Europa Europejska rzeczywistość inwestycyjna

W siódmej edycji raportu „The Lighthouse H2 2023 – European Property Market Outlook”, BNP Paribas REIM przedstawia perspektywy dla europejskiego rynku nieruchomości w II połowie 2023 roku i kolejnych miesiącach.

W ocenie ekspertów BNP Paribas REIM, rynki nieruchomości w Europie nadal dostosowują się do nowych realiów powstałych w wyniku wzrostu kosztów finansowania oraz korekty cen trwającej od końca 2022 roku. Inwestorzy zastanawiają się nad wysokością kosztów finansowania w przyszłości i ich wpływem na proces kształtowania się cen.

Jak wskazują autorzy raportu, inwestorzy powinni skoncentrować się w większym stopniu na płynnych rynkach oraz ustalić, które sektory umożliwiają osiągnięcie optymalnego stosunku ryzyka do zysków. Zważywszy na przewidywaną bardzo dużą cykliczność rynku niezbędne jest także określenie realnej wartości aktywów w dłuższej perspektywie. Na znaczeniu zyskują inwestycje zrównoważone, co oznacza konieczność wdrożenia zrównoważonych rozwiązań w nieruchomościach, co pozwoliłoby zwiększyć ich atrakcyjność i zagwarantować długoterminową rentowność.

Według oceny BNP Paribas REIM inwestorzy powinni również skupić się na dywersyfikacji. W tę strategię idealnie wpisują się nieruchomości z sektora mieszkaniowego i opieki zdrowotnej, które wykazały się większą stabilnością w czasie trwającej przeceny i znajdą się w czołówce aktywów osiągających najlepsze stopy zwrotu w ciągu najbliższych pięciu lat. Zwłaszcza rynek opieki zdrowotnej może liczyć na długofalowy wzrost popytu napędzany przez trendy makro (jak np. starzenie się populacji czy wzrost zachorowalności na choroby przewlekłe), na które nie wpłynie obecne spowolnienie gospodarcze. Eksperci wskazują również na sektory logistyczny i hotelarski, które oferują inwestorom możliwość wypracowania atrakcyjnego zwrotu z inwestycji w stosunku do poziomu ryzyka. Ponowny wzrost wydatków na cele niezwiązane z artykułami pierwszej potrzeby wpłynie pozytywnie na branżę hotelarską, a zwłaszcza na segment zdrowie i wellbeing (np. ośrodki oferujące zajęcia jogi, medytacje czy usługi spa) oraz turystykę przyrodniczą, w tym kempingi.

Z raportu wynika, że nowa rzeczywistość ekonomiczna, która wyłoniła się pod koniec 2022 roku, utrzyma się również w 2023 roku, a towarzyszyć jej będą wysokie wskaźniki inflacji i stopy procentowe. To z kolei opóźni ożywienie na europejskim rynku nieruchomości. Inwestorzy obecnie decydują się na realizację nowych strategii, które umożliwiają im dostosowywanie i dywersyfikację portfeli inwestycyjnych. W związku z tym warto, aby zwrócili uwagę na rynki charakteryzujące się większą płynnością oraz aktywa zrównoważone, a także nieruchomości, które są odporne na trendy makro, jak na przykład starzenie się populacji, urbanizacja czy wzrost liczby zakładanych gospodarstw domowych – Laurent Ternisien, główny dyrektor ds. obsługi klientów w BNP Paribas REIM.

Wysoka inflacja i kryzys bankowy w USA nie spowodowały pogorszenia się prognoz dla europejskiej gospodarki, ale wśród instytucji udzielających i korzystających z finansowania dłużnego utrzymuje się bardzo duża awersja do ryzyka. Dostępność tego rodzaju finansowania może jeszcze bardziej się zmniejszyć, co wpłynie negatywnie na poziom aktywności inwestycyjnej w Europie w całym 2023 roku.

W związku z wyższymi kosztami finansowania dłużnego stopy kapitalizacji szybko wzrastają. Wciąż nie wiadomo, kiedy stopy procentowe banków centralnych osiągną swoje maksima i jaki będzie ich poziom. Ryzyko refinansowania i wycofywania środków z funduszy inwestycyjnych na dużą skalę może spowodować głębszą korektę cen najbardziej atrakcyjnych aktywów, która obejmie także inne segmenty rynku.

Eksperci BNP Paribas REIM przewidują, że ceny nieruchomości w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub o niższym standardzie mogą nadal stopniowo spadać we wszystkich sektorach rynku jeszcze przez wiele lat. Istnieje ryzyko pojawienia się tzw. aktywów osieroconych, które nigdy nie wrócą do segmentu core. Jednocześnie na silnych rynkach inwestorzy poszukujący okazji inwestycyjnych w sektorze core-plus i value-add mogą znaleźć wiele aktywów, które nadają się do modernizacji z uwzględnieniem rozwiązań ekologicznych.

Wskaźniki na europejskich rynkach najmu powierzchni biurowych są znacznie lepsze niż w USA. Jednak nawet w miastach europejskich kluczowe znaczenie ma dobra mikrolokalizacja. Kupujący wyczekują powrotu kosztów finansowania dłużnego i zwrotów z inwestycji do bardziej realnych poziomów. Według prognoz BNP Paribas REIM, wyceny powinny ustabilizować się w najbliższych 6-12 miesiącach, ale wolumeny transakcji inwestycyjnych utrzymają się na wyjątkowo niskim poziomie.

Liderem wśród wszystkich segmentów rynku w najbliższych pięciu latach będzie sektor logistyczny. Jednak eksperci BNP Paribas REIM zwracają uwagę, że szanse na utrzymanie się obserwowanego w ostatnim czasie dwucyfrowego tempa wzrostu czynszów w branży e-commerce są znikome. Z tego względu inwestorzy powinni być świadomi ryzyka zmiany wysokości czynszów w przyszłości oraz zwrócić szczególną uwagę na to, czy budynek charakteryzuje się zrównoważonymi rozwiązaniami pod względem projektu architektonicznego i funkcji. Konkurencja pomiędzy kupującymi może przybrać na sile.