Polska Wysoki popyt, niska podaż

W IV kwartale 2022 roku po raz kolejny aktywność deweloperów była wyraźnie wyższa w miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin). W okresie od października do grudnia 2022 roku na miastach regionalnych oddano łącznie 73,8 tys. mkw., przy dość skromnym wyniku dla samej Warszawy wynoszącym jedynie 8,7 tys. mkw.

Największe oddane do użytku w IV kwartale 2022 roku projekty były zlokalizowane w Krakowie – Brain Park A i Brain Park B (odpowiednio 13,9 tys. mkw. i 17,100 mkw., Echo Investment) oraz kolejne fazy kompleksu biurowego Fabryczna Office Park, czyli budynek B4 (12,2 tys. mkw., Inter-Bud). W Warszawie do użytku została oddana tylko jedna inwestycja - DPD HQ.

W całym 2022 roku na polski rynek biurowy dostarczono łącznie 642,6 tys. mkw. (+16,5 proc. r-d-r), z czego 405,8 tys. mkw. na rynkach regionalnych (+79,3 proc. r-d-r). Tym samym na koniec 2022 roku całkowite zasoby sektora wyniosły ponad 12,7 mln mkw. (+4,24 proc. r-d-r), z czego 6,26 mln mkw. przypada na Warszawę, a 6,43 mln mkw. na miasta regionalne. Najwięcej powierzchni biurowej poza stolicą znajduje się w Krakowie (1,7 mln mkw.), Wrocławiu (1,32 mln mkw.) i Trójmieście (1,01 mln mkw.).

Obecnie znajdujemy się w fazie luki podażowej, jest to efekt popandemiczny, kiedy deweloperzy zdecydowali się wstrzymać część projektów z obawy przed niepewnym wówczas popytem. Z drugiej strony nieco odmienna sytuacja jest na rynkach regionalnych, gdzie wyniki pod względem nowej podaży są bardzo pozytywnym zaskoczeniem. Być może sytuacja ta przyczyni się do dywersyfikacji planów rozwojowych dla części z klientów – komentuje Jakub Potocki, starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Obserwowane wzrosty w nowej podaży wraz ze zwiększoną aktywnością najemców nie wpłynęły znacząco na współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Polsce (aktualny poziom to 13,47 proc.). W Warszawie dostępne od ręki jest około 726,4 tys. mkw., czyli około 11,6 proc. całkowitych zasobów stolicy. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 10,5 proc., a poza centrum równa się 12,4 proc. Wolumen wolnej powierzchni w miastach regionalnych wynosi 985,1 tys. mkw., z najwyższym wakatem w Łodzi na poziomie 21 proc.

Luka podażowa to nie tylko zapowiedź daleko idących zmian i częściowego odejścia od rynku najemcy na rzecz dewelopera czy inwestora. Już dziś przy mocno szybujących w górę opłatach eksploatacyjnych i rosnących stawkach czynszu część z właścicieli biurowców wymaga dłuższej umowy najmu, aby zabezpieczyć środki pod wykończenie powierzchni. Możemy spodziewać się, że na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na minimum siedem lat. Przy czym do modeli na zachodzie Europy, gdzie średni czas najmu potrafi wynosić do 12 lat, jest jeszcze długa droga – ocenia Bartosz Oleksak, starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

W całym 2022 roku wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym wyniósł prawie 1,5 mln mkw. (+20 proc. r-d-r). Z tego w stolicy wynajęto blisko 870 tys. mkw. (+34,1 proc. r-d-r), a na regionalnych rynkach 624,1 tys. mkw. (+4,9 proc. r-d-r).

W samym IV kwartale 2022 roku aktywność najemców wyniosła 427,700 mkw. Wśród największych transakcji najmu znalazły się nowa umowa na prawie 14 tys. mkw. w budynku Konstruktorska Business Center zawarta przez Lionbridge w Warszawie oraz renegocjacja kontraktu poufnego najemcy z branży finansów i bankowości w budynku Green Day we Wrocławiu (14,5 tys. mkw.).

W 2022 roku obserwowaliśmy zwiększoną liczbę zapytań na nową powierzchnię biurową, co było wypadkową dwóch zjawisk. Po pierwsze, kończył się okres renegocjowanych lub przedłużanych w czasie pandemii umów najmu o dodatkowe 12 lub 24 miesiące. Po drugie, wojna na Ukrainie spowodowała przenoszenie biznesu ze wschodu do pierwszej bezpiecznej lokalizacji, czyli do Polski. W efekcie dodatkowe skokowe zwiększenie popytu wpłynęło na większą absorpcję powierzchni biurowej. Część z relokujących się firm zdecydowała się na umowy krótkoterminowe i podnajem. Jednakże większość wybrała wynajęcie powierzchni w biurach serwisowanych lub coworkingach – wyjaśnia Jakub Potocki.

Po stronie podażowej Polska wchodzi w okres obniżonej aktywności deweloperów.

Przy rosnącym popycie zapewne spowoduje to obniżenie poziomu pustostanów. Być może na tej sytuacji skorzysta np. warszawski Służewiec-Przemysłowy, który powoli wychodzi z monokultury biurowej, przeobrażając się na zdecydowanie bardziej atrakcyjne miejsce nie tylko do pracy, ale także i życia – ocenia Bartosz Oleksak.