Polska Bliska Wola bliska ideału

Na koniec 2023 całkowita podaż tej lokalizacji wyniosła około 1,12 mln mkw., podczas gdy popyt osiągnął wartość niemal 170 tys. mkw. Decyzja o planie przebiegu II linii warszawskiego metra, wraz z otwarciem centralnego odcinka w marcu 2015 roku, przyspieszyła inwestycje deweloperskie i uczyniła Bliską Wolę nowym centrum biznesowym stolicy. Mikroobszar wyznaczają ulice: Koszykowa od południa, Karolkowa od zachodu i Al. Solidarności od północy, z kolei od wschodu podstrefa graniczy z Centralnym Obszarem Biznesu (Al. Jana Pawła II i ul. Chałubińskiego). Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Centrum-Zachód wynoszą około 1,12 mln mkw., co stanowi 18 proc. całkowitej podaży w Warszawie. Na około 570 nowoczesnych budynków biurowych w stolicy około 60 zlokalizowanych jest na Bliskiej Woli. Dla porównania, w drugiej największej strefie biurowej w Warszawie tj. na Służewcu (1,07 mln mkw.), znajduje się 75 obiektów.

Bliska Wola to przede wszystkim niezwykle udany projekt biurowy, który swoją skalą dorównuje niektórym miastom regionalnym. Gdybyśmy zestawili ze sobą całkowitą podaż biur w obszarze Ronda Daszyńskiego z podażą na poszczególnych rynkach regionalnych, tzw. Bliska Wola uplasowałaby się za Krakowem i Wrocławiem, natomiast przed Trójmiastem i Katowicami. Odnosząc się do rynku warszawskiego, niemal 1/5 całkowitej podaży biurowej stolicy skupiona jest właśnie w podstrefie Centrum-Zachód. Na 15 projektów znajdujących się obecnie w budowie siedem z nich powstaje w okolicach Ronda Daszyńskiego, a kolejne nowe inwestycje wydają się tylko kwestią czasu – podkreśla Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych Axi Immo

W ostatniej dekadzie podstrefa przeszła intensywny rozwój, z punktem zwrotnym stanowiącym ukończenie Warsaw Spire w latach 2014-2016. Na koniec 2016 roku podaż biurowa w tym obszarze wynosiła 510 tys. mkw., aby w ciągu siedmiu kolejnych lat zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej podwoiły się (+118 proc.), wprowadzając do panoramy miasta wiele nowych obiektów, w tym Mennica Legacy Tower, The Warsaw Hub, Generation Park Y, Skyliner czy Warsaw Unit. Na koniec 2023 roku w Centrum-Zachód budowało się niemal 210 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Największe projekty to The Bridge, V Tower, Office House w ramach kompleksu Towarowa 22 oraz The Form. W badanej strefie aktywni są również deweloperzy Skanska i Yareal, a planowane są kolejne projekty, takie jak Chopin Tower czy Skyliner II.

Ostatnie 10 lat jest modelowym przykładem, jak powinna rozwijać się nowoczesna strefa biurowa, będąc niejako uzupełnieniem innych ważnych funkcji miejskich – mieszkaniowej czy rozrywkowej – a przede wszystkim z uwzględnieniem wydajnej komunikacji zbiorowej. Planując tak dużą strefę, zadbano, aby najemcy mieli dostęp do wszystkich możliwych usług w pobliżu miejsca pracy. Bliska Wola stanowi niejako idealną definicję dla nowoczesnego biznesowego centrum miasta, a także świetną wizytówkę dla stolicy – komentuje Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Pomimo dużego zasobu relatywnie nowych projektów deweloperskich dostępność powierzchni biurowej w podstrefie Centrum-Zachód pozostaje ograniczona. Na koniec 2023 roku współczynnik pustostanów wyniósł 7,1 proc. i był tym samym znacznie niższy niż średnia dla Warszawy, tj. 10,4 proc. Wynik ten przekłada się na około 80 tys. mkw. powierzchni biurowej dostępnej na wynajem od zaraz.

Rondo Daszyńskiego staje się kluczowym obszarem inwestycyjnym dla deweloperów, przyciągając ich korzystnymi warunkami i doskonałą lokalizacją. Bliska Wola rozwija się jako nowoczesne centrum biznesowe Warszawy, co stanowi alternatywę dla historycznie tradycyjnych dzielnic biurowych, takich jak np. Mokotów-Służewiec. Przyszłość lokalizacji zależy od wielu czynników, przy czym podjęte kilka lat temu decyzje administracyjne i plan zagospodarowania dla tej części stolicy okazały się trafione. Balans zachowany pomiędzy różnymi funkcjami sprawił, że dziś Bliska Wola to zarówno miejsce do pracy, jak i życia – ocenia Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Popyt brutto na biura w obszarze Centrum-Zachód stanowił 22 proc. w całym warszawskim popycie w 2023 roku. Podstrefa była najaktywniejszym mikroobszarem pod względem podpisanych umów, z wyższym udziałem nowych umów i ekspansji niż średnia dla całej Warszawy. Najaktywniejszą branżą w analizowanym obszarze były usługi dla biznesu (28 proc. popytu w 2023 roku), następnie sektory publiczny i produkcyjny (po 15 proc.). Centrum-Zachód jest też jedną z najdroższych lokalizacji na biurowej mapie Warszawy. Czynsze ofertowe oscylują między 14,75 a 25,50 euro/mkw. miesięcznie, natomiast opłaty eksploatacyjne wynoszą aktualnie od 23 do 39 zł/mkw. miesięcznie i wykazują tendencję wzrostową.