Polska Rynki wschodzące na oku deweloperów

W ramach ośmiu największych obszarów koncentracji, udział rynków wschodzących wyniósł aż 25 proc., a sektor magazynowy niezmiennie należy do najszybciej rozwijających się obszarów nieruchomości. Tylko w I kwartale 2023 roku całkowite zasoby magazynowe powiększyły się o 19,6 proc., przekraczając na koniec marca 29,9 mln mkw.

Potwierdzeniem dobrej kondycji sektora magazynowego jest wielkość oddanej do użytku powierzchni w I kwartale tego roku. W ujęciu kwartalnym rynek zanotował rekordową nową podaż, której wolumen wyniósł ponad 1,85 mln mkw. Dla podkreślenia tej wartości warto dodać, że oddana w I kwartale powierzchnia stanowiła aż 42 proc. podaży zrealizowanej w rekordowym 2022 roku (4,4 mln mkw.) – komentuje Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w firmie Knight Frank.

Na wysoki wynik nowej podaży wpływ miało ukończenie kilku dużych projektów, m.in. Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 tys. mkw.), Panattoni BTS Best Secret w Sulechowie (88,5 tys. mkw.).

Decyzje deweloperów, co naturalnie jest podyktowane obecną sytuacją gospodarczą i kwestiami uzyskania finansowania, przemawiają za bezpieczniejszą opcją, czyli projektami BTS. Obiekty realizowane dla konkretnego najemcy są zabezpieczone długimi umowami najmu, co przekłada się na przewagę tego typu rozwiązań względem projektów realizowanych spekulacyjnie. Jednocześnie w dalszym ciągu obserwujemy rozwój obiektów typu last mile oraz city logistics, które znajdują się na obrzeżach i peryferiach miast – wyjaśnia Michał Kozdrój, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Knight Frank.

Kluczowe dla rynku projekty magazynowe realizowane są w ramach ośmiu głównych obszarów koncentracji, ale w ostatnim czasie wyraźnie swój udział zaznaczają również tzw. rynki wschodzące, które odnoszą się do Rzeszowa, Kielc, Lublina, terenu Kujaw, czy zachodnich regionów Polski, w pobliżu granicy z Niemcami. W tych obszarach zrealizowano najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 25 proc. całkowitego wolumenu.

Ukończenie kilku wielkopowierzchniowych obiektów przełożyło się na zmniejszenie wolumenu w budowie, który na koniec marca 2023 roku wyniósł 2,1 mln mkw. W porównaniu do analogicznego kwartału w roku poprzednim wynik zanotował spadek o połowę, a w odniesieniu do poprzedniego kwartału o blisko 40 proc. Interesujący jest fakt, że najwięcej obiektów magazynowych na etapie realizacji znajduje się na rynkach wschodzących. Za takimi wyborami deweloperów przemawia stale rozwijająca się infrastruktura drogowa oraz lepsza dostępność siły roboczej w porównaniu do głównych ośrodków – dodaje Szymon Sobiecki.

Utrzymująca się w ostatnich latach wysoka aktywność najemców wyhamowała w I kwartale 2023 roku, a popyt na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 1,2 mln mkw. Osiągnięty wynik zanotował spadek o 20 proc. zarówno w odniesieniu do IV kwartału 2022 roku, jak i analogicznego okresu w roku ubiegłym. Do największych transakcji zanotowanych w I kwartale roku należały: umowa najmu 56 tys. mkw. w Panattoni Park Szczecin I podpisana przez firmę z branży produkcyjnej, nieznacznie mniejsza transakcja dotycząca najemcy z sektora e-commerce w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (55 tys. mkw.) oraz dwie mniejsze umowy w MDC2 Park Kraków South (najemca z sektora farmaceutycznego, 36 tys. mkw.) i w GLP Kraków Logistics Centre III (najemca z sektora logistycznego, 36,5 tys. mkw.).

Rekordowo wysoka nowa podaż nowej powierzchni w I kwartale roku w połączeniu z mniejszym popytem ze strony najemców nie mogły nie wpłynąć na wzrost współczynnika pustostanów. Na koniec marca 2023 roku średnia dla badanych obszarów koncentracji wyniosła 6,4 proc., co w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym było wzrostem o 3 pp. Z naszych analiz wynika, że najwyższy współczynnik pustostanów na poziomie 10,4 proc. odnotowany został w zachodniopomorskim obszarze koncentracji magazynowej – dodaje Szymon Sobiecki.

Czynsze wywoławcze w I kwartale roku odnotowały niewielki wzrost. Podobnie jak w przypadku pozostałych sektorów nieruchomości, łączy się to z wysokimi kosztami finansowania oraz rosnącymi kosztami budowy. W zależności od obszaru koncentracji czynsze wahały się w granicach 3,50-7 euro/mkw. miesięcznie.