Polska Niska aktywność deweloperów

Pomimo spowolnienia aktywności deweloperskiej, aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2022 roku wróciła do poziomu sprzed pandemii. Udział renegocjacji i odnowień umów najmu w całkowitym popycie utrzymał się na stosunkowo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów odnotował spadek. Z kolei rok 2023 upłynie pod znakiem „zielonych umów” oraz wprowadzania rozwiązań z zakresu ESG, pozwalających m.in. na optymalizację kosztów funkcjonowania zarówno najemcy, jak i wynajmującego - mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Newmark Polska.

Najmniej nowych metrów kwadratowych biur powstało w IV kwartale – zaledwie 8,7 tys. mkw., które wybudowano na potrzeby nowej siedziby firmy DPD. Wśród największych inwestycji biurowych ukończonych w ubiegłym roku należy wymienić m.in. wieżę Varso Tower w kompleksie Varso Place (64 tys. mkw., Centralny Obszar Biznesu, III kwartał), Forest Tower (51,5 tys. mkw., Północne Centrum, I kwartał), biurowiec P180 (32 tys. mkw., Mokotów, III kwartał) czy kompleks SKYSAWA I&II (łącznie 31,3 tys. mkw., Centralny Obszar Biznesu, I i II kwartał).

Aktywność deweloperów nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Na koniec 2022 roku w budowie znajdowało się 180 tys. mkw. biur – to o 12,5 proc. więcej niż w III kwartale, ale prawie 50 proc. mniej niż rok temu. Prace budowlane już rozpoczęły się przy takich projektach jak Vibe (Ghelamco) i Drucianka Campus (Liebrecht & wooD). Z kolei na zaawansowanym etapie przygotowań znajdują się takie inwestycje biurowe jak Upper One (Strabag), The Form (Lincoln Property), T22 (Echo Investment/AFI Europe) czy Fort 7 (Atenor). Niemniej nowa podaż prognozowana na lata 2023-2024 nie przekroczy 100 tys. mkw. rocznie – tak niskich poziomów nie notowano na warszawskim rynku biurowym od 2000 roku.

Popyt brutto w całym 2022 roku wyniósł 860 tys. mkw. i był wyższy o ponad 33 proc. niż rok wcześniej, co świadczy o powrocie aktywności najemców do poziomów sprzed pandemii. Najwyższy popyt odnotowano w I i IV kwartale: odpowiednio 266,6 tys. mkw. i 253,3 tys. mkw. Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się centralne lokalizacje, w których podpisano umowy na 505,5 tys. mkw., co stanowiło prawie 59 proc. całkowitego zarejestrowanego popytu. Jednak w czwartym kwartale to lokalizacje poza centrum były głównym celem najemców (160,3 tys. mkw. w porównaniu z 93 tys. mkw. w centrum stolicy).

W 2022 roku obserwowaliśmy utrzymujący się wysoki poziom aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu, których udział w ubiegłorocznym wolumenie najmu sięgnął 39,2 proc., przy czym najwyższy odnotowano w II kwartale (48 proc.). Warto zauważyć, że sześć z dziesięciu największych umów podpisanych w 2022 roku to właśnie renegocjacje, w tym jedna renegocjacja wraz z ekspansją – mówi Joanna Bartosiewicz, senior associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Newmark Polska.

Na pozostałe 60,8 proc. złożyły się nowe umowy (39,5 proc.), umowy przednajmu (9,8 proc.), ekspansje (8,5 proc.) i transakcje na potrzeby własne (3 proc.). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w ubiegłym roku były firmy z sektora finansowego (22 proc.), usług dla biznesu (15,1 proc.) oraz IT (14,5 proc.).

Na koniec grudnia 2022 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,6 proc., co stanowi spadek o 0,5 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,1 p.p. w ujęciu rok do roku. Największy spadek w ujęciu rocznym zaobserwowano w strefie Centrum (3,8 p.p.), zwłaszcza w podstrefie Południowe Centrum (5,2 p.p.), a największy wzrost w strefie Północ (o 2,0 p.p.).

W I kwartale 2023 roku nastąpi indeksacja czynszów oraz aktualizacja wysokości kosztów eksploatacyjnych, co przełoży się na wzrost obciążeń finansowych najemców. Przewidujemy, że presja na wzrost czynszów nadal będzie się utrzymywać, a dotyczyć będzie zwłaszcza budynków i lokalizacji cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Już teraz firmy poszukujące dużych biur do wynajęcia mają dość ograniczony wybór, szczególnie w centralnych lokalizacjach.