Polska Deweloperzy nie spieszą się z inwestycjami

Według autorów raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w miastach regionalnych” wysoki wskaźnik pustostanów w istniejących budynkach biurowych oznacza, że najemcy mają duży wybór dostępnych opcji. Deweloperzy i najemcy nadal koncentrują się na kwestiach związanych z ESG, funkcjonalnością, elastycznością oraz optymalizacją zajmowanej powierzchni i kosztów najmu.

Na koniec III kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) przekroczyły 6,6 mln mkw. W okresie od stycznia do końca września deweloperzy dostarczyli łącznie prawie 236 tys. mkw. w 16 budynkach, z czego prawie 51 proc. (119,7 tys. mkw.) trafiło na rynek w III kwartale tego roku. Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się: Ocean Office Park B (Kraków, I kwartał), Craft (Katowice, III kwartał), Nowy Rynek E (Poznań, II kwartał) czy Kreo (Kraków, III kwartał). Do końca 2023 roku deweloperzy planują dostarczyć jeszcze blisko 150 tys. mkw., co oznacza, że nowa podaż w IV kwartale osiągnie najwyższy poziom w całym roku.

Jak podkreślają eksperci Newamark Polska, po raz pierwszy od ponad 10 lat wolumen powierzchni biurowej w budowie spadł do poziomu poniżej 400 tys. mkw. Na koniec III kwartału w trakcie realizacji pozostawało około 380 tys. mkw. – to o ponad 17 proc. mniej niż w II kwartale 2023 roku i prawie 35 proc. mniej niż rok wcześniej.

Pomimo posiadania sporych banków ziemi wielu deweloperów często odracza decyzję o rozpoczęciu budowy do momentu podpisania znaczącej umowy przednajmu w planowanej inwestycji. Ponad milion dostępnych metrów biur w już istniejących budynkach też wpływa na ogólną aktywność deweloperów – zwraca uwagę Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

III kwartał był rekordowy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni biurowej w tym roku. W tym czasie najemcy podpisali umowy na ponad 198,4 tys. mkw., co stanowi ponad 37 proc. całkowitego popytu odnotowanego w okresie od stycznia do końca września 2023 roku. Z kolei popyt brutto za pierwsze trzy kwartały 2023 roku wyniósł prawie 532 tys. mkw. i był wyższy o 18,5 proc. niż w porównywalnym okresie w 2022 roku. Biorąc pod uwagę średni wolumen zawartych transakcji najmu w IV kwartale w ostatnich pięciu latach (około 185 tys. mkw.), możemy spodziewać się, że aktywność najemców za cały 2023 rok będzie zbliżona do odnotowanej w rekordowym roku 2019.

Pomimo rosnącego zainteresowania najemców wynajmem biur trend polegający na dążeniu do optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej jest wciąż mocno widoczny. Najemcy dokładnie analizują swoje potrzeby, poszukując budynków efektywnych energetycznie i środowiskowo, a sam proces wynajmu się wydłuża – opowiada Anna Szymańska, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku najwięcej podpisano nowych umów (49 proc.), a na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia umów z 35-procentowym udziałem w wolumenie transakcji najmu. Natomiast pozostałe 16 proc. stanowiły ekspansje i transakcje na potrzeby własne (po 6 proc. każde) oraz przednajmy (4 proc.).

Od II kwartału 2022 roku wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych znajduje się w trendzie wzrostowym. Na koniec III kwartału 2023 roku wyniósł on 17,3 proc., co oznacza wzrost o 0,5 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,1 pp. w ujęciu rocznym. Na czterech rynkach stopa pustostanów wzrosła powyżej 15 proc., a tylko na jednym nie przekracza 10 proc. Jak zauważa Newmark, na ośmiu głównych rynkach regionalnych najemcy mają do dyspozycji łącznie ponad 1,1 mln mkw. wolnej powierzchni biurowej, czyli najwięcej od początku prowadzenia statystyk.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na głównych, regionalnych rynkach biurowych utrzymują się na wysokim poziomie i sięgają nawet 16-17 euro/mkw. za miesiąc. Jak oceniają eksperci Newmark Polska, e względu na znaczną ilość powierzchni biurowej dostępnej w budynkach zarówno istniejących, jak i będących w budowie, stawki czynszowe w najbliższym czasie pozostaną na dotychczasowym poziomie. Autorzy raportu podkreślają, że właściciele budynków oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG będą raczej mniej skłonni do negocjacji wysokości czynszów.