Polska Rynek biurowy się optymalizuje

Jak podkreśla Walter Herz, firmy nadal dostosowują biura do powszechnie wdrażanego systemu pracy hybrydowej. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni powodują, że coraz więcej najemców decyduje się na przedłużenie kontraktów i pozostanie w obecnej lokalizacji.

Szczególnie widoczne jest to w Warszawie. Proces optymalizacji przestrzeni do pracy zdecydowanie przyspiesza, co wiąże się coraz częściej ze zmniejszaniem zajmowanej powierzchni. Najemcy coraz mocniej odczuwają wzrost kosztów utrzymania biur. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji skrupulatnie analizują koszty związane z zajmowanymi biurami i opłaty w nowych lokalizacjach, do których planują się przenieść, by wybrać najkorzystniejszą ekonomicznie opcję – wyjaśnia Michał Porzycki, dyrektor w dziale Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

Jak informuje Walter Herz, w I półroczu 2023 roku w Warszawie wyraźnie spadło zainteresowania wynajmem biur. Na stołecznym rynku zakontraktowane zostało w tym czasie 326 tys. mkw. powierzchni biurowych. W porównaniu z I połową 2022 roku popyt na biura w Warszawie zmalał o jedną trzecią.

Mimo spadku chłonności warszawskiego rynku, współczynnik pustostanów lekko się obniżył, do poziomu około 11,4 proc. W centralnej strefie biznesu spadł do 9,9 proc.

Na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin), poza Warszawą całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w pierwszych sześciu miesiącach 2023 roku wyniósł 341 tys. mkw. Popyt był o około 12 proc. mniejszy niż w analogicznym okresie 2022 roku. W I kwartale 2023 roku do najemców trafiło 175 tys. mkw. powierzchni, a w II kwartale 166 tys. mkw. biur. Największą chłonnością wyróżnia się rynek wrocławski i krakowski.

Rosnący odsetek wolnej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych powoduje, że czynsze pozostają na dotychczasowym poziomie. W Warszawie natomiast, w której dostępność biur jest coraz mniejsza, rośnie presja na wzrost stawek czynszowych, które w centralnych lokalizacjach lekko wzrosły. Spodziewamy się dalszych podwyżek czynszu na rynku warszawskim, a także wyższych kosztów eksploatacji – informuje Mateusz Strzelecki, partner i head of Tenant Representation w Walter Herz.

Wysoka inflacja, która przyniosła wzrost kosztów budowy, opłat eksploatacyjnych oraz aranżacji biur, negatywnie wpływają na podejmowanie ostatecznych decyzji przez najemców oraz na planowanie nowych inwestycji. Autorzy raportu wskazują, że I półrocze tego roku upłynęło pod znakiem dalszego spowolnienia aktywności deweloperskiej na rynku ogólnopolskim.

Wstrzymywanie realizacji nowych projektów w sektorze biurowym widoczne jest już od przeszło dwóch lat. Powoduje to, że coraz głośniej mówi się o luce podażowej na warszawskim rynku biurowym, która będzie odczuwalna w nadchodzących miesiącach, szczególnie dotkliwie w centralnym obszarze biznesowym. Ze względu na ograniczony dostęp do finansowania nowych inwestycji i wysoki koszt pieniądza deweloperzy w najbliższym czasie nadal będą ograniczali inicjowanie budów nowych projektów – przyznaje Mateusz Strzelecki.

W pierwszych sześciu miesiącach bieżącego roku na warszawski rynek biurowy weszło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowych. Ukończony został budynek The Park 9, Wał Miedzeszyński 628 oraz pierwszy biurowiec w kompleksie Bohema.

W budowie w Warszawie znajduje się zaledwie około 250 tys. mkw. powierzchni biurowych. To więcej niż na koniec 2022 roku, kiedy w realizacji było 185 tys. mkw. biur, jednak w porównaniu z latami hossy, kiedy na warszawskim rynku realizowane było 800-850 tys. mkw. biur, aktywność inwestycyjna mocno spadła. Z danych Walter Herz wynika, że na Woli w trakcie realizacji pozostaje aktualnie ponad 225 tys. mkw. powierzchni biurowych, a na Mokotowie przeszło 22 tys. mkw.

W tym roku firma Echo Investment rozpoczęła w Warszawie budowę I etapu wielofunkcyjnego kompleksu Towarowa 22 (31 tys. mkw.), a Lincoln Property – projektu The Form (30 tys. mkw.). Poza tym, w budowie jest inwestycja Lakeside (22,7 tys. mkw.), Vibe A i B (15 tys. mkw.), Lixa D i E, Studio (23 tys. mkw.), The Bridge (47 tys. mkw.), oraz projekt Drucianka Campus (42 tys. mkw.) na bazie rewitalizacji Warszawskiej Fabryki Drutu, Sztyftu i Gwoździ, a także kompleks Upper One (35,9 tys. mkw.) w miejscu budynku Atrium International.

W planach jest natomiast Upper One 2, Adgar Park West D 3, The Park B8/B10, inwestycja Skanska w miejscu obecnego Ilmetu, Spark A, Sobieski Tower, Poleczki Business Park – Sztokholm, Lixa G i Diamond Business Park I/J.

Rynki regionalne mogą się pochwalić większą nową podażą niż Warszawa. W I połowie 2023 roku w regionach oddanych zostało łącznie przeszło 116 tys. mkw. powierzchni biurowych (68 tys. mkw. powierzchni w I kwartale 2023 roku i 48 tys. mkw. powierzchni w II kwartale). Ukończony został m.in. Ocean Office Park B i Fabryczna Office Park B5 w Krakowie, Centrum Południe 3 i Brama Oławska we Wrocławiu, Nowy Rynek E w Poznaniu oraz Officer w Trójmieście.

Na koniec czerwca tego roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych współczynnik wolnych powierzchni biurowych wzrósł do poziomu przeszło 17 proc. Najwięcej niewynajętych biur jest w Łodzi, a najmniej w Szczecinie.

W połowie 2023 roku, jak podaje Walter Herz, warszawski rynek oferował prawie 6,3 mln mkw. powierzchni biurowych, a łączne zasoby największych biurowych rynków regionalnych w Polsce wynosiły 6,5 mln mkw.