Polska Dane i trendy na rynku biurowym

Zgodnie z prognozami, w 2023 roku zakończył się okres wzmożonej nowej podaży powierzchni biurowej w Warszawie, w której na stołeczny rynek dostarczono m.in. takie projekty jak kompleks Varso, The Warsaw Hub, Forest, Fabryka Norblina, Skyliner, kompleks biurowy Generation Park, Central Point czy SkySawa. Od 2016 roku warszawski skyline wzbogacił się w ikoniczne projekty większości kluczowych deweloperów, a także przesunął tzw. biznesowy hub miasta ze Służewca w okolice Ronda Daszyńskiego.

Jak zaznaczają eksperci Axi Immo, począwszy od 2023 roku do końca 2024 roku nowa podaż nie przekroczy 100 tys. mkw. rocznie, co oznacza lukę podażową. Sytuacja wygląda inaczej na regionalnych rynkach biurowych - jak podaje Axi Immo, będziemy świadkami wysokiej aktywność deweloperów, a rok 2023 obfitował w znaczące nowe projekty oddane do użytku m.in.: Ocean Office Park B w Krakowie, Craft w Katowicach i Nowy Rynek E w Poznaniu.

Według wstępnej analizy Axi Immo nowa podaż w 2023 roku na polskim rynku biurowym powinna wynieść około 420 tys. mkw., z podziałem 70 tys. mkw. dostarczone w Warszawie i około 350 tys. mkw. w regionach. Całkowite zasoby powierzchni nowoczesnych powierzchni biurowych osiągną 13 mln mkw. Choć Warszawa pozostaje dominującym rynkiem w Polsce, osiem największych regionalnych rynków biurowych (z całkowitą podażą 6,75 mln mkw.) przewyższy Warszawę, której zasoby wynoszą 6,32 mln mkw.

Postcovidowy popyt utrzymuje się w formie

Według wstępnych danych analityków Axi Immo w 2023 roku popyt brutto drugi rok z rzędu utrzyma się na poziomie około 1,5 mln mkw. Inna będzie natomiast struktura popytu: w 2022 roku więcej umów popisano w Warszawie, z kolei w 2023 roku najemcy częściej decydowali się na nowe umowy, renegocjacje i ekspansje powierzchni biurowej w regionach. Szacunkowe dane wskazują, że w okresie od stycznia do grudnia 2023 roku popyt brutto w stolicy wyniesie około 700 tys. mkw., natomiast aktywność najemców w regionach osiągnie poziom 800 tys. mkw. Jak podkreślają eksperci, najemcy byli najczęściej zainteresowani relokacją do centrum miasta, przez co systematycznie obniża się poziom pustostanów w strefach centralnych. Z kolei w regionach poziom pustostanów rósł, a oferta dostępnej powierzchni zwiększała się z każdym kwartałem.

W 2023 roku na polskim rynku biurowym aktywność najemców ponownie pozwoliła na zamknięcie dużych transakcji, przy czym te największe zawarto w Gdańsku, gdzie Intel zdecydował się na rozbudowę i zajęcie dodatkowych 23 tys. mkw. w ramach własnego kompleksu oraz we Wrocławiu, w którym firma BNY Mellon zajmie całą powierzchnię w budynku Centrum Południe 3 (20,3 tys. mkw.). W Warszawie Lux Med wynajął 13 tys. mkw. w budynku Lakeside na Mokotowie. Dodatkowo, po zaadoptowaniu się na polskim rynku firm z Ukrainy część z nich zdecydowała o podpisaniu dłuższych umów najmu, relokując się z dotychczas wynajmowanych powierzchni coworkingowych i biur serwisowanych.

Praca zdalna/hybrydowa w Kodeksie pracy

Zapowiadana od czasu pandemii Covid-19 nowelizacja Kodeksu pracy w zakresie tzw. pracy zdalnej i hybrydowej wpłynęła na rozpatrzenie modelu funkcjonowania nowych form zatrudnienia oraz określenie zasad i wymagań dla pracodawców i pracowników. Od kwietnia 2023 roku duża część firm, na stałe i z uwzględnieniem zapisów prawnych przeszła na model pracy w trybie mieszanym łączącym pracę stacjonarną z ustalanym indywidualnie systemem rotacyjnym uwzględniającym obecność pracownika w biurze.

Jeszcze przed nowelizacją ustawy widoczne były pierwsze decyzje najemców. Popularność pracy hybrydowej wpłynęła m.in. na optymalizację powierzchni, a także na ewolucję przestrzeni biurowej w kierunku bardziej zróżnicowanych i elastycznych miejsc pracy. Koszty związane z zaaranżowaniem powierzchni wzrosły m.in. w związku z sytuacją na rynku najmu, ale też wzrostem cen materiałów potrzebnych do wyposażenia biura. Obecnie cena za fit-out powierzchni shell & core w Warszawie kształtuje się na poziomie od 500 do nawet 1000 euro za mkw. i więcej, w zależności od projektu aranżacji biura i długości umowy.

Inteligentne rozwiązania w biurowcach

Pandemia Covid-19 była preludium do zmian w organizacji przestrzeni do pracy, ale także do przedefiniowania sposobu, w jaki korzystamy z biurowców. Prop-tech, czyli połączenie rynku nieruchomości z najnowocześniejszymi rozwiązaniami IoT, w 2023 roku wprowadził szereg aplikacji do przemieszczania się po budynkach biurowych. Wśród najpopularniejszych rozwiązań, na które decydowali się właściciele nieruchomości, znalazły się bezdotykowe wybieranie piętra, automatyczny odczyt tablic rejestracyjnych, zdalny wybór miejsca parkingowego czy rezerwacja biurka w częściach coworkingowych. Wdrażanie inteligentnych systemów zarządzania budynkami, które optymalizują zużycie energii, kontrolują klimatyzację oraz wspierają zarządzanie przestrzenią biurową, pozwala na uzyskanie dużych oszczędności. Eksperci Axi Immo w 2024 roku spodziewają się rosnącej popularności wirtualnych przestrzeni społecznościowych dla pracowników pracujących zdalnie, wspierania interakcji, wymiany pomysłów i budowania relacji online.

Świadomość E(kologiczna)SG

W 2023 roku wiele firm poszukiwało powierzchni spełniających wymagania związane z ESG. Obowiązek dodatkowego pozafinansowego raportowania przez najemców wpływa na decyzje właścicieli o modernizacji biurowców m.in. w zakresie dostępu do energii ze źródeł odnawialnych, miejsc do ładowania samochodów elektrycznych, jakości wtłaczanego powietrza do biur, zwiększenia stref zielonych w budynku czy renowacji powierzchni wspólnych jak w przypadku remontowanego biurowca Saski Crescent, siedziby BGK oraz repozycjonowanego budynku Life building czyli byłego Atrium Tower. Jak podkreśla Axi Immo, trend związany z ESG na stałe wpisze się w przyszłość nowoczesnego sektora biurowego.

Nowa podaż - kilka scenariuszy

Według szacunkowych danych analityków Axi Immo, na koniec grudnia 2023 roku w budowie na polskim rynku biurowym pozostanie około 540 tys. mkw. Wśród wyróżniających się projektów są m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22, Studio A, Skyliner II oraz The Form. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów więcej powierzchni w perspektywie kolejnych kwartałów na zostać oddane w miastach regionalnych (300 tys. mkw.) niż w Warszawie (240 tys. mkw.). Niemniej jednak sytuacja związana z powierzchnią w budowie jest bardzo dynamiczna. Na dziś luka podażowa i perspektywa szybkiej absorpcji nowej podaży może zachęcić deweloperów do startu kolejnych inwestycji. Eksperci Axi Immo spodziewają się, że w perspektywie kilku miesięcy wejdziemy w okres wzmożonej aktywności najemców na rynku biurowym w Polsce, który wywoła efekt domina. Obecnie firmy z braku atrakcyjnych alternatyw mogą zdecydować się na krótsze przedłużenie obecnych umów najmu.

Po okresie rewitalizacji i obecnej modernizacji biurowców część z deweloperów może zdecydować się na wyburzenie i zastępowanie starych biurowców nowymi. Trend będzie związany z wysokim kosztem działek i potrzebą maksymalizacji ich efektywności. Jednym z projektów realizowanych w tej formule jest Upper One, który powstaje w miejscu biurowca Atrium International. W Warszawie od wielu lat dyskutuje się o przyszłości takich budynków jak chociażby Ilmet. Jak zauważają eksperci Axi Immo, w wyniku konsolidacji swoje siedziby główne do nowych biurowców w ostatnich latach przeniosły PKO BP i PZU, przez co ich dotychczasowe lokalizacje opustoszały. W ocenie analityków, w niedługim czasie na stołecznym skyline mogą pojawić się jakościowe nowoczesne budynki w centrum miasta o dużej wartości architektonicznej.

W kontekście ograniczonej dostępności powierzchni biurowych w Warszawie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, eksperci spodziewają się presji na wyższe czynsze w nieruchomościach typu „prime”. W ostatnich kwartałach stawki czynszów pozostawały stabilne, natomiast istotnie wzrosły koszty opłat serwisowych.