Polska Optymizm w środku luki

Jak wskazuje Axi Immo w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie I połowa 2023 roku”, w perspektywie trzyletniej w stolicy spodziewane jest dostarczenie kolejnych ponad 230 tys. mkw., które istotnie zwiększą pulę dostępnej do wynajęcia powierzchni. Z kolei po stronie popytowej obserwuje się duże zainteresowanie najmem. Blisko 2/3 z podpisanych umów stanowiły nowe kontrakty.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie ponad 6,25 mln mkw. Największym z oddanych biurowców był budynek B9 (11 tys. mkw.), który powstał w ramach kompleksu The Park Warsaw. W strefach centralnych (Centrum i Centralny Obszar Biznesu) znajduje się około 44 proc. podaży, natomiast pozostałe 56 proc. to nieruchomości biurowe zlokalizowane poza centrum miasta. Największą pozacentralną strefą pozostaje Służewiec (17 proc. całkowitych zasobów).

Jak wskazują eksperci Axi Immo, do 230 tys. mkw. w budowie, należy dodać przebudowywany obecnie biurowiec Saski Crescent, który dostarczy dodatkowe 15,5 tys. mkw. Wśród najbardziej oczekiwanych projektów w latach 2024-25 znajdują się m.in. The Bridge (Ghelamco, 47 tys. mkw.), Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 (Echo Investment, 31,1 tys. mkw.) oraz The Form (Lincoln Property & Enern, 28 tys. mkw.).

Nowa podaż nie wpłynęła na wzrost dostępności powierzchni na wynajem. Wskaźnik pustostanów na stołecznym rynku biurowym na koniec czerwca 2023 roku wyniósł 11,4 proc., (-0,2 p.p. k-d-k i -0,5 p.p. r-d-r). Nadal to w strefach poza centrum współczynnik wolnej powierzchni pozostaje relatywnie wyższy (12,7 proc.) niż w centrum (9,9 proc.).

Na przestrzeni ostatnich dwóch lat, to jest od II kwartału 2021 roku, zaobserwowaliśmy konsekwentny spadek wskaźnika pustostanów w strefach centralnych o 3,9 p.p. Z kolei w strefach położonych poza centrum, współczynnik powierzchni niewynajętej wahał się od 11,4 do 13 proc., uzyskując na koniec czerwca 2023 roku poziom o 1,3 pp. wyższy niż przed dwoma laty – podkreśla Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Najwięcej wolnej powierzchni dostępne jest na Służewcu (około 220 tys. mkw., 20,6 proc.), a w strefach Centrum i Centralnego Obszaru Biznesu (COB) odpowiednio około 150 tys. mkw. (8,5 proc.) i około 120 tys. mkw. (12,4 proc.).

Pomimo relatywnie dużej dostępności powierzchni biurowej w strefach centralnych, widzimy, że liczba i wielkość podpisanych listów intencyjnych ogranicza możliwości wyboru dla wielu najemców. Często obserwujemy, że najemca ma realny wybór między zaledwie dwiema lub trzema lokalizacjami. W związku z dużym zainteresowaniem, szczególnie na nowoczesne powierzchnie w centrum miasta, wynajmujący mogą oczekiwać od potencjalnych najemców szybkiej decyzyjności przy akceptacji przedstawionych im warunków finansowych. W konsekwencji trudniej o znaczące negocjacje i uzyskanie atrakcyjnych zachęt, jak np. zwolnień z czynszu czy większej partycypacji w budżecie na fit-out. W czasie tzw. rynku wynajmującego wybrana powierzchnia przypada w udziale firmie, która jako pierwsza podpisze umowę najmu – opowiada Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Wolumen transakcji najmu na warszawskim rynku biurowym w I połowie 2023 roku wyniósł niemal 326 tys. mkw. (-33 proc. r-d-r), z czego tylko w II kwartale podpisano umowy na około 167 tys. mkw. (+5 proc. k-d-k). W strukturze popytu najczęściej decydowano się na nowe umowy (60,2 proc., włączając umowy przednajmu), przed renegocjacjami (35,4 proc.) i ekspansjami (4,4 proc.). Na stołecznym rynku biurowym najemcy najczęściej wybierają migrację do stref Centrum i Centralny Obszar Biznesu, które skupiły około 58 proc. całkowitej aktywności w analizowanym okresie. Wśród największych odnotowanych transakcji do końca czerwca 2023 roku należy wskazać Accenture (renegocjacja 8,8 tys. mkw. w Proximo II), DPD (8,7 tys. mkw. w nowej siedzibie) oraz Lionbridge Poland (renegocjacja 7,1 tys. mkw. w budynku Taifun).

Na stołecznym rynku powierzchni biurowych widzimy wyraźnie, że pomimo upływu lat niezmiennie najemcy chcą, aby ich powierzchnia spełniała nowoczesne wymagania i była konkurencyjna wobec oczekiwań pracowników. Dlatego po przejściu wielu firm na hybrydowy model pracy podczas renegocjacji lub podczas podpisywania nowej umowy jeszcze więcej czasu poświęcamy na rozmowy o partycypacji właścicieli w kosztach fit-out’u. Wraz z rosnącymi oczekiwaniami najemców, kwestią czasu jest decyzja wielu właścicieli nieruchomości o modernizacji biurowców – przewiduje Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Na koniec I połowy 2023 roku na warszawskim rynku biurowym czynsze ofertowe pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału. W budynkach typu „prime” zlokalizowanych w strefach centralnych stawki wynosiły od 18 do 27,5 euro/mkw. za miesiąc, z kolei w pozacentralnych lokalizacjach oczekiwania właścicieli zaczynały się od poziomu około 10 euro/mkw. za miesiąc. W zakresie opłat eksploatacyjnych ceny wahały się od około 12 do 39 zł zł/mkw. za miesiąc.