Polska Deweloperzy nadal ostrożni

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku w Warszawie nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu biurowego, co jest sytuacją niespotykaną od 20 lat. Tym samym, całkowite zasoby biurowe w Warszawie na koniec I kwartału nie zmieniły się w Warszawie – wynosiły prawie 6,26 mln mkw. Główne obszary koncentracji powierzchni biurowej znajdują się w centrum Warszawy (ponad 44 proc.) oraz na Służewcu (ponad 17 proc.).

Pozytywne sygnały zaczynają docierać ze strony deweloperów, którzy zapowiadają realizację nowych projektów. Na koniec I kwartału w budowie znajdowało się ponad 212 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jeżeli deweloperzy dotrzymają założonych terminów, w kolejnych kwartałach na rynek trafi ponad 30 proc. z obecnie powstającej powierzchni. W latach 2024-2025 stołeczny rynek zasili 110 tys. mkw. Niestety w dalszym ciągu poziom projektów w budowie znacznie odbiega od tego, który rynek notował przed 2020 rokiem, kiedy średnio w budowie pozostawało około 700-800 tys. mkw.

Ponad 60 proc. realizowanej w Warszawie podaży znajduje się w strefach centralnych. Największymi projektami w budowie są The Bridge (46,8 tys. mkw., Ghelamco Poland) oraz Drucianka B1 (25 tys. mkw., Liebrecht & Wood), których ukończenie planowane jest na 2025 rok, oraz Lakeside (20,9 tys. mkw., Atenor), którego oddanie do użytku przewidywane jest jeszcze w tym roku.

Na warszawskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na ponad 158,9 tys. mkw., co w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku było wynikiem blisko o 42 proc. mniejszym. Od stycznia do marca zaledwie pięć umów dotyczyło powierzchni przekraczających 5 tys. mkw., z czego największą umową była renegocjacja podpisana w budynku Proximo II przez firmę Accenture na ponad 8,8 tys. mkw. – komentuje Piotr Borowski, dyrektor działu reprezentacji najemcy, Knight Frank.

Warto jednocześnie zaznaczyć, że nowe umowy stanowiły aż 70 proc. wolumenu podpisanych umów (ponad 111 tys. mkw.) i dominowały w strukturze. Trzynaście z dwudziestu największych umów najmu zawartych od stycznia do marca 2023 roku stanowiły nowe umowy. Renegocjacje wyniosły blisko 25 proc. podpisanych umów (ponad 39,3 tys. mkw. wynajętej powierzchni). W dalszym ciągu niewielu najemców decyduje się na powiększenie wynajmowanej powierzchni (5 proc. wolumenu umów) – dodaje Katarzyna Bojar, konsultant w dziale badań rynku, Knight Frank.

Najemcy w dalszym ciągu najchętniej wybierali strefy centralne. W pierwszych trzech miesiącach stanowiły one 55 proc. wynajętego wolumenu. Na drugim i trzecim miejscu pod względem popularności znalazły się Służewiec i Aleje Jerozolimskie, których udziały odpowiednio wyniosły 16 i ponad 12 proc.

W I kwartale 2023 współczynnik pustostanów wyniósł 11,6 proc., na koniec marca 2023 roku dostępne było 724,6 tys. mkw. powierzchni biurowej. W strefach centralnych wskaźnik pustostanów wynosił 10,2 proc., zaś poza centrum 12,7 proc. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano na Ursynowie i Wilanowie (6 proc.) oraz wzdłuż ulicy Puławskiej (6,4 proc.).

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostawały stabilne w I kwartale 2023 roku. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 19-26 euro/mkw. za miesiąc. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15 do 24 eur/mkw. za miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynosiły od 10 do 16 euro/mkw. za miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych na koniec marca 2023 roku kształtowały się w przedziale od 16 do 33 zł/mkw. za miesiąc – wyjaśnia Piotr Borowski.