Polska Luka podażowa w regionach

Zaledwie kilka lat temu, w 2018 roku, w budowie znajdowało się aż 1,8 mln mkw. przestrzeni biurowej (około 1 mln na rynkach regionalnych). W efekcie wyjątkowo niskiej aktywności deweloperów, od 2024 roku przewiduje się lukę nowej podaży na największych rynkach biurowych w Polsce poza Warszawą. Niemniej jednak nie wpłynie ona znacząco na warunki rynkowe.

Na koniec II kwartału 2023 roku średni współczynnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł 16,8 proc. Indeks odnotował podwyższenie zarówno względem ubiegłego kwartału (0,9 p.p.), jak również analogicznego okresu 2022 roku (1,6 p.p.). W ciągu ostatnich trzech miesięcy, największy wzrost wskaźnika pustostanów został zarejestrowany w Katowicach i Łodzi (po 2,9 p.p.). Na obydwu wspomnianych rynkach udział powierzchni niewynajętej wynosił na koniec czerwca 2023 roku ponad 20 proc. – komentuje Karol Patynowski, head of Regional Markets, Office Agency, JLL.

Obecnie najwięcej powierzchni w budowie znajduje się we Wrocławiu (134 tys. mkw.), Katowicach (100 tys. mkw.) oraz w Krakowie (98 tys. mkw.). Wraz z dostarczeniem na rynek nowych projektów, wskaźnik pustostanów będzie wykazywał tendencję wzrostową w II połowie 2023 roku. Choć zmiana trendu nastąpi dopiero w 2024 roku, w związku ze znacząco niższym poziomem nowej podaży oraz poprawiającą się sytuacją gospodarczą, to mimo wszystko będzie się utrzymywał na stosunkowo wysokim poziomie. Dodatkowo, na rynkach regionalnych dostępna jest oferta powierzchni na podnajem, która od kilku kwartałów utrzymuje się na stabilnym poziomie. Na koniec czerwca 2023 roku wyniosła łącznie 166 tys. mkw. Przestrzenie te nie są uwzględniane podczas określania współczynnika pustostanów – w przeciwnym razie udział powierzchni dostępnej na wynajem przekroczyłby 19 proc.

Obecnie zauważalnym trendem wśród najemców jest tzw. fly to quality. Firmy, decydując się na podpisanie umowy, w pierwszej kolejności zwracają uwagę na standard wynajmowanej powierzchni, jakość samego budynku i to, czy wpisuje się w ich cele klimatyczne. Ma to odzwierciedlenie w wysokim popycie na relatywnie nowe budynki. W I połowie roku około 54 proc. powierzchni zostało wynajęte w biurowcach w wieku do pięciu lat, istniejących i w budowie – tłumaczy Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

W I połowie 2023 roku całkowity popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach regionalnych w Polsce wyniósł 334,1 tys. mkw., co jest relatywnie wysokim wynikiem zbliżonym do wolumenów sprzed pandemii. Mimo to, struktura popytu ze znaczącym udziałem renegocjacji (33 proc.) i marginalnymi umowami przednajmu, potwierdza, że rynek nadal znajduje się w fazie dużej niepewności – dodaje Karol Patynowski, head of Regional Markets, Office Agency, JLL.

Wśród największych transakcji zawartych w I połowie znalazły się m.in.: nowa umowa podpisana przez BNY Mellon na 20,3 tys. mkw. w Centrum Południe 3 (Wrocław), renegocjacja 10,1 tys. mkw. przez firmę Sii w Olivia Prime (Trójmiasto), renegocjacja umowy na 5,2 tys. mkw. przez poufnego najemcę w Podium Park B (Kraków) oraz odnowienie umowy na 4,6 tys. mkw. przez UPS w Bema Plaza (Wrocław). Dodatkowo na rynku odnotowano także wejścia nowych inwestorów, wśród których można wyróżnić amerykańską firmę Alorica, która otworzy w Łodzi swoje centrum outsourcingowe.

W I połowie 2023 roku łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła 190 mln euro, będąc najsłabszym półroczem od I połowy 2004 roku. Obroty inwestycyjne były aż o 86 proc. niższe w stosunku do I połowy 2022 roku, kiedy to Warsaw Hub został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce.

Wszystkie obserwowane do tej pory transakcje biurowe w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Struktura kapitału zainwestowanego w tę klasę aktywów została zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Osłabiona aktywność inwestorów oraz wyższe koszty finansowania doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji w I połowie bieżącego roku. Na koniec czerwca stopy kapitalizacji w Krakowie i Wrocławiu, dwóch głównych rynkach biurowych wśród miast regionalnych, szacowane były na poziomie 6,25 proc. – komentuje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.