Polska Luka podażowa coraz bliżej

Jednocześnie największe miasta poza Warszawą już w przyszłym roku mogą wejść w okres luki podażowej, która będzie wywołana obserwowanym od pewnego czasu spadkiem wolumenu realizowanych inwestycji. Całkowita aktywność najemców w stolicy w I połowie 2023 roku wyniosła 325,7 tys. mkw. i była niższa o 32 proc. w skali roku. Warto zauważyć, że w przypadku Warszawy spadek wynika głównie z wysokiego efektu zeszłorocznej bazy z uwagi na zawarcia wielu transakcji wielkopowierzchniowych w 2022 roku. Liczba transakcji była natomiast zaledwie o 3 proc. mniejsza od I połowy zeszłego roku.

W I półroczu 2023 roku w strukturze popytu w Warszawie przeważały nowe umowy, które stanowiły około 61 proc. wszystkich zawartych transakcji. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 35 i 4 proc. wszystkich zawartych umów.

Na rynkach regionalnych aktywność najemców była relatywnie duża i wyniosła około 334 tys. mkw. w I półroczu 2023 roku, co stanowi jedynie 2 proc. spadku względem bardzo dobrego wyniku z I półrocza roku poprzedniego. W dyskusjach z najemcami wielokrotnie słyszę głosy niezadowolenia ze stopnia wykorzystania biura przez pracowników. Wiele firm zredukowało wielkość biura, a część najemców mimo wzrostu zatrudnienia zdecydowała się nie dobierać nowej powierzchni. Tym bardziej ciekawa wydaje się analiza danych makro, która w mojej ocenie wskazuje na to, że faktyczny obraz rynku to kontynuacja stopniowej odbudowy zainteresowania najemców powierzchniami biurowymi w miastach regionalnych – komentuje Michał Galimski, partner, head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

Na koniec II kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w kraju wyniosły niemal 12,8 mln mkw.

W I połowie 2023 roku skala oddanych projektów była relatywnie niewielka, z czego najwięcej powierzchni powstało w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

Do największych ukończonych w ciągu sześciu miesięcy budynków biurowych należała rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie (28,6 tys. mkw., Cavatina), ukończenie kolejnego etapu poznańskiego kompleksu Nowy Rynek E (25,1 tys. mkw., Skanska) oraz oddanie trzeciego budynku wrocławskiego kompleksu Centrum Południe (20,9 tys. mkw., Skanska).

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie budowy pojedynczych biurowców w stolicy i miastach regionalnych, trend ten jest nadal widoczny zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się około 221 tys. mkw. W miastach regionalnych w realizacji pozostaje natomiast około 450 tys. mkw., w porównaniu do 850 tys. mkw. sprzed pandemii – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research at Cushman & Wakefield.

Spadek liczby realizowanych nowych inwestycji wynika z utrzymania się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni, niepewności spowodowanej wojną w Ukrainie oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie. Według szacunków firmy Cushman & Wakefield, warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o około 66 tys. mkw., wchodząc jednocześnie w okres luki podażowej, który może potrwać nawet do 2025 roku.

W miastach regionalnych łączna nowa podaż w 2023 wyniesie prawdopodobnie 350 tys. mkw., co jest wartością o 15 proc. niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat. Efekt luki w regionach będzie opóźniony względem rynku warszawskiego o około rok i może się rozpocząć już w 2024 roku. Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec czerwca wyniósł 14,2 proc., co stanowi wzrost o 0,4 p.p. względem I kwartału tego roku i oznacza kontynuację trendu wzrostowego. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,2 p.p. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 11,4 proc., natomiast wzrosty odnotowano w większości miast regionalnych poza Wrocławiem i Lublinem, osiągając średni wskaźnik 16,8 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,81 mln mkw. co oznacza wzrost o 3 proc. względem początku roku.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. miesięcznie, najwyższe zaś osiągały poziom nawet 28 euro/mkw. miesięcznie, natomiast w lokalizacjach poza centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie. Jednocześnie od początku roku obserwowany jest wzrost stawek czynszu zwłaszcza w budynkach nowo oddawanych – podsumowuje Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.