Europa Środkowo-Wschodnia Spadki w wolumenach

Analitycy Avison Young oceniają, że choć obecne wyniki na rynku nieruchomości komercyjnych nie napawają optymizmem, jednak jest to sytuacja przejściowa. Łączny wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej (Czechy, Polska, Rumunia, Słowacja, Węgry) przekroczył 10,5 mld euro zarówno w 2020, jak i 2021 roku. W 2023 roku nastąpiło spowolnienie – to skumulowany efekt wojny w Ukrainie, wysokiej inflacji, wzrostu stóp procentowych i eskalacji niepewności inwestycyjnej.

Wolumen inwestycyjny w Czechach w I połowie 2023 roku wyniósł 749 mln euro (spadek o 38 proc.), w Polsce 801 mln euro (spadek o 72 proc.), a na Węgrzech 114 mln euro (spadek o 82 proc.). Słowacja z wolumenem 321 mln euro odnotowała spadek o 48 proc., a Rumunia – 44 proc. z 180 mln euro. Zamrożenie rynku na Węgrzech jest spowodowane nie tylko warunkami globalnymi, ale także tymi specyficznymi dla tego kraju. Jak podkreślają eksperci Avison Young, mowa tu o napięciach między Węgrami a Unią Europejską oraz pozycją Węgier w konflikcie Ukraina-Rosja.

Na Węgrzech toczy się już wiele projektów inwestycyjnych, dlatego oczekujemy, że wolumeny wzrosną w II połowie roku, a roczny wynik przekroczy 500 mln euro. Z kolei w Rumunii spodziewamy się, że wolumen inwestycji w całym roku osiągnie 600-700 mln euro – przewidują eksperci Avison Young.

Jak podaje Aviosn Young, Polska po raz kolejny okazała się najbardziej płynnym rynkiem w naszym regionie, osiągając wolumen transakcji powyżej 800 mln euro, zrealizowany w 33 transakcjach. Jednakże jest to najsłabszy wynik dla I półrocza od 2015 roku.

Dominacja sektora handlowego w wynikach całego regionu (35 proc.) to głównie efekt dwóch dużych transakcji, które miały miejsce na rynku czeskim – zbycia przez Trei Real Estate portfela supermarketów i parków handlowych, zlokalizowanych w Czechach i na Słowacji, na rzecz Plan B Investments za szacunkową wartość około 187 mln euro (alokacja portfela w Czechach) oraz nabycia przez Pardubice Retail Fund centrum handlowego Palac Pardubice za 123 mln euro. Jedną ze spółek założycielskich Pardubice Retail jest Perrarus Plus, spółka należąca do Richarda Moráveka, czeskiego inwestora i dewelopera nieruchomości, który jest również właścicielem Redstone Real Estate.

Pomimo tego, że udział transakcji handlowych w rumuńskim rynku wyniósł zaledwie 18 proc. (32 mln euro), spodziewamy się, że ten konkretny segment będzie motorem inwestycji w II połowie roku, co zwiększy całkowity wolumen transakcji. Inwestorów w Rumunii przyciągają w szczególności regionalne parki handlowe – ocenia zespół Avison Young.

W Polsce wolumen transakcji handlowych osiągnął 175 mln euro, co jest najniższym wynikiem dla I połowy roku od 2010 roku. Po kilku latach niekwestionowanej dominacji parków handlowych i obiektów typu convenience, w 2023 roku struktura rynku inwestycji handlowych uległa zmianie - nastąpił powrót transakcji regularnymi centrami handlowymi w miastach regionalnych i przejęć w celu dalszej przebudowy.

Na Węgrzech transakcje handlowe stanowiły około 51 proc. całkowitego wolumenu, ale ich wartość była niska - 58 mln euro. Przedmiotami transakcji były lokale przy głównych ulicach handlowych, regionalne centra handlowe i mniejsze centra handlowe.

Rynek magazynowy, największy zwycięzca pandemii Covid-19 został najbardziej dotknięty spowolnieniem transakcyjnym w 2023 roku. Ogólny wynik sektora magazynowego w I połowie roku w regionie to głównie efekt transakcji sfinalizowanych w tym segmencie w Polsce, o wartości 436 mln euro.

Wynik ten został wygenerowany wyłącznie przez pojedyncze aktywa, ponieważ nie było żadnych transakcji portfelowych i nie spodziewamy się ich w najbliższej przyszłości. W celu zminimalizowania ryzyka, inwestorzy zwrócili się ku transakcjom na mniejszą skalę – uważają eksperci Avison Young.

Znaczącą transakcją na rynku polskim była sprzedaż nieruchomości Campus 39 do P3 za kwotę około 139 mln euro. Zapewniła ona - razem z kilkoma mniejszymi akwizycjami – pierwsze miejsce pod względem udziału (54 proc.) w całkowitym wolumenie inwestycyjnym.

Największą transakcją odnotowaną na rumuńskim rynku nieruchomości w I połowie 2023 roku była sprzedaż i leasing zwrotny portfela logistycznego FM, o szacowanej wartości około 60-70 mln euro.

Na Węgrzech i Słowacji nie odnotowano żadnych transakcji w sektorze magazynowym. Na Słowacji było to częściowo spowodowane ucieczką inwestorów na rynki główne, ponieważ regionalna Słowacja jest często uważana przez fundusze instytucjonalne za drugorzędną; a częściowo brakiem dostępnych produktów w znacznie bardziej płynnym regionie Bratysławy.

Pod względem całkowitego wolumenu, sektor biurowy idzie ramię w ramię z sektorem magazynowym (28 proc.). Jak podają eksperci Avison Young, duży nacisk kładzie się na przyszły wzrost czynszów, ponieważ wysokie poziomy inflacji i wynikająca z nich indeksacja czynszów spowodowały, że wiele aktywów znalazło się w obszarze powyżej czynszów rynkowych („over-rented”).

W Polsce wszystkie transakcje biurowe w I połowie roku były zlokalizowane w Warszawie – w przeciwieństwie do 2022 roku, kiedy to dominowały miasta regionalne. Największą transakcją (prawie 70 mln euro) było nabycie budynku Wola Retro przez fundusz Adventum z Węgier, w której to transakcji dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował stronę sprzedającą, Develię.

Największe transakcje biurowe w analizowanym okresie w Europie Środkowo-Wschodniej miały miejsce w Bratysławie – Pribinova 19 Bratislava Office została przejęta przez IAD Investments, a Landererova 12 Bratislava Office została zakupiona przez ZFP Investments - wartość każdej z tych transakcji szacuje się na około 100 mln euro.