Polska U progu luki

W ocenie analityków Cushman & Wakefield, po trzech latach zawirowań polski rynek nieruchomości biurowych wchodzi w okres stabilizacji. W 2022 roku na siłę rynku biurowego w Polsce wpływały transakcje podmiotów obecnych już od wielu lat. Aktywność rynku mierzona łączną skalą transakcji najmu z uwzględnieniem renegocjacji, ekspansji i relokacji przekroczyła 1,4 mln mkw. Był to poziom porównywany z wynikami z ostatnich ośmiu lat. Jak podkreślają eksperci Cushman & Wakefield, absorbcja również nie należała do niskich, a łączna wielkość nowych umów i ekspansji pozostała jedynie 10 proc. niższa niż w okresie przed pandemią.

Droga do dalszej stabilizacji rynku będzie prowadzić przez wiele ciekawych zjawisk, których możemy spodziewać się w tym oraz kolejnych latach. Na pierwszym planie zarysowują się różnice w kondycji rynku biurowego między poszczególnymi miastami oraz spodziewane wyhamowanie podaży w Warszawie w 2023 roku oraz w perspektywie dla miast regionalnych w 2024 roku. W tym roku spodziewamy się również dalszych podwyżek czynszów biurowych, co będzie szczególnie widoczne w centrach miast i wpłynie na dynamikę całego rynku – tłumaczy Michał Galimski, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w 2022 roku wyniosła ponad 860 tys. mkw. i była o ponad 33 proc. wyższa względem 2021 roku oraz jedynie o 2 proc. niższa niż w rekordowym roku 2019. Na rynkach regionalnych łączna aktywność najemców zamknęła się wynikiem ponad 623 tys. mkw., co oznacza 5-procentowy wzrost w porównaniu do 2021 roku, lecz wciąż pozostaje o 9 proc. niższa niż w roku 2019 roku.

Wysoki popyt na warszawskie biura to rezultat kilku czynników - zarówno kumulacji wielkopowierzchniowych transakcji zawartych przez najemców z sektora finansowego, usług dla biznesu oraz IT, jak i ogólnego powrotu zainteresowania firm nowoczesnymi powierzchniami biurowymi. W przypadku rynków regionalnych korzystne wyniki po stronie popytu są z kolei efektem dalszego rozwoju branży usług dla biznesu, z której pochodzi znaczna część najemców w tych miastach – komentuje Katarzyna Lipka, dyrektorka Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w Cushman & Wakefield.

Na koniec IV kwartału 2022 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekroczyły 12,7 mln mkw. W okresie od października do grudnia zeszłego roku nowa podaż w Warszawie wyniosła zaledwie 8,7 tys. mkw. w jednym projekcie DPD HQ (8,7 tys. mkw., PID Polska), a w całym 2022 roku blisko 237 tys. mkw. powierzchni i była o 10 proc. niższa od pięcioletniej średniej.

Z kolei w miastach regionalnych w IV kw. oddano do użytku 12 budynków biurowych o łącznej powierzchni prawie 74 tys. mkw. Największe ukończone w tym czasie projekty to kompleksy biurowe zlokalizowane w Krakowie: Brain Park A i B (13,9 tys. mkw. i 17,9 tys. mkw., Echo Investment) oraz Fabryczna Office Park B4 i H1 (12,2 tys. mkw. i 9,6 tys. mkw., Inter-bud). Całkowita podaż nowej powierzchni w regionach w ubiegłym roku była o 5 proc. niższa od średniej z pięciu ubiegłych lat i wyniosła ponad 405 tys. mkw.

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest postępujący spadek łącznej powierzchni realizowanych inwestycji z uwagi na ukończenie rozpoczętych wcześniej projektów oraz ograniczenie liczby nowych. Trend ten jest widoczny zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się około 181,5 tys. mkw. (dla porównania: na początku 2020 roku było to blisko 750 tys. mkw.). W miastach regionalnych natomiast w budowie pozostaje około 410 tys. mkw. powierzchni, co stanowi ponad dwukrotny spadek względem poziomu sprzed pandemii, kiedy deweloperzy realizowali 850 tys. mkw.

Spodziewamy się, że w całym 2023 roku na rynki regionalne trafi 330 tys. mkw., co jest wartością o 20 proc. niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat. To może rozpocząć okres „luki podażowej” w miastach regionalnych, która będzie opóźniona względem Warszawy o około 12 miesięcy. Najemcy mogą ją odczuć już w 2024 roku – tłumaczy Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

Warszawski rynek biurowy. powiększy się w tym roku o około 66 tys. mkw., wchodząc jednocześnie w okres tzw. „luki podażowej”, który może potrwać nawet do 2025 roku.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 13,5 proc., co stanowi spadek o 0,2 pp. względem III kwartału 2022 roku i wzrost o jedynie 0,1 pp. względem IV kwartału 2021 roku. Wskazuje to na stabilizację wskaźnika w 2022 roku. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,71 mln mkw. i wzrosła o 5 proc. względem końca 2021 roku.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w miastach regionalnych były oferowane średnio w przedziale cenowym od 12 do 15,5 euro za mkw. za miesiąc.

Z naszych obserwacji wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostu stawek czynszu, co wynika ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Będzie to powodowało zmiany w strategii cenowej wynajmujących w zależności od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfela budynków – podsumowuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego w Cushman & Wakefield.