Europa Biurowa Europa się polaryzuje

Całkowita aktywność najemców w głównych miastach europejskich w III kwartale 2022 wyniosła 2,97 mln mkw., co oznacza wzrost o 7 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Z kolei w ciągu 12 miesięcy do III kwartału włącznie najemcy wynajęli w sumie 12,7 mln mkw. (w porównaniu z 9,86 mln mkw. w okresie od IV kwartału 2020 do III kwartału 2021, czyli o 29 proc. więcej). W ciągu 12 ostatnich miesięcy kilka największych miast europejskich, m.in. Bruksela, Londyn, Madryt, Monachium, Paryż i Warszawa, odnotowało wzrost aktywności najemców o ponad 50 proc. w porównaniu z poprzednim okresem 12 miesięcy.

Wolumen transakcji na poziomie 12,7 mln mkw. świadczy o utrzymującym się ożywieniu na rynku najmu powierzchni biurowych w Europie od czasu zniesienia obostrzeń związanych z pandemią koronawirusa. Jednocześnie jest to wynik znacznie powyżej średniej piętnastoletniej, wynoszącej 10,4 mln mkw. i niewiele niższy od odnotowanego w ostatnim przedpandemicznym roku kalendarzowym 2019, w którym najemcy podpisali umowy na 13,2 mln mkw. biur.

Pandemia uwypukliła potrzebę posiadania przez najemców powierzchni, która jest atrakcyjna dla pracowników i stwarza odpowiednie środowisko pracy wspierające realizację elastycznej strategii, które umożliwia współpracę i dobrostan kadry, a jednocześnie zapewnia dostęp do udogodnień w biurze i okolicy. To już nie tylko kwestia aspiracji, lecz także czynniki wpływające na podejmowane decyzje oraz przekładające się na dane, a także proces polaryzacji rynku biurowego – tłumaczy Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Wskaźnik dostępności w Europie, czyli ilości powierzchni biurowej dostępnej w danej chwili do wynajęcia w stosunku do całkowitych zasobów, wzrósł w III kwartale 2022 z poniżej 6 proc. przed pandemią do nieznacznie powyżej 8 proc. – najwyższego poziomu od II kwartału. Wzrost ten częściowo odzwierciedla skumulowany wpływ oddania do użytku nowych budynków biurowych w czasie pandemii i jednocześnie ograniczonej aktywności na rynkach najmu. Wskaźnik dostępności powierzchni klasy A również wzrósł – z 1,5 proc. w IV kwartale 2019 do 2,6 proc. w III kwartale 2022 roku.

Na rynku zauważalna staje się wyraźna polaryzacja. W skali ogólnoeuropejskiej wskaźnik dostępności powierzchni biurowej klasy A w stosunku do całkowitych zasobów utrzymuje się na stabilnym poziomie 2,6 proc. kwartał do kwartału, a na kilku rynkach, m.in. w Brukseli, Lizbonie, Monachium i Paryżu, spadł poniżej 2 proc. Z kolei wskaźnik dostępności powierzchni innych klas wzrósł z 5,2 proc. w II kwartale do 5,5 proc. w III kwartale 2022.

W rezultacie udział procentowy powierzchni biurowej klasy A w całkowitej ilości dostępnej powierzchni biurowej w Europie zmniejszył się w ostatnich dwóch kwartałach z 35 do 32 proc.. To nadal stosunkowo dużo według standardów historycznych, ale kilka czynników – w tym zainteresowanie budynkami o wyższej jakości oraz spowolnienie aktywności deweloperskiej – będzie powodować presję zniżkową na dostępność powierzchni klasy A, zarówno w stosunku do całkowitych zasobów, jak i ilości dostępnej powierzchni.

Najemcy poszukują nowoczesnej powierzchni, która umożliwia większą elastyczność i bardziej efektywne jej wykorzystanie oraz spełnia standardy w zakresie ochrony środowiska, dobrostanu użytkowników i łączności cyfrowej. Wraz z wejściem w życie europejskich regulacji wymagających spełnienia pewnych minimalnych standardów dotyczących wynajmu powierzchni, wzrośnie zainteresowanie nieruchomościami klasy A. W wyniku relokacji, a niekiedy zmniejszania wynajmowanych biur, najemcy zwalniają przestrzeń, która ponownie trafia na rynek. To z kolei przekłada się na wzrost ilości powierzchni innej klasy niż A oraz ogólnego wskaźnika dostępności – dodaje Nigel Almond.

W ostatnim kwartale zaobserwowano też oznaki spowolnienia aktywności deweloperskiej. W budowie znajduje się obecnie niecałe 15,4 mln mkw. powierzchni, z czego mniej niż połowa powstaje na zasadach spekulacyjnych, natomiast nowa podaż w trzecim kwartale 2022 wyniosła 0,97 mln mkw. Wartości obu tych wskaźników są poniżej średniej trzyletniej, a spowolnienie może wynikać z rosnących kosztów budowy i trudności gospodarczych. Niezależnie od przyczyny, przełoży się to na ograniczoną ilość powierzchni klasy A, a to z kolei na poziom cen najmu.