Polska Biurowa luka regionalna

Jeszcze do niedawna na największych rynkach regionalnych w Polsce realizowanych było blisko 800 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej – łącznie w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Lublinie i Szczecinie. W ostatnim czasie widoczne jest jednak spowolnienie ze strony deweloperów, którzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji m.in. z uwagi na rosnące koszty finansowania. W przypadku znacznej części planowanych projektów start budowy jest uzależniony od pozyskania kluczowego najemcy.

Na koniec III kwartału 2022 roku w realizacji znajdowało się blisko 560 tys. mkw., z czego większość trafi na rynek do końca 2024 roku. Istnieje prawdopodobieństwo, że nie wszystkie projekty zostaną ukończone w terminie, a niektóre mogą być nawet czasowo zawieszone ze względu na brak głównego najemcy. W efekcie takiego poziomu aktywności deweloperów oraz obecnej sytuacji gospodarczej, od 2024 roku przewiduje się lukę nowej podaży na największych rynkach biurowych w całej Polsce poza Warszawą.

Obecnie najwięcej nowej powierzchni powstaje we Wrocławiu – ponad 170 tys. mkw. Na drugim miejscu plasuje się Kraków (145 tys. mkw.), a następnie Trójmiasto (76 tys. mkw.). W III kwartale 2022 roku do użytku oddane zostały jedynie dwie inwestycje, obie na terenie Wrocławia: Quorum Office Park D (16,2 tys. mkw.) i L’Uni (4 tys. mkw.). Łącznie w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2022 roku deweloperzy ukończyli ponad 330 tys. mkw. nowych biur. Najwięcej powierzchni dostarczono w Katowicach (117 tys. mkw.), Trójmieście (50,6 tys. mkw.) i Krakowie (47,7 tys. mkw.).

W ujęciu kwartalnym widoczne jest delikatne spowolnienie w aktywności najemców. Po bardzo dobrej I połowie roku, w której popyt na biura wynosił ponad 340 tys. mkw., w III kwartale powyższy wolumen wyniósł 106,3 tys. mkw.

Prognozowana całkowita aktywność najemców w 2022 roku może przekroczyć 600 tys. mkw., utrzymując się na podobnym poziomie w kolejnych latach. Warto zaznaczyć, że na rynkach poza Warszawą popyt na biura pozostaje w znacznym stopniu generowany przez relokacje najemców do lepszych jakościowo obiektów biurowych – wyjaśnia Hanna Wyrzykowska, analityk rynku, JLL.

Na koniec września 2022 roku współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 15,2 proc. Indeks pozostał na porównywalnym poziomie względem II kwartału 2022 roku, jednak nadal był wyższy o 1,7 pp. wobec analogicznego okresu w 2021 roku. Wraz z dostarczeniem na rynek nowych projektów biurowych w kolejnych kwartałach wskaźnik pustostanów będzie wykazywał tendencję wzrostową, natomiast jego stopniowe obniżanie się może nastąpić wraz z luką nowej podaży szacowanej na 2024 rok.

Na większości głównych rynków biurowych pierwsze trzy kwartały bieżącego roku przyniosły wzrost stawek czynszu dla najlepszych nieruchomości o 0,25-0,50 euro za mkw. za miesiąc. Na koniec III kwartału 2022 roku najwyższe czynsze odnotowano w Krakowie (14-16 euro za mkw. za miesiąc), Wrocławiu (14-15,5 euro za mkw. za miesiąc) i Trójmieście (13,5-15,5 euro za mkw. za miesiąc). Deweloperzy zaczynają oferować dłuższe okresy najmu (siedem lat), jednakże w przeciwieństwie do Warszawy, nie jest to jeszcze rozpowszechniona praktyka.

Na rynku utrzymuje się presja wzrostowa na stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe, do czego przyczyniają się wysokie koszty związane z aranżacją powierzchni czy kosztami budowy w przypadku nowych obiektów – podkreśla Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych, JLL.

Na koniec września 2022 roku, całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął 1,8 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik z 2021 roku. Co więcej, uwzględniając toczące się transakcje, 2022 rok może odnotować jeden z najwyższych wyników w historii, znacząco przewyższający lata 2021 i 2020. Tak duży wolumen w sektorze biurowym został osiągnięty dzięki dwóm warszawskim transakcjom o bezprecedensowej skali, jak również dzięki szeregowi transakcji w miastach regionalnych dotyczących głównie nieruchomości typu „core” i „core+”.

Transakcje zawarte na rynkach regionalnych odpowiadały za 45 proc. całkowitego wolumenu odnotowanego od początku 2022 roku. Znacząca jego część przypadła na Kraków i Wrocław.