Europa Stabilność na horyzoncie

Poziom czynszów, w kontekście wysokiego popytu i ograniczonej podaży, osiągnął rekordowe wartości na wielu rynkach europejskich. Z danych firmy Cushman & Wakefield wynika jednak, że w ciągu 12 miesięcy poprzedzających koniec II kwartału 2023 roku średni wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie logistyczne w Europie wyniósł 13,8 proc., w porównaniu ze wzrostem o 15,2 proc. na przestrzeni całego 2022 roku. Niemniej, wzrost czynszów o 13,8 proc. znacznie przewyższa średnią pięcioletnią sprzed pandemii, która wynosiła 2,5 proc. rocznie.

Popyt na powierzchnię magazynową w Europie spadł do poziomu 33,3 mln mkw. w okresie 12 miesięcy poprzedzających koniec II kwartału 2023 roku, czyli o 27 proc. w porównaniu do 45,9 mln mkw. w 2022 roku. Pomimo spowolnienia aktywności najemców jej poziom nadał przewyższa średnią sprzed pandemii, która wynosiła 30 mln mkw. rocznie.

Zazwyczaj wzrost czynszów jest postrzegany jako barometr sukcesu dla właścicieli aktywów nieruchomościowych, podczas gdy najemcy dążą do utrzymania niskich czynszów i zwiększenia marż. Napięcie na rynku wzrosło w związku z tym, że wynajmujący zmagają się z presją wzrostową wynikającą również z rosnących kosztów pracy, paliwa i mediów. Jednak wraz ze spadkiem poziomów inflacji spodziewamy się dalszej stabilizacji stawek czynszowych. Dodatkowo na rynku obserwujemy wzrost liczby nowych projektów deweloperskich, co krótkoterminowo spowoduje wzrost wskaźnika pustostanów. Oczywiście stworzy to większy wybór i konkurencyjne ceny dla najemców, ale w szerszej perspektywie oznacza też powrót rynku do bardziej zrównoważonej aktywności, po dłuższym okresie ograniczonej podaży – komentuje Tim Crighton, Head of Logistics & Industrial EMEA, Cushman & Wakefield.

Popyt generowany jest m.in. przez firmy skoncentrowane na rozwoju nearshoringu, co dotyczy zwłaszcza krajów Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie aktywność najemców utrzymuje się znacznie powyżej średniej sprzed pandemii. Z kolei na większych rynkach można obserwować spowolnienie popytu, czego przykładem są Niemcy, Polska, Francja, Wielka Brytania i Holandia, które odnotowały znacznie niższy wskaźnik aktywności najemców w okresie do końca II kwartału 2023 roku.

Koniunktura gospodarcza pozostaje niepewna, a niestabilność finansowa i wzrost inflacji nadal będą stanowić wyzwanie zarówno dla firm, jak i konsumentów. W miarę zbliżania się do końca roku, spodziewamy się jednak, że popyt ze strony najemców powróci do poziomów porównywalnych do tych obserwowanych przed pandemią. Jego spowolnienie oznacza, że deweloperzy weryfikują plany dotyczące inwestycji spekulacyjnych, co naszym zdaniem przyczyni się do utrzymania ograniczonej dostępności powierzchni. To z kolei będzie oznaczać dalszy wzrost czynszów stanowiących świadectwo silnych fundamentów europejskiego sektora logistycznego – komentuje Sally Bruer, head of EMEA Logistics & Industrial Research & Insight.

Wolumen inwestycji w ciągu 12 miesięcy poprzedzających koniec II kwartału 2023 roku był o 63 proc. niższy w skali roku i wyniósł 37,7 mld euro. Tak duży spadek aktywności na rynku kapitałowym może wynikać z faktu, że inwestorzy czekają na stabilizację cen rynkowych w następstwie spadku stóp procentowych i kosztów finansowania. Mimo że istnieją pewne wczesne oznaki poprawy w tym zakresie, powrót aktywności inwestycyjnej może zająć trochę czasu.

Pomimo wzrostu czynszów na przestrzeni ostatnich miesięcy, rodzimy rynek magazynowy wciąż pozostaje atrakcyjnym miejscem dla najemców oraz inwestorów. Świadczy o tym chociażby fakt, iż Polska znajduje się na trzecim miejscu pod względem wolumenu powierzchni magazynowej w UE, a biorąc pod uwagę aktualne powierzchnie w budowie, jego wielkość w połowie przyszłego roku zbliży się do 35 mln mkw. Popyt na polskim rynku wciąż jest generowany przez operatorów logistycznych i firmy e-commerce (47 proc. popytu netto w I połowie 2023), niemniej jednak zauważamy rosnący udział firm produkcyjnych, montowni i sektora automotive (27 proc. nowych umów najmu w ciągu I połowy 2023). Nie przewidujemy też dalszego mocnego wzrostu poziomów pustostanów, który powinien ustabilizować się w zakresie 5-8 proc. – podsumowuje Damian Kołata, dyrektor działu Industrial & Logistics w Polsce oraz dyrektor e-commerce w regionie CEE w agencji Cushman & Wakefield.