Polska Biura z palmą pierwszeństwa

W ciągu ostatnich 20 lat na całkowity wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych złożyło się niemal 1,7 tys. transakcji, w których uczestniczyło ponad 500 unikalnych inwestorów. W samym sektorze biurowym wydano około 30 mld euro, co daje mu pierwsze miejsce wśród wszystkich klas aktywów. Mimo że sentyment kupujących w tym segmencie pozostawał w ostatnich latach stonowany, to I połowa 2024 zwiastuje wyraźne zwiększenie zainteresowania ze strony międzynarodowych graczy, przejawiające się m. in. przez pierwsze od wielu miesięcy transakcje typu „prime” oraz znaczące przyspieszenie w wybranych procesach inwestycyjnych.

Dynamika na rynku inwestycyjnym na przestrzeni lat bardzo się zmieniała. Jednym z głównych czynników wpływu była fluktuacja kosztów finasowania. Dobrym przykładem może tu być bezprecedensowa seria podwyżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny, rozpoczęta w II połowie 2022. Wskutek tej zdecydowanej polityki monetarnej, koszty finasowania osiągnęły w 2023 poziom skutecznie zniechęcający inwestorów do zakupów wysokiej klasy aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych, które przy swoim poziomie cen generowały jedynie nieznaczną nadwyżkę na kosztem kapitału. W rezultacie obroty na rynku inwestycyjnym osiągnęły w 2023 swoje wieloletnie minima nie tylko w Polsce, ale i na niemal wszystkich rozwiniętych rynkach. Wpływ wysokich kosztów finansowania był zdecydowanie silniejszy niż bezpośredni efekt zarówno pandemii, jak i wybuchu wojny w Ukrainie. Właśnie dlatego niezwykle ważne dla rynku inwestycyjnego było czerwcowe obniżenie przez Europejski Bank Centralny stóp procentowych, dające zielone światło dla kolejnych obniżek.

Niedawna obniżka stóp procentowych to zdecydowanie pozytywny sygnał dla rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych. Obniżka przyczyni się do zmniejszenia kosztów finansowania transakcji, co powinno zachęcić inwestorów do aktywniejszego poszukiwania nowych możliwości inwestycyjnych. Warto jednak zauważyć, że od dłuższego czasu oczekiwaliśmy spadku stóp procentowych, co pewnym stopniu było wyceniane przez rynek i inwestorów. Większość transakcji finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przez banki wymaga zabezpieczenia poziomu stóp procentowych na okres finansowania, najczęściej poprzez transakcje typu SWAP – mówi Marcin Sulewski, Szef Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.

Aktualna zmiana stóp procentowych nie spowoduje jednak zdaniem ekspertów skokowego wzrostu wolumenu transakcji w krótkim okresie, ale przyczyni się do długoterminowego kształtowania rynku inwestycyjnego.

To pierwszy krok we właściwym kierunku. Otwiera on drzwi zarówno do kolejnych cięć, jak i do potencjalnej kompresji stóp kapitalizacji w przyszłości. Powrót inwestorów do pełnej aktywności transakcyjnej musi być potwierdzony przez dalsze obniżki stóp procentowych, które zgodnie z oczekiwaniami powinny nastąpić w 2025 roku. Niemniej, już w II połowie 2024 spodziewamy się zwiększonej aktywności ze strony inwestorów, których ruchy transakcyjne wyznaczą nowe punkty odniesienia do długo wyczekiwanej stabilizacji rynku, po burzliwym okresie zmian oraz niepewności. Taka stabilizacja pozwoli inwestorom podejmować bardziej świadome decyzje i zmniejszy ich niepewność co do przyszłych stóp zwrotu generowanych przez nieruchomości komercyjne. Niższe koszty kredytowania i potencjalny wzrost wartości nieruchomości przyczynią się do poprawy płynności na rynku kredytowym, a co za tym idzie do zwiększania obrotów inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Pamiętajmy również, że wysokość kosztów finasowania jest tylko jednym z czynników przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Inwestorzy bacznie analizują m.in. potencjał wzrostu czynszów, popyt na rynku najmu oraz ogólną sytuację gospodarczą danego kraju. Na szczęście, sytuacja na polskim rynku wygląda bardzo dobrze pod tym kątem zwłaszcza na tle innych głównych rynków europejskich – dodaje Marcin Sulewski.