natomiast pozostałe 22 proc. stanowiły przednajmy (11 proc.), ekspansje (7 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (4 proc.).

Obecnie zarówno najemcy, jak i wynajmujący muszą mierzyć się z wyzwaniami, jakie niosą ze sobą wysoka inflacja oraz rosnące koszty mediów, które w najbliższych kwartałach przełożą się na wzrost kosztów najmu. Z tego względu można oczekiwać wzrostu zainteresowania najemców wynajęciem biura w budynkach oferujących niższe koszty operacyjne – mówi Joanna Bartosiewicz, senior associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Newmark Polska.

Na koniec III kwartału 2022 roku poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych utrzymał się na praktycznie niezmiennym poziomie w porównaniu z drugim kwartałem i wyniósł 15,2 proc. (wzrost o 0,04 p.p.), natomiast w ujęciu rok do roku wzrósł o 1,7 p.p. Wzrost wskaźnika pustostanów zaobserwowano na czterech rynkach regionalnych, w tym w Łodzi (o prawie 3,4 p.p.) i Lublinie (o 1,8 p.p.). W pozostałych miastach regionalnych odnotowano spadek współczynnika powierzchni niewynajętej, przy czym największy dotyczył Trójmiasta (-1,9 p.p.). Łącznie na ośmiu regionalnych rynkach biurowych najemcy mają do dyspozycji 967,2 tys. mkw. wolnej powierzchni – najwięcej w Krakowie i Wrocławiu.