Europa Mniejsze zyski z inwestycji

Firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała wskaźnik Fair Value Index za III kwartał 2022 roku, który ilustruje atrakcyjność aktualnych wycen najlepszych nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych na 120 rynkach w Europie.

Rentowności obligacji skarbowych wzrosły w minionych sześciu miesiącach we wszystkich analizowanych krajach, z wyjątkiem Turcji – głównie z powodu obaw związanych z wysoką inflacją i zacieśnianiem polityki pieniężnej. Europejski Bank Centralny (EBC) kontynuuje cykl zacieśniania polityki monetarnej, o czym świadczy już trzecia od lipca podwyżka stóp procentowych.

W ostatnich dwóch kwartałach największy wzrost rentowności obligacji pięcioletnich odnotowano w krajach Europy Środkowo-Wschodniej oraz we Włoszech i w Wielkiej Brytanii. W gronie państw z największymi wzrostami znalazły się Węgry (+376 punktów bazowych), Wielka Brytania (+299 pb.), Włochy (+277 pb.), Rumunia (+261 pb.), Słowacja (+194 pb.) i Polska (+191 pb.). W Turcji natomiast rentowność obligacji pięcioletnich spadła aż o 1640 pb. Jest to jednak szczególny przypadek, ponieważ tureckie rynki nadal mają niewiele wspólnego z realiami gospodarczymi, a tamtejszy bank centralny ponownie zaskoczył obniżką stóp procentowych o 100 punktów bazowych, mimo że inflacja w kraju przekroczyła 80 proc.

Inflacja w strefie euro nadal rośnie

Firma Moody’s Analytics podwyższyła swoje prognozy dla inflacji z 6,5 do 8,2 proc. w 2022 roku oraz z 1,5 do 4,7 proc. w 2023 roku. W związku z tym eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że EBC podniesie stopy procentowe w grudniu 2022 roku o 50-75 pb., a od marca recesja w strefie euro skłoni go do rezygnacji z wprowadzania kolejnych podwyżek. EBC będzie uzależniał politykę pieniężną od zmieniających się prognoz inflacji i wzrostu gospodarczego, a decyzje będą zapadać na bieżąco.

Aktywność transakcyjna we wszystkich sektorach spada

Według danych RCA liczba aktywnych kupujących i sprzedających spadła do najniższego poziomu od dziewięciu lat. Czynsze bazowe za wynajem powierzchni biurowych i logistycznych w najlepszych lokalizacjach wzrosły w ostatnich trzech miesiącach odpowiednio o 1,9 i 4,2 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. Z kolei czynsze za powierzchnie handlowe nieznacznie spadły, o -0,1 proc., co świadczy o coraz większym wpływie inflacji na nastroje konsumenckie na większości rynków. Z najnowszych prognoz na rok 2022 wyłania się zróżnicowany obraz – eksperci Cushman & Wakefield wskazują, że na kilku rynkach nieruchomości biurowych i logistycznych możliwy jest wzrost wartości kapitałowych wraz ze wzrostem czynszów. Natomiast obniżone zostały prognozy wzrostu wartości kapitałowych nieruchomości handlowych i biurowych na rok 2023, co związane jest z wejściem europejskiej gospodarki w łagodną recesję.

Większość z analizowanych rynków jest przeszacowana

Z powodu dalszego wzrostu kosztów finansowania dłużnego większość europejskich rynków w trzecim kwartale 2022 roku uznano za przeszacowane, m.in. rynki nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych w Budapeszcie oraz nieruchomości biurowych w Mediolanie i Warszawie.

Na wszystkich obserwujemy znaczny wzrost rentowności obligacji pięcioletnich oraz dekompresję stóp kapitalizacji - wskazują analitycy Cushman & Wakefield.