Polska Czas na inwestycje w dobrej cenie

Dla porównania, wolumen transakcyjny w tym samym okresie w 2022 roku był ponad trzy razy większy. Szczególnie skromne były wyniki samego II kwartału, który przyniósł zaledwie 150 mln euro, co było najniższym wynikiem kwartalnym w ostatniej dekadzie. Jak podkreślają eksperci Avison Young, obecne wyniki nie przedstawiają się szczególnie optymistycznie, jednak inwestorzy już udowodnili - w poprzednich, nie najłatwiejszych latach - że potrafią się dostosować do zmiennej sytuacji rynkowej.

Niemniej, aktualna sytuacja na rynku sprzyja zakupom strategicznym. Ceny rynkowe stają się coraz bardziej atrakcyjne, a Avison Young w przyszłym roku spodziewa się tańszego finansowania. Stabilna gospodarka zapewnia ciągłą płynność na rynku nieruchomości.

Rynek nieruchomości magazynowych został znacznie dotknięty różnicami w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi w 2022 roku. Jak wskazuje Avison Young, na początku 2023 roku odnotowano pewną poprawę tej sytuacji. Z wolumenem 436 mln euro w I połowie roku, sektor magazynowy odpowiadał za 54 proc. całościowego wolumenu transakcji w Polsce w tym okresie. Po silnym I kwartale, który uplasował się na trzecim miejscu pod względem najlepszego otwarcia roku, tuż po rekordowych latach 2020-2021, w kwartale II przeprowadzono tylko dwie transakcje - LeadCrest Capital Partners pozyskał magazyn KGL w Czosnowie od KGL, a LCN Capital Partners kupił od Panattoni K-Flex BTS w Uniejowie.

W I półroczu 2023 roku nie zrealizowano żadnych transakcji portfelowych i nie spodziewamy się, żeby ta sytuacja miała się szybko zmienić. Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach – komentuje Bartłomiej Krzyżak, senior director, Investment w Avison Young.

Jak podaje Bartłomiej Krzyżak, spośród 14 transakcji pojedynczymi aktywami, jednostkowa wartość 12 z nich nie przekroczyła 50 mln euro. Jedynie największa transakcja, której przedmiotem był Campus 39 we Wrocławiu, przekroczyła próg 100 mln euro.

Aktualna dynamika cenowa może zachęcać większych deweloperów magazynowych, chcących rozbudować swoje portfolio, do rozważenia zakupów istniejących obiektów w miejsce budowania nowych. Koszty budowy nowych projektów powoli zbliżają się do poziomu zakupu tych już istniejących na atrakcyjnych warunkach. Osiągnięcie porozumienia cenowego między sprzedającymi a kupującymi będzie sprzyjało wzrostowi wolumenu inwestycji w tym sektorze – uważa Bartłomiej Krzyżak.

Inaczej niż w roku 2022, kiedy około 50 proc. wolumenu sektora było realizowane w miastach regionalnych, zainteresowanie inwestorów w I połowie 2023 roku skoncentrowało się na budynkach biurowych w stolicy.

W strukturze zakupów dominowały aktywa typu „core+” albo oportunistyczne, z potencjałem do przebudowy lub zmiany funkcji. Ponad 95 proc. zainwestowanego kapitału pochodziło od firm z krajów Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich oraz z Polski. W I połowie tego roku sektor biurowy zrealizował 190 mln euro, co odpowiadało 24-procentowemu udziałowi w całkowitym wolumenie w tym okresie. Co ciekawe, siedem z ośmiu sprzedanych budynków, znajdowało się poza centrum Warszawy. Największą transakcją, o wartości prawie 70 mln euro, była sprzedaż Wola Retro, w której Avison Young współreprezentował sprzedającego, Develię. Nabywcą jest Adventum Group, z węgierskim kapitałem.

Po kilku latach niekwestionowanej dominacji parków handlowych i małych obiektów typu convenience w strukturze transakcji sektora handlowego, Avison Young wskazuje zmianę tego trendu w I połowie 2023 roku. W ocenie ekspertów firmy, inwestorzy szukają aktywnie nowych możliwości, koncentrując się w pierwszej kolejności na transakcjach lokalnymi centrami handlowymi oraz tymi przeznaczonymi do przebudowy a także wolno stojącymi magazynami handlowymi.

Wolumen transakcji sektora handlowego w I połowie 2023 roku osiągnął 175 mln euro, będąc jednocześnie najniższym wynikiem za I połowę roku tego segmentu od 2010 roku. Avison Young na początku roku odnotował transakcje regularnie działającymi centrami handlowymi znajdującymi się w miastach regionalnych, a także akwizycje z planami przebudowy istniejących obiektów. W II kwartale większość transakcji dotyczyła magazynów handlowych: New Gate Investment pozyskał od P.A.Nova obiekt Castorama w Płocku, LeadCrest Capital Partners zainwestował w trzy markety budowlane od 3W, znajdujące się w Warszawie (dwa obiekty) i na Śląsku (jeden obiekt).

Jak podaje Avison Young, wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach zespół firmy ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y.

Przystosowanie do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. Polski rynek ciągle jednak wyczekuje pierwszych takich konwersji – ocenia Tomasz Daniecki, director, head of Technical Advisory w Avison Young

Jak oceniają eksperci Avison Young, jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w I połowie 2023 roku jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku.

Inflacja hamuje, a w przyszłym roku spodziewamy się stabilizacji stóp procentowych, co może przełożyć się na niższe finansowanie. Płynność pozostaje stabilna, ponieważ polska gospodarka jest dość odporna na zawirowania rynkowe. Dlatego też owszem, jest to dobry czas na inwestycje w dobrej cenie – ocenia Michał Ćwikliński, principal, managing director w Avison Young.