Polska W centrum i z certyfikatem

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby biurowe nowoczesnej powierzchni biurowe w Warszawie wyniosły około 6,2 mln m kw.

W ubiegłym roku deweloperzy ukończyli projekty o powierzchni około 61 tys. mkw., co było najniższym wynikiem zanotowanym od 2010 roku. Ograniczona liczba nowej podaży w ubiegłym roku wynika z decyzji podejmowanych dwa lata temu, w okresie pandemii, kiedy w obliczu niepewności rynkowej i gospodarczej niewielu deweloperów decydowało się na rozpoczynanie nowych inwestycji – wyjaśnia Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Franku.

Według ocen ekspertów, aktywność deweloperów w 2024 roku nie będzie odbiegać znacząco od wyników z 2023 roku. Na koniec IV kwartału 2023 roku w budowie znajdowało się zaledwie 234 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego jedynie 75 tys. mkw. przewidziane jest do ukończenia w tym roku. Zainteresowanie deweloperów w dalszym ciągu skupia się na lokalizacjach centralnych, głównie w okolicach Ronda Daszyńskiego, gdzie realizowane jest obecnie 90 proc. powierzchni.

Po aktywnym od strony najemców roku 2022, kiedy transakcje zbliżyły się znacznie do wyników osiąganych przed pandemią, rok ubiegły przyniósł delikatny spadek. W 2023 roku warszawscy najemcy podpisali umowy na 750 tys. mkw., co było wynikiem o 13 proc. niższym w porównaniu do 2022 roku. Z naszych obserwacji, które są również potwierdzone liczbami, wynika, że firmy decydując się na relokację lub rozwój działalności w nowym miejscu wybierają prestiżowe lokalizacje w najlepszych budynkach. W ubiegłym roku w strefach centralnych wynajęto 51 proc. całkowitego wolumenu – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Franku.

W wolumenie transakcji dominowały nowe umowy, które stanowiły 51 proc. Kolejne miejsce przypadło renegocjacjom (43 proc.), które w porównaniu do 2022 roku wzrosły o 4 p.p., co z kolei wynika z faktu, że dla najemców w dalszym ciągu istotne jest ograniczenie kosztów, które wiążą się z przeprowadzką i dostosowaniem powierzchni do swoich potrzeb. Ekspansje, które dotyczyły 4 proc. wolumenu podpisanych umów w 2023 roku, również zanotowały spadek w porównaniu do 2022 roku o 4 p.p. Pozostałe 3 proc. stanowiła powierzchnia wynajęta na własny użytek.

Najemcy przywiązują coraz większe znaczenie do ekologicznych i zrównoważonych nieruchomości. Pomimo że odsetek powierzchni posiadającej zielone certyfikaty w Warszawie to zaledwie 33 proc., liczba wynajętej powierzchni w budynkach certyfikowanych stanowiła aż 54 proc. całkowitej wynajętej powierzchni w 2023 roku. Prognozujemy, że w następnych latach trend ten się utrzyma, a ucieczka w kierunku jakości i ekologii się nasili – wyjaśnia Dorota Lachowska.

Z uwagi na relatywnie wysoką aktywność najemców i niewielką nową podaż, współczynnik pustostanów na koniec IV kwartału 2023 roku zanotował spadek. Jego wartość na koniec grudnia wyniosła 10,4 proc., co było spadkiem o 0,2 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz aż 1,2 p.p. względem analogicznego okresu w 2022 roku. W obszarze centralnym wskaźnik pustostanów wyniósł 8,5 proc. i spadł o 0,6 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Poza centrum odnotowano niewielki wzrost (o 0,1 p.p.) do poziomu 11,9 proc. Najniższy poziom pustostanów zarejestrowano w strefie północnej (4,6 proc.), podczas gdy najwyższy wciąż obserwowany jest na Służewcu (20,1 proc.).

W ostatnim kwartale 2023 roku wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w stolicy pozostały stabilne. W najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu kształtowały się w przedziale od 18 do 27 euro/mkw. za miesiąc, natomiast w innych centralnych lokalizacjach od 15 do 23 euro/mkw. za miesiąc. Poza centrum, czynsze wywoławcze w najlepszych budynkach oscylowały między 10 a 16 euro/mkw. za miesiąc, co stanowiło atrakcyjną alternatywę dla firm, poszukujących bardziej dostępnych rozwiązań biurowych. Opłaty eksploatacyjne w IV kwartale 2023 roku dalej rosły i wynosiły zazwyczaj od 18 do 38 zł/mkw. za miesiąc.