Polska Regiony rosną w siłę

Autorzy raportu “At A Glance – Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych IV kwartał 2022” wskazują, że 2023 rok będzie stał pod znakiem m.in.: rosnących kosztów wynajmu, mocnych negocjacji i prób zoptymalizowania podwyżek. Ważnym czynnikiem będzie też kształtowanie biurowej rzeczywistości przez hybrydowy model pracy.

Na koniec roku sumaryczne zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach w regionie wyniosły 6,43 mln m kw. powierzchni. W IV kwartale 2022 roku zostały uzupełnione nową podażą na poziomie 74 tys. mkw., a w całym 2022 roku powierzchnią wynoszącą nieco ponad 405 tys. mkw. To o prawie 80 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o ¼ mniej niż w rekordowym 2019 roku.

Eksperci BNP Paribas Real Estate podkreślają, że najwięcej nowych biur pojawiło się na rynku w I kwartale roku, kiedy to deweloperzy dostarczyli na rynek około 60 proc. całorocznej podaży. Na podium znalazły się Katowice, Kraków i Wrocław, na które przypadł procentowy udział w nowej podaży odpowiednio 32, 25 i 16 proc. O tym, że stolica Górnego Śląska nie boi się dużych inwestycji, świadczyć może przeprowadzona z sukcesem komercjalizacja Global Office Park. Kompleks wybudowany przez Cavatinę Holding był największym debiutem minionego roku i powiększył zasoby biurowe Katowic o ponad 55 tys. mkw. Kolejnych 40 tys. mkw. pojawiło się w górującym nad Katowicami drapaczu chmur .KTW II. W ostatnim kwartale największe nowe biurowce oddawano do użytku w Krakowie – budynki A i B w kompleksie Brain Park, który wybudowało Echo Investment.

Pod koniec roku w budowie znajdowało się prawie 620 tys. mkw. powierzchni – najwięcej, bo nieco ponad 190 tys. mkw. we Wrocławiu. Sporą aktywność deweloperów dało się też zaobserwować w Katowicach i Krakowie, gdzie prace toczyły się przy 130 tys. mkw. i 104 tys. mkw. nowych biur. Na drugim biegunie znalazł się rynek lubelski, gdzie pod koniec grudnia nie była prowadzona żadna budowa. Znikomą aktywność i prace przy zaledwie 2,4 tys. mkw. powierzchni odnotowano w Szczecinie.

W najbliższych trzech latach będziemy obserwować wyhamowanie dość wysokiej dynamiki nowej podaży w regionach. Jeśli dodamy do tego przewidywane spadki współczynnika pustostanów, a także utrzymujący się wpływ inflacji i wysokich kosztów fit-outu, to wynikową z pewnością będzie presja na wzrost stawek czynszowych. Ale nie tylko, innym ważnym argumentem będzie możliwość wyboru biura spośród nowszych, bardziej zielonych i efektywniejszych energetycznie budynków – przewiduje Dorota Mielke, zastępca dyrektora z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Z wyliczeń BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że w 2023 roku w budowie będzie w sumie prawie 390 tys. mkw. biur, a w dwóch kolejnych latach po 144 tys. mkw. i 86 tys. mkw. Podobnie jak do tej pory, na czele stawki z łącznym, prawie 75 proc. udziałem we wszystkich nowo powstających biurach zaplanowanych na lata 2023 - 2025, stoją Wrocław, Katowice oraz Kraków.

W 2022 roku całkowity popyt brutto na ośmiu najważniejszych rynkach wyniósł 623 tys. mkw., a 70 proc. wyniku wypracowały trzy największe rynki: Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych podkreśla, że biurowe regiony mocno pracują nad tym, żeby konsekwentnie umacniać swoją pozycję względem Warszawy. Jednym z dowodów jest powrót do wyników notowanych przed pandemią.

W regionach popyt za cały 2022 rok przekroczył poziom 600 tys. m kw. i był o 5 proc. wyższy niż rok temu. Największą aktywność najemców zarejestrowano w Krakowie, gdzie wynajęli oni prawie 200 tys. mkw. Warto również wspomnieć o Wrocławiu i Trójmieście, gdzie wynajęto odpowiednio 137 tys. mkw. i 101 tys. mkw. Te liczby pozwalają nam mówić o stopniowym powrocie aktywności najemców w regionach do poziomu sprzed pandemii. Trzeba też podkreślić, że największy udział w popycie miały firmy z sektora IT oraz usług dla biznesu. Przypadło na nie odpowiednio 26 i 19 proc. całkowitego popytu – informuje Małgorzata Fibakiewicz.

W 2022 roku dominowały nowe umowy i umowy przednajmu z 59-procentowym udziałem w strukturze popytu. Renegocjacje i odnowienia umów stanowiły 30 proc., a ekspansje jedynie 6 proc.

Pod koniec grudnia 2022 roku czynsze za biura w regionach wahały się od 10 do 15 euro/mkw., ale galopująca inflacja i wzrost cen energii odcisną piętno na ich indeksacji i poziomie opłat eksploatacyjnych.

W tym roku na wszystkich biurowych rynkach, w regionach także, optymalizacja kosztów będzie odmieniana przez wszystkie przypadki. Dodatkowo, utrzymujące się wysokie koszty wykończenia i jednoczesny wzrost zainteresowania rozwiązaniami z zakresu energooszczędności sprawią, że na podpisywanych umowach okresy najmu wydłużą się do siedmiu lat, czasem nawet 10. Dotychczasowy standard najmu na trzy, pięć lat odchodzi w zapomnienie. Ma to związek z koniecznością zrównoważenia wyższych nakładów ponoszonych przez właścicieli biurowców, jak i rosnącą świadomością najemców w zakresie bardziej odpowiedzialnego korzystania z biur – podkreśla Agnieszka Witkowska, konsultant, Landlord Representation, Office Sector, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec 2022 roku pustostany na ośmiu głównych rynkach regionalnych utrzymywały się na stałym poziomie około 15,3 proc., co daje wzrost o 0,1 pp. w ujęciu kwartał do kwartału oraz wzrost o 1,2 pp. w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku. Do wynajęcia od zaraz pozostawało 985 tys. mkw. biur. Po raz kolejny stawkę otwierała Łódź, w której wskaźnik pustostanów – mimo spadku o 0,1 pp. w ujęciu kwartał do kwartału – wyniósł 21 proc. Najmniej wakatów było w Szczecinie. Ich stopa na koniec roku wyniosła 5,8 proc., notując wzrost między III a IV kwartałem o 1,9 pp. Szczecin był jednym z pięciu rynków regionalnych, na których odnotowano wzrost wskaźnika niewynajętej powierzchni.