Czechy Spodziewany powrót równowagi cenowej 

Wyższe koszty finansowania i luka cenowa między oczekiwaniami kupujących i sprzedających to tylko niektóre z powodów, dla których wolumeny transakcji są znacznie poniżej 10-letniej średniej wynoszącej około 10 mld euro. Krajowy kapitał był najbardziej aktywny z imponującym 56-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie transakcji w regionie. Największy udział w wolumenie transakcji miał kapitał czeski - 28 proc.

Czechy drugą najbardziej poszukiwaną lokalizacją w regionie CEE-6

Całkowity wolumen inwestycyjny w Czechach w IV kwartale 2023 roku wyniósł 164 mln euro, z czego większość stanowiły aktywa biurowe. Wyniki za cały rok 2023 były stosunkowo słabe, a wolumen inwestycji wyniósł zaledwie 1,15 mld euro i spadł trzeci rok z rzędu. Wolumen w 2023 roku był również najniższy od 2014 roku.
Pomimo spowolnienia wolumenu inwestycji o około 32 proc., Republika Czeska pozostała na tyle atrakcyjną destynacją, że skorzystała z wystarczającej ilości kapitału inwestorskiego, aby obronić swoją pozycję drugiej najbardziej poszukiwanej lokalizacji w regionie CEE-6, biorąc pod uwagę, że prawie wszystkie kraje w tej grupie doświadczyły podobnego lub większego spadku aktywności inwestorów.

Ożywienie w handlu detalicznym napędza inwestycje w Czechach

Pod względem podziału na sektory, handel detaliczny odnotował ożywienie w 2023 roku, osiągając 41 proc. udział w całkowitym wolumenie transakcji, choć wynikało to głównie z dwóch znaczących operacji. Nieruchomości biurowe uplasowały się na drugim miejscu z 34 proc. udziałem, choć gdyby mierzyć je liczbą sfinalizowanych transakcji, zajęłyby pozycję lidera. Nieruchomości mieszkaniowe stanowiły 13 proc. udziału, a nieruchomości przemysłowe i logistyczne tylko 9 proc. wolumenu.

Wzrost liczby transakcji mieszkaniowych wynikał głównie ze wzrostu liczby grup inwestorów koncentrujących się na tej klasie aktywów. Jednocześnie więcej deweloperów było otwartych na zbycie projektów, ponieważ rynek doświadczył spowolnienia sprzedaży mieszkań. Zakupy terminowe były najbardziej typowym modelem wykorzystywanym do nabywania nowo wybudowanych projektów mieszkaniowych, które były sprzedawane inwestorom. Podział sektorowy w Czechach był nieco inny niż w całym regionie CEE-6. W regionie największy udział miały transakcje biurowe (33,7 proc.), następnie handlowe (29 proc.), a następnie I&L (27 proc.) - tłumaczy Omar Sattar, szef działu usług inwestycyjnych w Colliers.

Spadek wartości kapitału

Stopy kapitalizacji nadal spadają w przypadku niektórych klas aktywów. Wynika to w dużej mierze z różnicy między cenami kupna i sprzedaży, która pozostaje cechą obecnych warunków rynkowych. Jednak według Colliers oczekuje się, że różnica ta zmniejszy się w 2024 roku.

Przewidywane przez nas stopy kapitalizacji na koniec 2023 roku wynosiły 5,25 proc. dla aktywów przemysłowych i logistycznych, 5,5 proc. dla biur i 6 proc. dla centrów handlowych. Stopa kapitalizacji dla aktywów biurowych wzrosła o 50 pb w porównaniu z IV kwartałem 2022 roku i o 150 pb w porównaniu z IV kwartałem 2021 roku. Stopa kapitalizacji dla aktywów przemysłowych i logistycznych wzrosła o 25 pb rok do roku i o 125 pb w porównaniu z końcem 2021 roku - dodaje Omar Sattar.

Co przyniesie rok 2024?

Prognozy na 2024 rok można określić jako umiarkowanie optymistyczne, a nawet pozytywnie realistyczne. Biorąc pod uwagę obecne warunki, zwłaszcza w kontekście utrzymującego się podwyższonego kosztu kredytu, wolumeny w 2024 roku w regionie CEE-6 mogą osiągnąć nawet 6 mld euro. W Czechach łączne wolumeny transakcji mogą zakończyć się na poziomie z poprzednich lat, tj. w przedziale od 1,2 do 1,4 mld euro i zatrzymać obecny trend spadku rocznych wolumenów transakcji.

Niektóre transakcje zostały już ogłoszone, więc fundamenty rynku inwestycyjnego na rok 2024 zostały już stworzone. Niedawna sprzedaż komplesku Olympic Garden przez CPI PG lokalnemu inwestorowi powinna pozytywnie wpłynąć na innych inwestorów, aby lokowali swój kapitał w Czechach. Jeszcze bardziej znacząca była sprzedaż centrum handlowego Arkády Pankrác funduszowi Trigea, zatwierdzona po kontroli przeprowadzonej przez Urząd Antymonopolowy. Cena sprzedaży wyniosła ok. 265 mln euro, co nie tylko podkreśla siłę kapitału czeskich inwestorów, ale także stanowi prawie jedną czwartą całkowitego rocznego wolumenu inwestycji w 2023 roku - komentuje Omar Sattar.

ESG ważnym aspektem w świecie inwestycji

Chociaż region Europy Środkowo-Wschodniej ma stosunkowo młodsze aktywa nieruchomościowe w porównaniu z Europą Zachodnią, można oczekiwać, że aspekty ESG będą odgrywać ważniejszą rolę w 2024 roku niż w ostatnich latach. Pogląd ten potwierdza niedawna sonda przeprowadzona wśród inwestorów przez Colliers. Według badania, ESG staje się kluczowym strategicznym elementem podejmowania decyzji inwestycyjnych, szczególnie w regionie EMEA i APAC. Odsetek inwestorów przechodzących do fazy sprzedaży i przejęcia strategii opartych na ESG osiągnął 25 proc. w porównaniu z zaledwie 10 proc. dwa lata temu. Można zatem oczekiwać, że w 2024 roku na rynku pojawią się możliwości dezinwestycji i przejęć o wartości dodanej, a inwestorzy będą pozyskiwać kapitał w celu przekształcenia istniejących aktywów na zielone.

Sąsiedzi z regionów

Na Słowacji w 2023 roku zarejestrowano 19 transakcji inwestycyjnych o łącznej wartości ok. 668 mln euro. Większość transakcji dotyczyła nieruchomości biurowych (71 proc.), a następnie handlowych (15 proc.) i przemysłowych (14 proc.). 91 proc. kapitału nabywców pochodziło z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, a kolejne 7 proc. z obu Ameryk i 3 proc. z szerszego regionu EMEA.

W IV kwartale 2023 roku stopy zwrotu z inwestycji pozostały na poziomie z poprzedniego kwartału. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych wyniosły odpowiednio 6,25 proc. i 7,75 proc. dla inwestycji w centrum miasta i na jego obrzeżach. Stopy kapitalizacji dla obiektów przemysłowych w regionie Bratysławy ustabilizowały się na poziomie 6 proc., przy średniej krajowej szacowanej na 6,25 proc. Stopy kapitalizacji dla tradycyjnych centrów handlowych oszacowano na 6,5 proc.

Oczekuje się, że w 2024 roku ceny aktywów na rynku inwestycyjnym będą nadal zmierzać w kierunku bardziej realistycznych poziomów. Przywrócenie równowagi cenowej powinno doprowadzić do większej aktywności na rynku, ponieważ kupujący znajdują się pod presją, aby zainwestować kapitał, a sprzedający stoją w obliczu spłat kredytów i refinansowania. Nieruchomości przemysłowe i logistyczne pozostaną preferowanym rodzajem aktywów dla inwestorów krajowych i zagranicznych. Zainteresowaniem cieszyć się będą również nieruchomości specjalistyczne, takie jak centra danych oraz chłodnie.