Polska Firmy nie robią już zapasów

Rynek biurowy w Polsce w 2023 roku charakteryzował mniejszający się wolumen powierzchni biurowej w budowie przy jednoczesnej dalszej optymalizacji zarówno posiadanej przez najemców powierzchni, jak i ogólnych kosztów funkcjonowania biura. Nowa podaż w Warszawie nie przekroczy w całym 2023 roku 70 tys. mkw. i jest to najniższy poziom w historii statystyk tego rynku, natomiast w regionach biur nadal przybywa. Jednocześnie można zaobserwować wyraźny spadek wolumenu powierzchni w budowie na głównych rynkach regionalnych, który na koniec roku osiągnie poziom około 350 tys. mkw., czyli niemal 40 proc. mniej niż w 2022 i prawie 70 proc. mniej niż w rekordowym 2017 roku, kiedy to w budowie pozostawało prawie 1,1 mln mkw.

W 2024 roku przekroczymy granicę 13 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce, z przewagą regionów nad Warszawą. Jeśli zaś chodzi o nasycenie powierzchnią biurową, stolica wiedzie prym z 3,33 mkw. w przeliczeniu na jednego mieszkańca, za nią plasują się Katowice (2,68 mkw. na mieszkańca), Kraków (2,21 mkw. na mieszkańca) i Wrocław (2,01 mkw. na mieszkańca). Pozostałe miasta nie przekraczają 1,5 mkw. na mieszkańca, a najniższe nasycenie obserwujemy w Szczecinie (0,48 mkw. na mieszkańca) i Lublinie (0,67 mkw. na mieszkańca) – wylicza Anna Szymańska, dyrektorka działu powierzchni biurowych w Newmarku.

Aktywność najemców utrzymuje się na w miarę stabilnym poziomie. Według szacunków Newmarka w całym 2023 roku można spodziewać się, że ogólny popyt na głównych dziewięciu rynkach biurowych w Polsce utrzyma się na poziomie około 1,5 mln mkw., co będzie wolumenem porównywalnym z 2022. Dostosowywanie powierzchni biurowej do wymagań pracy hybrydowej powoduje, że firmy rezygnują z wynajmowania powierzchni „na zapas”, a postępująca optymalizacja przekłada się na ogólny spadek średniej wielkości zawieranych transakcji. Aktywność najemców w 2024 roku będzie zależała od ogólnej sytuacji makroekonomicznej oraz polityk korporacji dotyczących dalszych planów ekspansji czy też nacisku na redukcję kosztów.

W 2023 roku regionalne rynki odnotowywały swoje rekordy, jeżeli chodzi o poziom wakatów w istniejących biurowcach (przekroczyły łącznie 1,1 mln mkw.), natomiast w stolicy obserwujemy stopniowy spadek wskaźnika pustostanów, szczególnie w atrakcyjnych dzielnicach. Wraz z ograniczeniem aktywności deweloperów w regionach spodziewamy się wejścia na drogę spadków również tutaj, niemniej naszym zdaniem każde miasto wejdzie na tę ścieżkę w innym okresie, choć na koniec 2024 roku wszystkie ośrodki regionalne powinny już się tam znaleźć – dodaje Anna Szymańska.

Ekspertka Newmarka przewiduje, że 2024 będzie kontynuacją mocnego nacisku na optymalizację, poszukiwania jakości i dążenia do zgodności z ESG. Najemcy nie tylko będą optymalizowali powierzchnie, ale skoncentrują się też na poszukiwaniu budynków w dogodnej lokalizacji, z dostępem do licznych udogodnień i usług zarówno w budynku, jak i w okolicy, dobrze skomunikowanych, ale też zgodnych z najnowszymi standardami ESG. Dla wielu budynków niespełniających powyższych cech będzie to czas decyzji o ich przyszłości. Czas pokaże, czy 2024 rok będzie rokiem modernizacji i zmian przeznaczenia starszych biurowców.