Polska Opłaty eksploatacyjne opróżniają kieszenie

Jak wynika z najnowszego raportu Spotlight: Warsaw Office Market 2022, absorpcja netto w Warszawie wyniosła w 2022 około 286,7 tys. mkw., czyli prawie trzykrotnie więcej niż w 2021 (102 tys. mkw.). Od wybuchu pandemii wartości tego wskaźnika były zdecydowanie wyższe dla stref centralnych, które odpowiadały za 84 proc. całkowitego wyniku. Popyt w 2022 osiągnął jeden z najwyższych poziomów w historii i był na poziomie ostatnich rekordowych lat przed pandemią (850-870 tys. mkw.). Odpowiadał za to m.in. efekt pandemii, w której najemcy przedłużali umowy krótkoterminowo lub opóźnień w podpisywaniu umów najmu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy musieli jednak podjąć decyzje o relokacji lub podpisaniu wieloletniej umowy z właścicielem.

Na warszawskim rynku biurowym doszło do podpisania wielu dużych transakcji, w tym 25 umów najmu na powierzchnie biurowe przekraczające 5 tys. mkw., oraz ośmiu transakcji powyżej 10 tys. mkw. Najemcy z branży IT są jednymi z głównych najemców biurowych w Warszawie. W latach 2018-2022 najemcy z tego sektora wynajęli blisko 561 tys. mkw., co stanowi 14,6 proc. udziału w popycie brutto na powierzchnię biurową stolicy.

Udział renegocjacji w 2022 ukształtował się na poziomie 39 proc. Nowe umowy najmu i relokacje odpowiadały za 42 proc. całkowitego popytu. Z kolei ekspansje najemców, którzy zdecydowali się na rozbudowę obecnego biura, stanowiły 9 proc. popytu.

2022 rok okazał się czasem długo wyczekiwanego odbicia na rynku nieruchomości biurowych. Aktywność najemców powróciła do poziomu sprzed pandemii. Firmy oswoiły się już z pracą hybrydową i coraz częściej mają już wyraźną wizję tego, jak ma wyglądać ich biuro, by optymalizować koszty i odpowiedzieć na nowe potrzeby pracowników. Stosunkowo duży udział w liczbie transakcji maja umowy do 500 mkw. Dla firm zainteresowanych tego typu powierzchnią otwierają się nowe możliwości, zwłaszcza że na rynku rośnie udział ofert podnajmu powierzchni biurowych. Z drugiej strony widzimy też klientów, którzy kosztem mniejszej powierzchni lub dłuższej umowy, będą chcieli zagwarantować swoim pracownikom najlepszą lokalizację, w nowym budynku i w jak najwyższym standardzie – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.

Zgodnie z danymi Savillsa, w 2022 roku. Warszawa wzbogaciła się o 236,8 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a całkowite zasoby wynoszą 6,27 mln mkw. Na nową podaż złożyło się 12 projektów, z których osiem znajduje się w strefach centralnych, a które odpowiadają za 80 proc. wolumenu nowej podaży. Największe z nich to dwa projekty zrealizowane przez HB Reavis: Varso Tower (63,8 tys. mkw.) i Forest Tower (51,5 tys. mkw.). Kolejną znaczącą inwestycją ukończoną w ubiegłym roku był kompleks Skysawa o łącznej powierzchni 31,3 tys. mkw. zrealizowany przez PHN. Na koniec 2022 w budowie znajdowało się 185,6 tys. mkw. w projektach, których oddanie do użytkowania planowane jest w latach 2023-2025. Jest jednak jeszcze kilka inwestycji, których budowa się jeszcze się nie rozpoczęła, ale jeśli deweloperzy spełnią swoje zapowiedzi, to nowa podaż w latach 2023-2024 może wynieść około 187 tys. mkw. Z drugiej strony, kiedy sytuacja gospodarcza się unormuje i deweloperzy zdecydują się na realizację już rozpoczętych projektów, w 2025 roku może dojść do oddania ponad 314 tys. mkw.

Od dłuższego czasu czynsze nominalne za najlepsze nieruchomości biurowe w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie. Miesięczne stawki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 21-25,5 euro za m kw. miesięcznie. Najemcy zainteresowani ostatnimi piętrami w centralnie położonych wieżowcach muszą być przygotowani na wyższe stawki za wolne moduły, odbiegające od średnich stawek rynkowych. Na Służewcu czynsze nadal plasują się w przedziale 13-15 euro za mkw. miesięcznie. Zgodnie z danymi Savills, na koniec 2022 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wynosił 11,6 proc. i jest w to wynik o 1,1 punkta procentowego niższy niż w 2021. W strefach centralnych miasta wyniósł 10,5 proc., a w strefach pozacentralnych 12,5 proc.

W najbliższych miesiącach najemców czekają indeksacje czynszów oraz dalsze podwyżki opłat eksploatacyjnych, których pierwsze zmiany obserwowaliśmy w ubiegłym roku. Trend, który nasilił się w ostatnim czasie to wydłużenie okresu na jaki podpisywane są umowy najmu, co pozwala uzyskać od właściciela nieruchomości odpowiedni poziom pokrycia kosztów aranżacji powierzchni – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.