Polska Regiony wyprzedziły stolicę

Najemcy powrócili na rynek, ale obecnie poszukują przede wszystkim biur oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne, które umożliwią zoptymalizowanie kosztów najmu i uzyskanie oszczędności w dłuższej perspektywie. Warto jednocześnie zaznaczyć, że ze względu na stosunkowo dużą dostępność powierzchni biurowej w budynkach zarówno istniejących, jak i będących w budowie, czynsze raczej pozostaną na dotychczasowym poziomie w najbliższych kwartałach – tłumaczy Anna Osiecka, associate director w dziale reprezentacji najemców biurowych w firmie Newmark Polska.

Na koniec IV kwartału 2022 całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) przekroczyły 6,4 mln mkw. i były o prawie 3 proc. większe niż w stolicy. Biorąc pod uwagę aktywność deweloperów w regionach, możemy przypuszczać, że ta przewaga będzie się nadal stopniowo powiększać. Nowa podaż powierzchni biurowej w całym ubiegłym roku wyniosła 405 250 mkw. – to o prawie 80 proc. więcej niż w 2021 roku, ale o blisko 26 proc. mniej niż w rekordowym 2019 roku, kiedy to na rynek trafiło niemal 547 tys. mkw.

Największą aktywnością deweloperów charakteryzował się pierwszy kwartał, w którym oddano do użytkowania ponad 60% całkowitego wolumenu nowej podaży za ubiegły rok. Wśród największych ukończonych inwestycji w 2022 roku znalazły się: budynki A1 i A2 kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55,2 tys. mkw., I kwartał), .KTW II w Katowicach (39,9 tys. mkw., I kwartał), Midpoint71 we Wrocławiu (36,2 tys. mkw., I kwartał) oraz budynki A i B w ramach kompleksu Brain Park w Krakowie (łącznie 31 tys. mkw., IV kwartał).
Aktywność deweloperów na głównych rynkach regionalnych w Polsce na koniec IV kwartału 2022 utrzymywała się na poziomie zbliżonym do odnotowanego kwartał wcześniej – w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni około 583 tys. mkw., co oznacza spadek o prawie 21 proc. w ujęciu rok do roku.

Warto podkreślić, że wolumen powierzchni biurowej w budowie pozostaje o około 35 proc. niższy w porównaniu ze średnią z lat 2015-2019, kiedy to deweloperzy dostarczali na rynek średnio około 900 tys. mkw. rocznie. Świadczy to o tym, że deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji, bacznie obserwując rynek, szczególnie zapotrzebowanie zgłaszane przez najemców i ogólną sytuację makroekonomiczną – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Newmark Polska.

W IV kwartale 2022 najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli najwięcej metrów kwadratowych biur w całym ubiegłym roku – prawie 174,7 tys. mkw., co oznacza wzrost o ponad 65 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Z kolei całkowity popyt w 2022 roku w największych miastach regionalnych wyniósł ponad 623 250 mkw., czyli o prawie 5 proc. więcej niż w 2021 roku. Świadczy to o stopniowym powrocie aktywności najemców w regionach do poziomu sprzed pandemii. Największy udział w ubiegłorocznym popycie w miastach regionalnych miały firmy z sektora IT oraz usług dla biznesu – odpowiednio 26 proc. i 19 proc. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział w całkowitym wolumenie transakcji najmu sięgnął 11 proc..

W całym 2022 roku najwięcej podpisano nowych umów (48,6 proc.), na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia (30,4 proc.). Pozostałe 21 proc. stanowiły natomiast przednajmy (10,4 proc.), ekspansje (6,2 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (4,4 proc.). Niemniej jednak, podobnie jak na rynku warszawskim, obserwujemy wzrost zainteresowania najemców renegocjacjami i odnowieniami umów, których udział w całkowitym wolumenie transakcji w IV kwartale 2022 wzrósł do 40 proc. Na koniec IV kwartału 2022 poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych utrzymał się na praktycznie niezmienionym poziomie w porównaniu z trzecim kwartałem i wyniósł 15,3 proc. (wzrost o 0,1 p.p.), natomiast w ujęciu rok do roku wzrósł o 1,2 p.p. Na ośmiu rynkach regionalnych najemcy nadal mają do dyspozycji łącznie 985,1 tys. mkw. wolnej powierzchni biurowej.