Polska 2023 był rokiem renegocjacji

Na koniec grudnia wskaźnik pustostanów wyniósł 7,7 proc., a średni roczny wzrost stawek wynajmu wyniósł 5 proc. (przy ponad 20 proc. rok wcześniej). Ryzyka i niepewność pozostają podwyższone, jednak eksperci JLL zaznaczają, że projekcje PKB pozwalają na ostrożny optymizm odnośnie 2024.

Mimo różnego tempa wzrostu, większość europejskich gospodarek zaobserwuje poprawę wskaźników. Zgodnie z Oxford Economics, w latach 2024-2027 strefa euro zanotuje wzrost na poziomie około 6 proc. Polska ma przewyższyć tę dynamikę, ze wzrostem PKB o około 11 proc. Oczekuje się, że poprawa stabilności i przewidywalności w 2024 roku pomoże odbudować rynek i pobudzić aktywność w nadchodzących kwartałach – mówi Maciej Kotowski, director, research & consultancy, JLL.

Stopniowe ożywienie na rynku logistycznym widać również w szerszej europejskiej perspektywie. W ciągu 2023 na europejskich rynkach wynajęto 24,5 mln mkw., zaledwie 12 proc. poniżej pięcioletniej średniej (18 proc. dla pierwszej połowy roku). W Polsce, poprawa nastrojów w II połowie roku pozwoliła na przebicie wyników z silnego 2020 roku, jak również nieznaczne przekroczenie średniej z lat 2018-2022.

Rok 2023 charakteryzował się stosunkowo silnym popytem netto oraz rekordowym wolumenem odnowień trwających umów i renegocjacji, które osiągnęły ponad 1,8 mln mkw. Wynika to przede wszystkich z dojrzałości i wielkości rynku w Polsce oraz mniejszej skłonności najemców do zmiany lokalizacji w 2023 – komentuje Tomek Mika, head of industrial agency, JLL.

Nowy popyt ponownie zdominowali operatorzy logistyczni i sieci handlowe (po około 38 proc. udziału w całości). W przeciwieństwie do perspektywy europejskiej, wzrost sektora handlowego w Polsce w dużej mierze napędzał e-commerce, który wygenerował w ciągu 2023 roku aż 600 tys. mkw. nowego popytu. Co istotne, za większość tego wyniku odpowiadał tylko jeden gracz rozwijający się w okolicach Wrocławia – dodaje Maciej Kotowski.

Rynki tzw. wielkiej piątki potwierdziły swoją silną pozycję z łącznym nowym popytem na poziomie 2,4 mln mkw. (76 proc. całości rynku). Wrocław wyróżnił się jako wiodąca destynacja, a Trójmiasto, Szczecin i Kraków przekroczyły w sumie próg 500 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Koncentracja popytu była jeszcze bardziej widoczna w przypadku odnowień istniejących umów. Około 1,6 mln mkw. dotyczyło rynków wielkiej piątki (85 proc. całości). Co więcej, prawie 40 proc. wszystkich odnowień i renegocjacji zanotowano tylko w Warszawie.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce zbliżyły się do poziomu 33 mln mkw., a nowa podaż w ubiegłym roku wyniosła 3,95 mln mkw. i była o 13 proc. poniżej rekordowego 2022. W grudniu 2023 wielkość zasobów w budowie wciąż utrzymywała się blisko progu 3 mln mkw. (2,78 mln mkw.), a deweloperzy rozpoczęli nowe projekty o łącznej powierzchni około 700 tys. mkw. Spekulacyjna aktywność budowlana spadła nieznacznie do 1,28 mln mkw. i odpowiadała za 46 proc. całkowitego powstającego wolumenu. Budowana powierzchnia zasili głównie największe rynki, w szczególności Wrocław. Znacząca aktywność widoczna jest również w Trójmieście i Krakowie. Warto zwrócić również uwagę na strefę miejską Warszawy, która urośnie w najbliższych miesiącach aż o ponad 140 tys. mkw.

W 2023 roku dokonano 27 transakcji o łącznej wartości 967 mln euro. Przełomem okazało się nabycie przez NREP 80 proc. udziałów dewelopera 7R. Skandynawski gracz zainwestował w 7R około 200 mln euro, znacząco wzmacniając jego pozycję w Polsce. Największą pojedynczą transakcją było nabycie przez P3 za prawie 140 mln euro parku Campus 39. Ten sam inwestor kupił również 7R Park Łódź West i 7R Park Szczecin. Jeśli chodzi o projekty z umowami długoterminowymi, na uwagę zasługuje magazyn w Swarzędzu pod Poznaniem, kupiony przez Palmira Capital od Akron Group. Widoczna jest zwiększona aktywność graczy z regionu CEE – czescy inwestorzy Accolade i Trigea kupili obiekty odpowiednio na terenie Bydgoszczy i Wrocławia. a słowacka spółka IAD Investments zakupiła jeden magazyn we Wrocławiu. Dodatkowo, w kompleks magazynowy zlokalizowany w Urzucie, przy drodze ekspresowej S8, zainwestował gracz z polskim kapitałem.

Stopy kapitalizacji kontynuują dekompresję, której tempo powinno jednak wyhamować w 2024, co stanie się w wyniku stabilizacji stóp procentowych oraz zmniejszenia różnicy między oczekiwaniami kupujących i sprzedających. Na koniec grudnia 2023 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let z pięcioletnią średnią długością najmu szacowane były na poziomie około 6,50-6,75 proc. – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, head of industrial investment.