Polska Retail parki się opłacają

Specjaliści z Walter Herza utrzymują, że rynku jest dużo wolnego kapitału, ale nowe inwestycje wprowadzane są na rynek bardzo ostrożnie. Inwestorzy celują w takie projekty, które zaspokajają najbardziej podstawowe potrzeby – mieszkania i niewielkie, lokalne centra zakupowe z popularnym operatorem spożywczym i ofertą dyskontową. Możemy więc obserwować na rynku wysyp nowych parków handlowych i obiektów typu convenience. Kilkadziesiąt inwestycji w tym formacie jest na terenie kraju w budowie, a kolejne są zapowiadane.

Pomimo wielu trudności, jakie stoją dziś przed inwestorami, jak wzrost cen materiałów budowlanych, kosztów pracy, mediów czy finansowania bankowego inwestycji, sektor retail parków nie zwalnia tempa. Inwestorzy, którzy decydują się na zaangażowanie kapitału w realizację parków handlowych mogą liczyć, w zależności od projektu, na zwrot na poziomie między 7 proc. a 9 proc. Należy tu zwrócić uwagę, że poszukując najkorzystniejszych opcji, często wchodzą w projekt już na etapie tzw. gruntu, chcąc uzyskać wyższą marżę nawet kosztem zwiększonego ryzyka – informuje Piotr Szymoński, director w firmie Walter Herz.

Zagrożeniem dla nieruchomości handlowych, podobnie jak obiektów z innych sektorów, są aktualnie rosnące koszty eksploatacji budynków. Jednak w przypadku parków handlowych koszty te są znacznie niższe niż w wielkopowierzchniowych centrach handlowych, bo nie mają rozbudowanych części wspólnych.

Wysokie koszty finansowania, których wartość osiąga teraz wysokości stóp kapitalizacji dla najlepszych na rynku aktywów, skutecznie zniechęcają do finansowania inwestycji w banku. Poza tym, dostęp do niego jest bardzo utrudniony. Banki działają niezwykle selektywnie, premiując tylko sprawdzone podmioty. Jednak dla inwestorów dysponujących środkami udział w budowie parku handlowego to dobry biznes i tarcza antyinflacyjna dla kapitału – zauważa Katarzyna Tencza, associate director investment w firmie Walter Herz.

Atutem inwestowania w parki handlowe są też na pewno niższe koszty realizacji projektu i związane z tym ryzyko inwestycyjne. W 2022 roku najszybciej na rynku nieruchomości komercyjnych w kraju rozwijał się sektor magazynowy oraz handlowy. Jak podaje Walter Herz, polski rynek wzrósł w ubiegłym roku o 350 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Inwestycje handlowe lokowane są teraz przede wszystkim w miastach satelickich aglomeracji oraz mniejszych ośrodkach, poniżej 100 tys. mieszkańców, a nawet w miejscowościach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców.

Deweloperzy, którzy realizują od lat inwestycje w sektorze handlowym, zapowiadają budowę następnych obiektów, pod które mają zabezpieczone grunty. Tylko w I kwartale 2023 roku do użytkowania oddane zostało w Polsce ponad 100 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym sześć nowych retail parków, a trzy zostały rozbudowane. Poza tym zakończyła się przebudowa dwóch warszawskich centrów handlowych – dodaje Piotr Szymoński.

W trakcie budowy w całym kraju pozostaje przeszło 400 tys. mkw. powierzchni handlowych, w tym ponad 30 nowych parków handlowych. Oddanie około 300 tys. mkw. z realizowanej powierzchni zapowiadane jest do końca bieżącego roku.

Kluczowe jest tu dobre rozpoznanie potrzeb w określonej lokalizacji. Dla rentowności inwestycji w park handlowy liczy się przede wszystkim chłonność lokalnego rynku oraz odpowiednia struktura najemców obiektu, zabezpieczająca projekt atrakcyjnymi umowami najmu. Biorąc pod uwagę wzrost kosztów eksploatacj, najemcy retail parków są dziś w dobrej sytuacji, bo w takich obiektach nie ma konieczności utrzymywania części wspólnych, więc opłaty eksploatacyjne zawsze były w nich nawet czterokrotnie niższe w porównaniu z dużymi centrami handlowymi. Podobnie stawki czynszowe są około dwukrotnie niższe niż w lokalnych centrach wielkopowierzchniowych – mówi Katarzyna Tencza.

Właściciele parków handlowych nie mogą narzekać na brak chętnych na wynajem powierzchni. Jak podaje Walter Herz, oddawane inwestycje są najczęściej w pełni skomercjalizowane. Pustostany nie występują w około 70 proc. ukończonych obiektów, a w całym kraju utrzymują się średnio na poziomie 3-5 proc. Parki handlowe są też jednymi z najbardziej poszukiwanych aktywów przez fundusze inwestycyjne. Dostępność aktywów w tym sektorze na polskim rynku jest jednak nadal niewielka. W segmencie parków handlowych ulokowane jest zaledwie kilkanaście procent zasobów handlowych w Polsce. W 2022 roku wartość wolumenu transakcyjnego z udziałem nieruchomości handlowych nie doszła jeszcze do poziomu sprzed pandemii (około 2 mld euro), osiągając wartość 1,5 mld euro, ale była o ponad 60 proc. wyższa w porównaniu z rokiem poprzednim. Na parki handlowe przypadło przeszło 60 proc. wartości transakcji zarejestrowanych w sektorze handlowym w Polsce, a obiekty wyceniane były do 8,5 proc.

Walter Herz prognozuje, że mimo okresowego spowolnienia gospodarczego sektor ten będzie zwiększał swój potencjał i wzbudzał zainteresowanie inwestorów. Od 2020 roku zaszły duże zmiany, jeśli chodzi o nawyki konsumenckie i sposób dokonywania zakupów. Zwiększa się grupa osób, które wolą kupować w sieci oraz w sklepach w pobliżu domu zamiast w dużych centrach handlowych. Popularność parków handlowych napędza również spirala inflacyjna. Dysponują bowiem ofertą dyskontową, na którą jest coraz większe zapotrzebowanie. Mniejsze, lokalne centra, które umożliwiają szybkie codzienne zakupy, zyskują na znaczeniu w kontekście umacniającego się trendu 15-minutowych miast.