Polska Grunt to mieszkania

W dużych miastach doszło do szybkiego wyczerpania się podaży nowych mieszkań, co spowodowało wzrost zainteresowania deweloperów zakupem działek, a w dłuższej perspektywie może oznaczać nowe możliwości dla rynku nieruchomości. Obserwowane w 2023 roku ożywienie na rynku gruntów mieszkaniowych było odpowiedzią na zaskakująco wysoki popyt na mieszkania, który znacząco przewyższył prognozy ekspertów. Zmiany w zasadach obliczania zdolności kredytowej i wprowadzenie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” wywołały dynamiczny wzrost możliwości nabywczych konsumentów.

Wzmożony popyt na mieszkania, wynikający z poprawy sytuacji kredytowej nabywców, zderzył się z wolno rozwijającą się podażą nowych lokali. Stosunkowo niewielka liczba rozpoczętych projektów budowlanych była odpowiedzią na spowolnienie rynku w 2022 i w wyniku braku dostępnej oferty wróciliśmy do rekordowego wzrostu cen nieruchomości. W 2023 roku ceny transakcyjne wzrosły o ponad 10 proc. w większości dużych miast, a nawet do 20 proc. w Warszawie – tłumaczy Dariusz Forysiak, dyrektor w dziale investment services w Colliersie.

Ceny gruntów mieszkaniowych w stolicy w 2023 roku wynosiły 350-750 euro/mkw. poza centrum do nawet 2,5 tys. euro/mkw. w centralnych lokalizacjach. W innych dużych miastach w Polsce wahały się w przedziale od 200 do 900 euro/mkw. Limitowana dostępność gruntów mieszkaniowych, szczególnie w atrakcyjnych centrach miast, pchnęła rynek w kierunku rewitalizacji przestrzeni przemysłowo-usługowych i konwersji istniejących obiektów na cele mieszkaniowe, zwłaszcza w segmencie mieszkań na wynajem dla studentów i w sektorze PRS. Rozwój sektora mieszkań na wynajem otrzymał impuls także w postaci większej otwartości deweloperów mieszkaniowych na szybszą sprzedaż całych budynków, w cenie niższej niż rynkowa. Nie bez znaczenia pozostaje też wdrażana aktualnie reforma przepisów o planowaniu przestrzennym. Coraz bardziej pożądane stają się działki z ważnymi pozwoleniami na budowę i ustalonymi warunkami zabudowy.

Wprowadzona w 2023 nowelizacja przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego ma szansę pomóc zarówno inwestorom, przez skrócenie i uproszczenie procedury uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę, jak i interesowi społecznemu – ułatwiając gminom osiągnięcie harmonijnego, zrównoważonego rozwoju urbanistycznego – wyjaśnia Krzysztof Chyla, transaction manager w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliersie.

Na rynku biurowym można było zaobserwować stabilizację, nawet mimo wysokiego wskaźnika pustostanów w kluczowych lokalizacjach. Znaczące były koszty związane z utrzymaniem i adaptacją powierzchni biurowych, a preferencje najemców, których pracownicy działali w dużej mierze w trybie hybrydowym lub zdalnym, utrzymywały niskie zainteresowanie gruntami przeznaczonymi pod inwestycje biurowe i usługowe. Ceny gruntów biurowych w Warszawie wahały się między 210 a 410 euro/mkw. poza centrum, aż do 380–1400 euro/mkw. w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W innych dużych miastach cena za mkw. wynosiła od 110 do 310 euro. W minionym roku znaczącą część rynku stanowiły umowy ekspansyjne i renegocjacje najmów biurowych, a aktywność deweloperska utrzymała się na poziomie zbliżonym do tej, którą można było zaobserwować rok wcześniej.

Sektor przemysłowo-magazynowy w 2023 roku charakteryzował się wolniejszym tempem wzrostu i mniejszą liczbą nowych inwestycji niż w latach ubiegłych. Ten trend przełożył się na niższy wolumen transakcji, co z kolei wpłynęło na nieznaczną korektę cenową. W Warszawie koszt metra kwadratowego utrzymywał się w przedziale 130-220 euro, podczas gdy w pozostałych lokalizacjach woj. mazowieckiego wynosił 60-125 euro. W pozostałych regionach Polski najwyższe ceny zanotowano w Krakowie (4085 euro/mkw.) oraz na Górnym Śląsku (35–75 euro/mkw.), najniższe natomiast w Bydgoszczy i Toruniu (20-50 euro/mkw.), Rzeszowie (20-55 euro/mkw.) i Szczecinie (30–50 euro/mkw.).

Rosnące koszty skłoniły deweloperów do szukania nowych form realizacji projektów, w tym przez partnerstwa w ramach wspólnych przedsięwzięć. Przyczyniło się to do wzrostu produkcji hal magazynowych, szczególnie w ostatnim kwartale 2023 roku, co może sygnalizować nadchodzącą falę zakupów gruntowych w tej branży. Ponadto znaczący rozwój sektora energetycznego na rynku nieruchomości przemysłowych (farm fotowoltaicznych i wiatrowych) stanowi odpowiedź nie tylko na oczekiwane zmiany legislacyjne, ale także na popyt ze strony odbiorców energii. To również wynik coraz częstszych zapytań podmiotów transnarodowych o ten segment w kontekście standardowego produktu inwestycyjnego.

Rynek gruntów handlowo-usługowych w dużych aglomeracjach nadal odczuwa efekty nasycenia komercyjnymi powierzchniami handlowymi. Widać to szczególnie w utrzymującej się popularności retail parków oraz średnio– i wielkopowierzchniowych dyskontów z łatwym dostępem dla konsumentów. W połączeniu z ograniczoną dostępnością atrakcyjnych terenów w centralnych lokalizacjach przyczynia się to do braku popytu na nowe, typowe centra handlowe. Ceny gruntów handlowo-usługowych w centrum Warszawy oscylowały w 2023 roku w granicach od 410-1170 euro/mkw. Poza centrum kwota ta była znacznie niższa – wahała się od 115 do 525 euro/mkw. W innych dużych miastach w Polsce przedział cen był dość szeroki – wynosił od 80 do nawet 400 euro/mkw. Transakcje na tym rynku zdominowane były przez zakupy średnich i mniejszych działek, szczególnie w miastach liczących od 50 do 100 tys. mieszkańców. Średnie ceny transakcyjne utrzymywały się na podobnym poziomie jak w ciągu minionych pięciu lat.

Ciekawym eksperymentem będzie z pewnością kwestia Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, które mają zastąpić nieefektywną procedurę specustawy mieszkaniowej. W krótkim terminie zamieszanie wprowadzić może ograniczenie w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy do stref wyznaczonych przez gminę jako „obszary uzupełnienia zabudowy”. Przez to wartość nieruchomości, dla których decyzje wydano na starych zasadach, znacząco wzrośnie – dodaje Krzysztof Chyla.

Obserwowane ożywienie aktywności deweloperskiej na rynku mieszkaniowym i wzrost popytu na działki w sektorze przemysłowym w ostatnim kwartale 2023 zapowiadają wzrost dynamiki zakupów i cen gruntów. Rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych energetyką odnawialną jako alternatywnym produktem komercyjnym ma szansę rozwinąć tę marginalną do tej pory niszę rynkową.

Pod względem łącznego wolumenu zakupów pozycję lidera utrzyma natomiast sektor mieszkaniowy, a brak podaży działek w atrakcyjnych, wielkomiejskich lokalizacjach ponownie zmobilizuje deweloperów do realizacji złożonych projektów rewitalizacyjnych – podsumowuje Dariusz Forysiak.