Polska Nowa podaż w stolicy pikuje

W pierwszych sześciu miesiącach 2023 roku deweloperzy dostarczyli na rynek zaledwie 18,7 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dzięki temu zasoby biurowe na koniec czerwca wyniosły 6,25 mln mkw. W II kwartale roku ukończono trzy projekty: The Park 9 (11 tys. mkw.), Wał Miedzeszyński 628 (6 tys. mkw.) oraz pierwszy budynek kompleksu Bohema – Glicerynownia o powierzchni 1,7 tys. mkw. Na początku lipca w budowie znajdowało się zaledwie 265 tys. mkw. powierzchni biurowej. Rozpoczęcie inwestycji Upper One i Towarowa 22 w II kwartale 2023 roku spowodowało 25-procentowy wzrost powierzchni w budowie względem poprzedniego kwartału. Przy zachowaniu planowanych terminów ukończenia prac budowlanych, do końca roku warszawski rynek biurowy powiększy się o 55,9 tys. mkw. Wynik ten jest znacznie niższy od tych osiąganych w poprzednich analogicznych okresach. Ponad 75 proc. realizowanej obecnie powierzchni biurowej znajduje się w centralnych lokalizacjach Warszawy.

Po okresie pandemii, kiedy najemcy ostrożnie podejmowali decyzje dotyczące nowych umów, w 2022 roku zauważalne było już zdecydowane ożywienie. Po pozytywnych sygnałach dotyczących popytu, I połowa 2023 roku ponownie przyniosła mniejszą aktywność najemców. W I półroczu podpisano umowy najmu na ponad 325,7 tys. mkw., co było wynikiem niższym o 32 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektorka w dziale reprezentacji najemcy w Knight Franku.

W II kwartale 2023 roku najemcy podpisali umowy na ponad 167,1 tys. mkw., przy czym trzy największe umowy dotyczyły renegocjacji.
W strukturze umów największy udział w I połowie roku przypadał na nowe umowy, które stanowiły 60 proc. wolumenu transakcji (ponad 196,1 tys. mkw., łącznie z umowami właścicielskimi). Renegocjacje odpowiadały za 35 proc. wolumenu, a ekspansje, na które wciąż decyduje się niewielu najemców, jedynie 5 proc. Biorąc pod uwagę wielkość transakcji, jedenaście z dwudziestu największych umów najmu dotyczyło nowych kontraktów.

Na koniec czerwca na warszawskim rynku biurowym zidentyfikowano 714,4 tys. mkw. dostępnej od zaraz powierzchni, co stanowiło 11,4 proc. zasobów biurowych. Wskaźnik pustostanów zanotował spadek o 0,2 p.p. w porównaniu do I kwartału oraz 0,5 p.p. względem analogicznego okresu w 2022 roku. W strefach centralnych wskaźnik pustostanów wynosił 9,9 proc. (spadek względem ubiegłego kwartału), zaś poza centrum pozostał na tym samym poziomie i był szacowany na 12,7 proc. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w strefie północnej (5,1 proc.) oraz na Ursynowie i Wilanowie (5,8 proc.) zaś najwyższy niezmiennie na Służewcu (20,6 proc.) – komentuje Katarzyna Bojar, konsultantka w dziale badań rynku w Knight Franku.

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały na niezmienionym poziomie w II kwartale 2023 roku. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 19-26 euro/mkw. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15-24 euro/mkw. miesięcznie. Czynsze wywoławcze poza centrum wynosiły od 10 do 16 euro/mkw. miesięcznie. Stawki opłat eksploatacyjnych odnotowały niewielki wzrost i na koniec czerwca 2023 roku kształtowały się w przedziale od 16 do 35 zł/mkw. miesięcznie.