Polska Niższy popyt na magazyny

W I kwartale najemcy podpisali umowy najmu na ponad 870 tys. mkw. powierzchni przemysłowej, co oznacza znaczący spadek aktywności (o 25 proc. r-d-r) i najniższy poziom popytu od II kwartału 2019 roku.

Należy jednak podkreślić, że dwucyfrowa, bo 22-procentowa korekta popytu została odnotowana w skali całej Europy, a polski rynek, pomimo gorszego niż w poprzednich latach wyniku, pozostaje jednym z najaktywniejszych na Starym Kontynencie – tłumaczy Damian Kołata, Partner, head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Głównym wyzwaniem w ostatnim czasie, i nie dotyczy to tylko rynku magazynowego, było spowolnienie gospodarcze oraz wzrost kosztów operacyjnych, dlatego strategie wielu firm skupiały się na optymalizacji bieżącej działalności operacyjnej.

Szczególnie niepokojący w tym kontekście był spadek aktywności firm z sektora logistycznego, a więc kluczowej grupy najemców, generującej zwykle 30-40 proc. wolumenu transakcji najmu. Dane z ostatnich sześciu miesięcy wskazują bowiem na znacznie niższy, bo 20-procentowy udział tej branży w popycie. Obecnie obserwujemy jednak oznaki wzrostu jej aktywności, czego efekty na rynku magazynowym widoczne będą z kilkumiesięcznym opóźnieniem – dodaje Damian Kołata.

Korzystne tendencje widoczne są w branży handlowej, na którą pozytywnie wpływa przyśpieszenie sprzedaży detalicznej oraz rozwój e-commerce. To z kolei generuje wciąż wysoki popyt zgłaszany przez firmy kurierskie oraz branżę opakowań. Pomimo słabszej dynamiki przemysłu, aktywne w I kwartale pozostały firmy z branży motoryzacyjnej i produkcyjnej. W ocenie ekspertów Cushman & Wakefield kolejne kwartały powinny przynieść poprawę nastrojów, jednakże powtórzenie wyniku popytu z ubiegłego roku (5,58 mln mkw.) wydaje się mało prawdopodobne.

Na koniec I kwartału 2024 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 32,7 mln mkw., co oznacza wzrost o 9,5 proc. r-d-r. W strukturze regionalnej zasobów silną pozycję utrzymało pięć największych rynków wojewódzkich, czyli mazowiecki, śląski, łódzki, dolnośląski i wielkopolski, które odpowiadały za 75 proc. całkowitej podaży.

W okresie od stycznia do końca marca deweloperzy ukończyli ponad 850 tys. mkw., z czego 86 proc. dotyczyło czterech rynków – dolnośląskiego, pomorskiego, wielkopolskiego i mazowieckiego, gdzie dostarczono odpowiednio 32, 20, 19 i 15 proc. powierzchni – podaje Adrian Semaan, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Największe zrealizowane w I kwartale inwestycje to Panattoni Park Poznań A2 (140 tys. mkw., w tym 60 tys. mkw. dla firmy H&M), drugi etap Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 tys. mkw.) i kolejny etap GLP Wrocław V Logistics Centre (86 tys. mkw.) z przeznaczeniem dla międzynarodowej firmy z branży e-commerce.

W trakcie realizacji znajdują się projekty o łącznej powierzchni około 2,32 mln mkw., co pokazuje, że poziom aktywności deweloperskiej jest nieznacznie niższy niż w ubiegłym kwartale. Mimo to szacowana nowa podaż w 2024 roku może wynieść 2,9 mln mkw., co oznaczałoby czwarty najwyższy rezultat aktywności deweloperskiej w historii polskiego sektora magazynowego – dodaje Adrian Semaan.

Udział projektów realizowanych spekulacyjnie nieznacznie się obniżył, do 49 proc. wobec 54 proc. rok wcześniej. Najwięcej inwestycji nadal powstaje na pięciu głównych rynkach oraz w rejonie Gdańska i Krakowa.

Warto podkreślić, że wzrost aktywności deweloperskiej spodziewany jest również na mniejszych rynkach, takich jak bydgosko-toruński, szczeciński i rzeszowski. Nowych inwestycji brakuje z kolei na rynku lubuskim, co wynika z relatywnie dużej dostępności powierzchni magazynowej oraz obniżonej jeszcze aktywności najemców powiązanych z gospodarką niemiecką. W najbliższym czasie spodziewamy się natomiast spadku wolumenu nowych projektów na takich na rynkach jak dolnośląski czy łódzki – ocenia Damian Kołata.

Współczynnik pustostanów znajduje się w trendzie wzrostowym od początku 2021 roku, gdy osiągnął historyczne minimum 3,3 proc., a obecnie wynosi 8,2 proc., co stanowi najwyższy poziom od września 2020 roku (8,5 proc.). W I kwartale wolumen powierzchni niewynajętej wzrósł do 2,69 mln mkw., na co duży wpływ miała podaż – pod koniec marca 416 tys. mkw. w ramach oddanych do użytku inwestycji pozostało niewynajęte. Ponadto najemcy zwolnili około 245 tys. mkw. nie decydując się na przedłużenie umów.

W I kwartale absorpcja netto wyniosła blisko 520 tys. mkw., co oznacza wzrost zajmowanej przez najemców powierzchni w tempie zbliżonym do średniej z lat 2017-2020, kiedy wyniosła ona 530 tys. mkw., ale znacznie wolniejszym niż w latach 2021-2023, kiedy jej poziom oscylował na poziomie ponad 850 tys. mkw. – tłumaczy Adrian Semaan.

Miesięczne stawki bazowe czynszów utrzymały się na stabilnym poziomie 3,60-6,50 euro/mkw. w przypadku parków logistycznych typu big box oraz 5,10-7,25 euro/mkw. dla magazynów miejskich. Miesięczne stawki efektywne wynoszą odpowiednio 2,70-6,20 euro/mkw. oraz 4,70-6,50 euro/mkw. Bieżące obserwacje wskazują na możliwą korektę czynszów na takich rynkach jak łódzki, dolnośląski i mazowiecki z uwagi na znaczący wzrost dostępności powierzchni magazynowej.