Polska Kapitał jest cierpliwy

Według oceny ekspertów JLL, w I połowie 2023 roku podwyższone koszty finansowania i niepewne perspektywy utrzymywały aktywność inwestycyjną na obniżonym poziomie. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych doprowadziły do potrzeby ponownej wyceny wartości nieruchomości we wszystkich głównych segmentach rynku.

JLL wskazuje, że wielu graczy rynkowych zdecydowało się poczekać i prześledzić, jak obecne otoczenie gospodarcze wpłynie na procesy decyzyjne najemców. Oczekuje się, że kapitał pozostanie „cierpliwy” w oczekiwaniu na odbicie rynku. Wszystko to spowodowało spadek wolumenu transakcji przy stosunkowo dobrej dostępności nieruchomości we wszystkich głównych sektorach: handlowym, magazynowym i biurowym.

Jednocześnie, podczas, gdy niektórzy globalni gracze decydują się na tzw. podejście „wait and see”, inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej są bardzo aktywni. Kupujący z tego regionu należą obecnie do najbardziej konkurencyjnych.

Jak podają eksperci JLL, w I połowie 2023 roku największą aktywność inwestorów można wciąż zaobserwować w segmencie magazynów. Inwestycje w tym sektorze stanowiły ponad połowę wolumenu pierwszych dwóch kwartałów tego roku, a całkowity obrót wyniósł 438 mln euro. Oznacza to spadek o 34 proc. w stosunku do I połowy 2022 roku. Jednak obrót w I połowie 2023 roku był wciąż wyższy od 10-letniej średniej.

W segmencie magazynów w I połowie 2023 roku przeprowadzono 14 transakcji. Największą było przejęcie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją była sprzedaż City Logistics Wrocław II zakupionego przez czeskiego inwestora – firmę Trigea, co potwierdza wzmożoną aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Wśród obiektów z umowami długoterminowymi na uwagę zasługuje nieruchomość logistyczna w Swarzędzu pod Poznaniem, którą Palmira kupiła od Akron Group.

Magazyny, będące od lat najgorętszym sektorem, wciąż przyciągają uwagę inwestorów. Niemniej jednak rosnące koszty finansowania wpłynęły zarówno na nastroje, jak i ceny w tym sektorze. Aktualna sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna spowodowała rozciągnięcie w czasie procesów decyzyjnych. Zmienne warunki rynkowe zmniejszyły aktywność kapitału i znacząco ograniczyły konkurencję w kwestii oferowanego produktu na rynku. W rezultacie inwestorzy byli bardziej ostrożni, a wolumeny inwestycji były napędzane głównie przez mniejsze i średnie transakcje – ocenia Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment, JLL.

Jak podkreśla JLL, na rynku magazynowym od początku 2022 roku widać wyraźną tendencję wzrostową czynszów, szczególnie w nowych inwestycjach, które w tym czasie borykały się z niespotykanym dotąd wzrostem kosztów budowy. Jednocześnie koszty finansowania również szybko wzrosły. W rezultacie stopy kapitalizacji kontynuowały ruch w górę. Eksperci JLL oceniają, że w nadchodzących miesiącach należy się spodziewać spowolnienia, w wyniku mniejszej zmienności stóp procentowych i zawężenia luki między składanymi ofertami, a oczekiwaniami sprzedających, co doprowadzi rynek do konsensusu cenowego.

W I połowie 2023 roku całkowita wartość sprzedaży nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła prawie 200 mln euro, co stanowiło zaledwie 26 proc. wartości sprzedaży w 2022 roku (760 mln euro); w 2021 roku było to 687 mln euro. Należy jednak zauważyć, że rezultaty obserwowane rok temu były napędzone w dużej mierze przez transakcje JV zrealizowane przez EPP, które dotyczyły 20 centrów handlowych, dwóch parków i trzech projektów biurowych o łącznej wartości około 600 mln euro.

W I połowie 2023 roku na rynku handlowym odnotowano 12 transakcji obejmujących łącznie 17 aktywów.

Choć rezultat wydaje się niski w porównaniu z ubiegłymi latami, to należy pamiętać, że trwają prace nad kilkoma większymi transakcjami, w tym takimi dotyczącymi portfeli i pojedynczych aktywów, których zamknięcie planowane jest jeszcze latem lub w dalszej części roku, dlatego spodziewamy się znacznie lepszych wyników w drugiej połowie 2023 roku – podaje Agnieszka Kołat, head of Retail Investment, JLL.

Największą transakcją handlową odnotowaną w I półroczu 2023 roku była sprzedaż przez G City centrum handlowego Atrium Molo zlokalizowanego w Szczecinie. Transakcja jest dowodem na to, że centra handlowe o ugruntowanej pozycji i dobrze funkcjonujące, odpowiadające na codzienne potrzeby klientów, wciąż znajdują się na celowniku inwestorów.

W I połowie 2023 roku łączna wartość inwestycji w budynki biurowe w Polsce wyniosła 190 mln euro, co jest najniższym wolumenem transakcji w tym okresie roku od 2004 roku. Oznacza to również 86-procentowy spadek w stosunku do I połowy 2022 roku, kiedy Warsaw Hub został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce. Wszystkie akwizycje biurowe, które miały miejsce do tej pory w 2023 roku, dotyczyły warszawskich nieruchomości. Co ciekawe, w strukturze kapitału ulokowanego w tej klasie aktywów dominowali inwestorzy z regionu CEE.

Osłabienie intensywności składania ofert doprowadziło do dalszego wzrostu stóp kapitalizacji powierzchni biurowych. Według stanu na koniec I półrocza stopy kapitalizacji najlepszych warszawskich aktywów, przy umowach najmu dłuższych niż pięć lat, były szacowane na poziomie około 5,50 proc. Wśród miast regionalnych najniższe stopy kapitalizacji szacowane były dla Krakowa. Obecnie oscylują one wokół 6,25 proc. – mówi Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.

Największą transakcją biurową w I półroczu 2023 roku była sprzedaż Wola Retro. Ten kompleks biurowy, ukończony przez Develię w 2019 roku, został sprzedany węgierskiemu inwestorowi – firmie Adventum International za około 70 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją było przejęcie My Place II, sprzedanego przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi – firmie Trigea. Wartość tej transakcji sięgnęła prawie 45 mln euro. Równie znaczący był zakup czterech budynków Wiśniowy Business Park przez węgierską firmę deweloperską – Indotek.

W ocenie JLL, w sektorze mieszkaniowym, po spadku wolumenu inwestycji o 28 proc., spowodowanym otoczeniem makroekonomicznym i geopolitycznym w 2022 roku, nastroje inwestorów wydają się powoli odbudowywać.

Ponieważ ryzyko walutowe i drogie finansowanie nadal stanowią przeszkodę w transakcjach dotyczących pojedynczych aktywów, coraz większy nacisk kładzie się na spółki joint venture, w szczególności na udziały kapitałowe w platformach PRS, a także na możliwości fuzji i przejęć – wyjaśnia Dmitro Havrylenko, head of Capital Markets, JLL Polska.